房地产融资“闸口”陡然开启 能否缓解房企“资金之渴”？

　　因政策限制而关闭已久的房地产融资“闸口”，于近期陡然放开。

　　11月以来，多家房企密集发布融资动态，不仅覆盖国内和海外两个市场，还涉及中票、信托、公司债等，合计融资金额超过千亿。而此前一段时间，融资市场似乎还“大门紧锁”，一些房企的融资请求频繁被驳回。

　　这轮融资潮的背景在于，房企的资金状况正逐渐恶化。随着楼市调控的延续，今年第三季度以来，多地出现降价促销的现象，且折扣力度逐渐加大。因此，融资闸门的开启，似乎将缓解企业的资金压力。

　　事实果真如此？

　　中原地产首席分析师张大伟指出，“利率偏高”是近期房企融资行为的主要特点，这可以解决企业的流动性危机，但难以降低资金平均成本。企业的资金压力能否真正改善，还要视此轮融资潮的时长、覆盖范围而定。

　　融资“各显神通”

　　这轮融资潮自10月下旬就已出现，到11月末愈发活跃。自11月26日以来，已有超过20家房企发布了融资信息，其中既包括大型企业，又有中小房企。海外发债是最常用的手段。

　　比如，11月29日早间，融创拟额外发行美元优先票据，并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据（今年7月27日发行）合并组成单一系列。

　　同日，阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据，年利率10.50%。

　　此前的11月28日，弘阳地产宣布，拟发行于2020年12月3日到期的本金总额为1.8亿美元的优先票据。这也是弘阳于今年7月登录港交所以来的首次发债。

　　国内融资方面，保利、龙湖、阳光城、华夏幸福等房企也于近期发行公司债，并获得批复，凸显出内地融资环境改善。此前，包括碧桂园、富力、恒大、金融街等在内的房企，都曾遭遇公司债被叫停的尴尬。

　　房企为解决资金问题，可谓“各显神通”。不仅国内、海外“两条腿走路”，在具体方式上，债券、信托、银行授信，乃至IPO等手段都有涉及。

　　比如，自11月21日至24日，正荣、花样年、泰禾、福晟等房企先后与兴业信托、光大信托等机构签署了总额高达500亿元的战略合作。此前两天，正荣还与中山证券签署战略合作协议，双方缔结了200亿元全方面的资本市场金融业务合作。

　　IPO方面，今年成为房企扎堆奔赴港交所的年份，已有超过10家房地产企业和物业管理公司登陆港股。仅10月以来，就有大发、美的、恒达三家房企登陆港股，万创国际也已向港交所提交了招股书。佳兆业物业则在11月26日正式挂牌，成为今年第四家赴港上市的物管企业。

　　中原地产指出，不考虑IPO的因素，今年11月，房企公开融资的总额度已经超过1000亿，为下半年以来的月度最高。

　　值得注意的是，房企本轮融资的成本并不低，尤其是海外融资。10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据，其中的5年期票据利率高达13.75%，几乎相当于去年同期融资成本的两倍。弘阳地产发行的上市以来的首笔债券，年利率也达到13.5%。国内融资中，福晟等房企的公司债利率也接近8%。

　　从单笔融资来看，尽管少数企业的融资成本可低至5%上下的水平，但在本轮融资潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，两位数的成本也十分常见。

　　效果有待观察

　　对于很多企业来说，此轮融资潮可谓“雪中送炭”。今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限。从下半年开始，合肥、南京、厦门等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　中信建投对A股上市房企的三季报分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均净负债率为113%，明显高出去年年末102%的水平。经营性现金流净额则由正转负，短期偿债压力自2016年以来持续加大。

　　11月初，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，这是他“有史以来遇到的融资环境最差的一年”。阳光城“几乎把所有市场上能用的工具都用了，跟同行来比效果也不错，但仍然没有达到预期的目标”。

　　虽然近期的融资规模有所提升，但资金成本的高企，有可能让效果大打折扣。吴建斌表示，“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”

　　中信建投的统计显示，今年前三季度，A股上市房企的平均净利润率为13%，与2017年持平，并高于过去三年（2014年至2016年）的水平。有房企人士向21世纪经济报道表示，对于一家企业来说，保持13%的净利润率，通常意味着融资成本要降至7%以下。

　　他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。

　　此外，在此轮融资潮中，并非所有房企都是受益者。虽然一些中小房企已经借机完成融资，但和大型企业相比，其渠道还是明显不足。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标健康，或有国资背景，也基本不予考虑。据了解，很多银行早就实施了类似的原则。

　　据悉，房地产行业庞大“底座”的大量非上市房企，更是长期游离在常规融资手段之外。浙江某小型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，最近几年来，公司基本都是依赖民间融资、集资等方式筹集资金，经常“吃了上顿没下顿”。

　　张大伟表示，对于资金需求量可观的大中型房企来说，短暂的融资潮难以真正解决问题，小型房企面临的压力更是可想而知。随着未来市场销售转冷，销售端的资金来源减少，房企将对融资更加依赖。

　　他还指出，这轮融资潮能在多大程度上缓解房企的资金压力，目前还需观察。一方面，行业的融资成本仍然处于比较高的水平，另一方面，融资窗口能开启多久还是未知数。