中梁控股提交IPO招股书 或成年内最大一家登陆港股的内地房企

　　在一波小房企组成的赴港上市潮后，港交所或将在2018年底迎来年内最大的一家登陆港股的内房企业。

　　11月13日，中梁控股集团有限公司正式在港交所提交IPO招股书，成为年内最后一家拟登陆资本市场的千亿房企。

　　招股书显示，经过2015年到2017年的快速扩张，截至2018年8月31日，中梁控股已在五大战略经济区中的22个省份及直辖市的110个城市开展业务，合共拥有316个物业项目，土地总储备为约3500万平方米。

　　另外，截至2018年9月30日，中梁控股的总资产规模达1347.26亿元，2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元，2018年上半年收益为97.31亿元。

　　当地产行业融资趋紧，通过上市打通融资渠道成为越来越多房企必然的选择，而2018年无疑也成为港股IPO大年。

　　从年初正荣拉开内房企赴港敲钟大幕后，年内已先后有美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产、万城控股、恒达集团、银城国际等多家房企已经或即将登陆资本市场。

　　若这次中梁能在2018年内成功敲钟，也将成为今年上市房企中资产规模、销售规模最大的一家。

　　不过，中梁此次挂出的IPO文件中，尚未透露其全球发售架构及募资金额。

　　公开资料显示，中梁起家于浙江温州，创立于1993年，在温州这座城市，中梁地产是龙头房企，其创始人杨剑则是原中交地产总裁杨剑平的哥哥。

　　2002年，中梁开始走出浙江，将业务拓展至江苏省，并逐渐在长三角经济区寻找扩张机会。2016年，与融信、正荣等闽系房企一样，中梁也将总部搬到上海，开启全国化的迅速扩张。

　　从公司战略来看，这家温州起家的浙系房企也颇具闽系房企风格，高杠杆、通过并购迅速扩张且低调，而偏向在三四线集中布局也是其过去坚持的战略。

　　2015年起，中梁开始发力，2015年-2017年，其分别实现销售168亿、337亿和758亿，同比分别增长30%、101%和125%，进入的城市也有2015年时的3座扩大到目前的110座。

　　其中，仅2017年中梁的拿地金额就高达294亿元，新增土地建面921万平方米。2018年1-4月份，中梁地产就已经耗资284亿元拿地1172万平方米，接近去年全年。

　　另据观点指数统计，截至2018年10月31日，中梁已完成销售额1150亿元，位列房企销售前20强。

　　与此同时，中梁的收益也逐年上升，招股书信息显示，2016年、2017年全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元，2018年上半年收益为97.31亿元。

　　具体而言，中梁目前已在长三角经济区的31个城市拥有179个项目、中西部经济区的47个城市布局68个项目、环渤海经济区的12个城市拥有17个项目、海峡西岸经济区的12个城市43个项目以及珠三角经济区的8个城市9个项目。

　　以其深耕的三四线来看，进入的城市就包括张家港、温州、台州、绍兴、嘉兴等，近年来更不断加大在安徽、江西等地投入。中梁主打的高周转模式（36891模式，即3个月进场施工，6个月开盘，8个月现金要回正）是其在三四线市场回暖期间得以规模翻番。

　　另外，为了赴港上市，中梁也将对其公司架构进行重组。

　　招股书显示，上海中梁企业发展为中梁控股的主要控股公司。上海中梁企业发展于2016年8月26日成立为有限责任公司，由苏州华成（98%由杨剑持有，2%由杨剑配偶徐女士持有）拥有99%及上海中梁地产拥有1%，初始注册资本为人民币100百万元（将于2022年11月30日前悉数缴足）。

　　于2016年9月，上海中梁地产将其于上海中梁企业发展的1%权益转让予苏州华成，对价为零。

　　至此，苏州华成拥有上海中梁企业发展的100%股权。于一系列股份转让及注资完成后，上海中梁企业发展由上海梁卓拥有97.00%、由中梁香港拥有2.91%及由恒融拥有0.09%，其中，中梁香港和恒融为境外注册公司。

　　值得一提的是，为简化公司架构，中梁还将浙江天剑（一家由苏州华成及杨先生分别持有98.24%及1.76%的公司）被转让予杨剑的堂弟杨剑清先生。

　　截至2018年6月27日，浙江天剑拥有20个物业开发项目，可销售总建筑面积为约1,506,055平方米。

　　根据最新披露的招股书，中梁2018年上半年收益为97.31亿元，而2016年、2017年，该公司全年收益分别为29.25亿元、140.26亿元。