今年房企融资困难重重 高息发债利率已超12%

　　今年房企融资怎一个难字了得。9月20日，三家房企宣布发债，最高的一笔年息已达12.5%。

　　正荣地产今早宣布，拟发行新票据，本金总额为2.8亿美元，将于2021年到期。其已于9月19日，与德意志银行、汇丰、光银国际等机构就票据发行订立购买协议。

　　正荣称，新票据是为了偿付现有债务，但也有可能因为不断变化的市场调整计划，重新分配所得款项净额的用途。

　　值得关注的是，正荣地产此笔美元票据年息已高达12.5%，且预期能获得的标普及穆迪评级分别为B-和B3。

　　可与之对比的是，今年6月28日，正荣发行的2.5亿美元2020年到期优先票据，年息只有10.5%。6月发行的和九月发行的票据规模相当，不过6月发行的年期稍短，为两年期。

　　回看行业，富力也于今早宣布发债。同样是3年期的美元优先票据，富力地产发行的2亿美元优先票据，年息是8.875%，资金成本低于正荣地产。富力发行这笔票据的用途是离岸再融资，预期将由惠誉评级评为BB-。

　　今年9月以来，富力密集融资，此前已于7日、12日、18日，通过发行2018年第一期、第二期、第三期资产支持专项计划，合计拟发行总金额达122.21亿元。

　　而今年上半年，富力地产成功发行合共12.5亿美元的境外美元债券，并通过超短期融资券、公司债券及其他融资渠道筹集资金约110亿元。据富力2018年中报，报告期末，公司净负债比率较2017年末升17.9个百分点至187.5%，而可用现金及等价物为187.78亿元，占短债比为41.84%，中间尚存187.75亿元缺口。

　　第三家发布融资消息的是碧桂园。碧桂园同时发行一笔2020年到期的、年息为7.125%的4.25亿美元优先票据，以及一笔2024年到期的、年息为8%的5.5亿美元优先票据。而杨国强个人全资拥有的励国集团已经购买了0.6亿美元的2024年到期的票据，构成与碧桂园的关联交易。

　　碧桂园称，这两笔票据的发行所得款净额约为9.65亿美元，将用于境外债务的再融资。

　　同样可参考对照的是，今年1月，碧桂园发行了一笔6亿美元、于2025年到期的优先票据，但年息仅为5.125%。

　　无论是正荣、富力还是碧桂园，发新债的主要目的是债务再融资，偿还旧债。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟对第一财经表示，“以上三家房企发债分别为，2年期、3年期、6年期，这是用中长期债务置换短期债务的做法，目的是降低短期资金压力。下半年，在行业性资金面紧张的情况下，企业普遍采取借新还旧的做法。目前国内再融资较为困难，企业多数选择发行海外债来舒缓资金压力。”

　　从上述三家房企发的新旧债成本对比，发债成本走高既成事实。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉第一财经，“目前人民币存在贬值压力，对国内房企而言已经形成压力和负担。另一方面，美元在加息，投资人民币资产风险在增加。而房企目前受调控政策影响的广泛影响，投资者要求更高的利率回报也属正常。”

　　黄立冲表示，“目前房企融资环境严峻，只要能发掉，很多公司已经不考虑成本了，否则还不起的话，会造成债务违约等连锁事件。”

　　张宏伟认为，“以正荣的美元优先票据为例，加上通道等其他费用，其融资成本可能高达13、14%。但目前一些非银行融资渠道的成本也达15%，因此正荣12.5%的融资成本不算太高。而且，与相对解决资金需求而言，融资成本高低已不太重要，没有融到钱的（房企）压力会更大。”