中梁简化公司架构、剔除非核心业务以顺利IPO 将面临哪些市场挑战？

　　伴随招股书的递交，和赴港敲钟一起进行的，还有中梁官网的变化。

　　观点指数查阅发现，原来的“中梁地产集团”官网已经变更为“中梁控股集团”。与此同时，还多了“中国房地产20强”的宣传标签。但由于相关内容还在调整，官网仍然在建设中。

　　由“中梁地产”到“中梁控股”，杨剑花费了25年的时间，也成功让这家温州企业，成为资产超过千亿的载体。

　　作为中国所有未上市房企中销售排名最高的一家，中梁一直都对上市抱有期待。2018年5月初，中梁地产宣布正式启动IPO。虽然中间经历CFO罗俊的辞职，上市步伐似乎未被影响。

　　11月中旬，中梁的上市计划终于带来最新进展。根据招股书，中梁在上市前进行了一系列重组以及架构调整。虽然未公布最终的募资金额和股本数，但可以看到中梁地产创始人杨剑及其妻子徐晓群是公司的控股股东，中梁控股将成为中梁系的上市平台。

　　846页的招股书，不仅寄托了中梁对上市的殷切渴望，也向市场公开这家温州企业用3年的时间实现跨越式发展的秘密，以及伴随快速扩张带来的发展挑战。

　　3年资产翻三番

　　招股书显示，2015年中梁控股的资产总额为138.99亿元，而仅过去两年半的时间，截止2018年6月30日，其资产总额已经超过千亿，达到1347.26亿元，对比2015年增长869.32%，翻了三番。

　　如此突飞猛进的发展，与中梁过去的积极布局不无关系。招股书显示，截至2018年8月31日，中梁控股在长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区五个核心经济区域具有项目布局，覆盖22个省市的110个城市，并处于不同开发阶段。而在2015年，中梁布局的城市仅有3个。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数整理

　　此外，截至2018年8月31日，中梁控股拥有316个项目，对应中梁控股的应占土地储备总额约3500万平方米，其中约3020万平方米物业项目由附属公司开发，约480万平方米由合营企业及联营公司开发。需要注意的是，在上述土地储备中，约有1820万平方米，即约52.0%位于长三角经济区。

　　中梁控股在全国各经济区域布局情况（含合营及联营）

数据来源：中梁控股招股书

　　粮草的充足，也让中梁的合约销售实现了黑马式增长。根据观点指数监测的数据显示，2013年中梁的合约销售额才开始突破百亿，2015年销售额达到168亿元，2016年则为337亿元，而刚刚过去的2017年全年，中梁实现销售额758亿元。换句话说，在2018年以前，中梁都不在千亿房企之列。

　　而在观点指数最新发布的“2018年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100”中，中梁凭借1289.9亿元排名20位。仅用一年时间就迈过“千亿”门槛。

　　在全国的“跑马圈地”给中梁控股带来了弯道超车的机会。当然，坐拥3500万平方米土储的中梁，这些年在资金上的疏通可以说相当活跃。

　　2015年，中梁地产先后和多家金融机构签订战略合作协议，合约获得至少200亿元的资金支持。而在公司债方面，2016年6月，中梁地产首次公开发行公司债券，募集资金达13.5亿元人民币，为期5年，票面利率6.8%，信用级别为AA级。

　　此外，中梁对于信托和信贷的运用也甚为积极。2018年3月，中梁与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托等多家非银行金融机构达成战略合作关系。与此同时，中梁也逐渐搭建了五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系，并与九江银行、徽商银行和厦门银行等地方性商业银行合作。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数整理

　　投资机构的慷慨解囊，给了中梁更多的扩张勇气。过去的2015-2017年中，中梁的拿地数量分别是9幅、63幅和119幅。而截至2018年8月31日止八个月，中梁就已经斩获183幅地块，这一意味着中梁平均1.3天就拿一块地。

　　当然，不到3年就是实现资产翻三番，除了天时地利外，也不能忽视人和的力量。中梁在招股书对于其激励计划难掩欣喜之情。“凭藉阿米巴生态系统，我们得以大幅增长。”

　　招股书中所指的“阿米巴生态系统”主要是指将大的业务集团分成若干小业务组织，每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权，并遵循以结果为导向的评估及激励机制。

　　中梁透露，阿米巴生态系统让每位雇员积极分担责任和分享利益，实现快速扁平化复制和扩张，十分适合房地产开发业务的发展。得益于此，中梁境内附属公司的数量从2015年的48家增至2018年6月30日的705家，雇员人数也由同期的740人以上增至2018年6月30日的10000人以上。

　　杨剑IPO路线图

　　在中梁的IPO过程中，绕不开的自然是其创始人杨剑。这位温州商人带领下的千亿房企为了圆敲钟梦，都做了哪些努力？

　　中梁的前身要追溯到1993年，彼时杨剑正式创立温州华成房地产开发有限公司和浙江中梁置业。随后因为业务扩展至江苏，又成立苏州华成房地产开发有限公司。

　　凭借“敢于冒险”的温州商人特质，2009年杨剑将视野放至整个长三角经济区寻找商机，成立上海中梁地产集团有限公司，2016年，中梁正式把集团总部从温州搬到上海，正式开启全国化扩张。

　　为了此次IPO顺利进行，中梁首先开始境内重组以简化公司架构，将从2015年后无法获得销售收入的所有项目公司从集团中剔除。同时，作为重组的一部分，中梁也将涉及不同专业知识、技能及资源的非核心业务剔除在外。

　　值得注意的是，招股书显示，上文提及的“浙江中梁置业”已以非核心资源转让给其堂弟杨剑清。观点指数查阅浙江中梁置业历史沿革发现，杨剑的弟弟，即原中交地产总裁杨剑平也曾在浙江中梁置业任职副董事长、总裁。

　　中梁控股重组前公司架构

数据来源：中梁控股招股书

　　可以说，浙江中梁置业见证了杨氏的兄弟情，同时也曾经在中梁发展史上占据浓重一笔。对于转让的原因，中梁控股在招股书中透露，杨剑清18岁就已经加入中梁。在启动上市计划前，堂弟杨剑清就向杨剑表示，希望自行开创房地产业务。

　　除此之外，招股书中提及，由于近年来杨剑一直专注于上海中梁企业发展旗下的房地产业务，因此随着时间推移，杨剑将浙江中梁置业转让予杨剑清，以给他带来良好的业务开端。

　　根据转让协议，转让对价为14.12亿元。紧随转让结束，“浙江中梁置业”改名为“浙江天剑置业”。

　　在境外方面，中梁也开始设立离岸控股公司。根据研究机构的数据，截至2018年11月22日，待上市港股的企业共有358家。而在这些“排队”敲钟的企业中，大多数的注册地都是在开曼群岛。

　　中梁控股也不例外，为了实现海外曲线上市，中梁在开曼群岛设立了中梁控股集团有限公司，对中梁香港以及恒融100%持股，以此实现对上海中梁企业发展的绝对控股权。而重组后，苏州华成则全面退出。

　　中梁控股重组后公司架构

数据来源：中梁控股招股书

　　通过复杂的资产重组和业务重组，理清了公司的产权关系，同时也降低了上市成本和时间。有香港不具名投资人士和观点指数透露，在开曼群岛设立离岸控股公司，也利于上市后的企业管理，增强企业的再融资能力强，有利于实行期权激励机制和引进战略投资者。

　　上市与融资挑战

　　不可否认，和今年扎堆上市的房企无异，中梁的上市一定程度上和融资相关。因此在这场声势浩大的IPO中，也蕴含着中梁此刻面临的市场挑战。

　　过去相对长的时间里，中梁主要依赖银行信贷、信托、公司债以及内部的融资体系进行融资，其中尤以信托方式为重。2017年，中梁联合四川信托、安信信托、中信信托等发布了多个房地产信托计划。在随后的2018年3月，还与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

　　据用益信托网数据显示，截止2018年5月，其累计信托发行规模约为230亿元，多以项目公司股权为融资标的。

　　据观点指数统计测算，2015年-2017年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4%、12.4%和9.9%，融资成本近乎超过10%，在房地产企业中处于高位水平。2018年信托融资收紧，中梁开始减少利率较高的信托融资的比例，2018年借款总额的平均实际利率降低至9.0%，仍然处于较高水平。

　　目前在招股书中，中梁对其降负债表现表示满意，净资产负债比率由2015年的1335.0%，2016年的1790.2%以及2017年的339.5%下降至2018年6月30日的44.6%。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

　　但从财务数据中，还是能看到高增长给这家千亿房企带来的发展挑战。观点指数统计中梁资产负债情况发现，中梁的资产负债率均超过96%，最高的时候是2015年，近乎99%。即使是负债有较大下降的2018年，该指标都逼近97%。

　　另外，对于短期偿债能力，流动比率显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，中梁的流动比率分别为1.3、1.3、1.2及1.1倍，表现中等。

　　而核算其净资产水平，在同类规模上市房企中，也处于较低的水平。2015-2017年，中梁的净资产分别为1.55亿元、6.55亿元、23.53亿元。截止2018年6月30日，中梁的净资产为40.61亿元，而同属于千亿规模的融信中国和正荣，同期则为330.85亿元以及165.81亿元。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

　　对于中梁净资产较少的原因，香港证券人士对观点指数表示，“对于利用杠杆，快速开发的企业来说，前期贷了很多款，做了很多投资，负债会多一些。而且开发需要时间慢慢孵化出来，经历开发-竣工-交付等程序后，才会作用到利润部分。因此导致短期的负债率比较高。”

　　上述人士表示，因此对于此类企业来说，上市就不仅仅是单一的融资需求，还有改善财务情况的需要。“上市拿了钱，肯定会加大股东权益，改善净资产。加上项目逐渐销售以后，肯定是有利润的，这个也会加快经营资产的改善。”

　　当然对于多元城市布局以及业务发展来说，中梁也需要作出调整。中梁布局的项目中，均处于二线及以下城市。其中，37.66%为二线城市，其次为33.33%，四线及五线城市合约占比为29.01%，也即是说超过6成都是三四五线城市。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

　　深耕三四五线城市，给中梁带来了规模性胜利，但是业内人士表示，未来在三四线楼市走弱的情况下，反而会被单一布局制约，规模化增长也会面临瓶颈。中梁在招股书中表示，拟继续扩大在全国范围内的业务，尤其是进一步提升在二线城市的渗透率。而这同样需要资金。

　　另一个需要调整的则是业务单一问题，过去住宅开发在中梁的业务发展中占据绝对的比重。在此之前，已经有大部分房企在投资物业领域跑马圈地，抢占高地。招股书透露，中梁近期开始从事开发及运营商业物业，2018年下半年租赁投资物业将会产生租金收入。