12月房企合计融资总额达1100亿 中小房企生存仍堪忧

　　临近2018年尾声，房企融资出现一波高潮。

　　2018年11月，同策研究院监测数据显示，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比10月的392.65亿元上涨28.85%。12月以来，房企融资继续井喷。据不完全统计，12月虽然尚未结束，但典型房企融资已经超过30多笔，合计融资高达1100亿左右，其中仅12月中旬公布的融资额就已经多达800亿。

　　12月12日，发改委一则《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》再度掀起融资市场波澜。有猜测认为，房企融资环境就此松绑。但21世纪经济报道记者调研多位融资经理发现，房企今年面临的融资环境仍然严峻，尤其是中小型房企，即便大型房企融资成本也在提升。

　　业内人士普遍认为，鉴于稳定调控需要，房企融资环境不会大幅松绑。

　　年末房企密集融资

　　同策研究院《40家典型上市房企融资报告》显示，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比上涨28.85%。11月40家监测房企融资总额有所回暖，涨幅明显。

　　此外，各类型债权融资方式额度均有上浮，房企积极采用多样性债权融资趋势较为明显。具体而言，11月债权融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%（10月债权融资总额391.46亿元）；11月股权融资金额为0.59亿元，占总融资金额的0.12%，融资金额均来自港股上市公司执行股票期权计划。

　　12月以来，房企融资继续井喷，密集融资超1000亿，市场资金面有所缓解。中原地产研究中心统计数据显示，12月以来，房企融资数据继续大规模扩张。据不完全统计，房企融资已经超过30多笔，合计融资额度高达1100亿左右。其中仅中旬公布融资金额就已经多达800亿，多家企业公布了永续中期票据及企业债等大额融资。

　　融资金额回暖，同时境外融资规模远超境内。同策研究院报告显示，11月，监测房企发行公司债融资总额210.28亿元，其中，境内发行78.5亿元，境外发行131.778亿元人民币（19亿美元）。境内发行公司债规模明显少于境外，这意味着，在境内融资渠道紧缩的环境下，拓宽境外融资渠道依然是房企势在必行的举措。

　　融资形势仍严峻

　　房企融资形势仍然十分严峻。21世纪经济报道记者调研的多位融资经理表示，房企今年面临的融资环境仍比较紧张，尤其是中小型房企。即便大型房企融资成本也在提升。

　　12月13日，据一位负责地产融资的信托经理介绍，“以前我们的融资对象中，中小型开发商较多。但自今年下半年开始，我们都要求前50强，这已是行业普遍现象。”

　　另外该经理介绍，相比年初，房企融资成本也在提升，“大型企业会低一些，但也低不了多少。”

　　另一位从事房企融资的业内人士也表示，房企融资情况并不乐观。21世纪经济报道记者向其咨询为何年末房企密集融资？他认为，“最近批的一些（融资）业务，其实已经受理很长时间。另外，房企资金确实比较紧张。因此，房企会想方设法通过各种渠道解决融资难。但我认为，房地产市场不会出现大规模的放松调控，否则房价很可能反弹造成调控前功尽弃，决策层不会允许这种情况出现。”

　　新政为融资带来生机？

　　12月12日，国家发改委发布的《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（下称“双十二新政”）中，房地产被列为支持对象。有观点认为，这会改善房企融资环境。

　　长江证券研究所梳理后发现，这次新政相较以前的企业债券发行政策做出了以下调整：第一，第一次以具体行业、具体财务指标的形式框定了重点支持的企业；第二，企业债券募集资金用于补充流动资金的比例由40%提升至50%；第三，优质企业发行债券实行“即报即审”，审核效率将进一步提升。

　　长江证券报告进一步指出，优质房企获支持发行企业债券直接融资，一方面融资端紧张局面有所缓解；另一方面，直接融资的成本优势也对房企融资成本形成利好，此外，用于补充流动资金的比例提升，也可提高房企资金使用灵活度。

　　不过，发改委“双十二新政”新政对房企融资环境利好有限。据长江证券统计，符合新政标准的房企即受益房企仅有约20家，并以国企为主，这些房企负债率较低，这些头部企业本身融资渠道就更好。再加上此次新政实行资金使用“负面清单”，禁止“将募集资金借予他人，用于房地产投资和过剩产能投资”。这都为融资环境改善程度打了很大折扣。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利依然属于重点监管领域。

　　为何融资不会放松？业内普遍认为，融资放松带来的风险很大。张波告诉21世纪经济报道记者，融资放松就是纵容市场重回“高杠杆”发展之路。在融资受控情况下，市场的优胜劣汰将驱动大量中小房企离场，而融资松动可能带来房企的非理性扩张，前几年“地王潮”可能重现。这无疑会葬送来之不易的平稳发展局面，使得房地产调控前功尽弃。

　　上述融资经理也认为，”房地产融资不会出现大规模放松，否则，房价很可能反弹，最终造成调控前功尽弃，决策层是不会允许这种情况出现的。”

　　未来房企融资走向何方？张波认为，房地产行业规模化趋势仍将持续，中小房企融资状态不乐观，面临生死考验，更多小型房企会和中大型房企合作开发，或以被并购等方式继续生存或离场。同时，大中型房企的日子也并不好过，不少大中型品牌房企都将迎来偿债高峰，顺利借新还旧以及在扩大规模同时加速资金回流都是重要考验。

　　张波认为，房企融资从紧，但保障性住房融资将变得更有优势。12月以来，政府已经开始对于优质房企提供融资便利，但更多支持债券资金流向符合未来重点发展的保障性住房及租赁住房。2019年这一政策方向还将延续，未来更多房企将把目光转移到共有产权房、自持性地块、长租公寓发展等领域，以谋求更多的政策性融资支持。