富力再发130亿元公司债 短时间内需筹资偿还448.81亿元

　　富力地产最近花了不少精力去筹钱。

　　在成功发行40亿元6.58%的公司债，以及增发8.06亿股H股募集近百亿港元后，富力再计划推出130亿元的公司债，首期90亿元。按计划，这笔债券将不用于购置土地，不转借他人使用，而用于偿还明年到期的债券。

　　2018年行情低迷，富力并不是唯一觉得“生意难做”从而加大融资力度的房地产开发商。但长期形成的财务杠杆，令它对资金的渴求较为迫切。

　　公告显示，截至2018年6月30日，富力地产存在短期借款和一年内到期的非流动负债合计448.81亿元。

　　但同期富力手上的现金只有187.78亿元，其中还包含受限制现金170.83亿元，存在一定程度的短期偿债压力。

　　融资动作

　　12月初，富力地产拟面向合格投资者公开发行面值不超过130亿元（含130亿元）的公司债券，获得中国证券监督管理委员会“证监许可【2018】1567号”文核准。

　　不到一个月，该公司就宣布将于12月28日公开发行2018年公司债券（第二期），发行规模不超过人民币90亿元(含90亿元)。

　　对比之下，观点地产新媒体了解，富力地产在10月8日提及130亿公司债券获得证监会的批准一事时，首期发行基础规模敲定为“不超过60亿元”。如今进入正式发行阶段，首期规模已增加50%至90亿元。

　　公告显示，富力地产发行的90亿元公司债券分为2个品种。其中，品种一为4年期固定利率债券，票面利率询价区间为5.7%至7.2%，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

　　品种二为5年期固定利率债券，票面利率询价区间为5.9%至7.4%，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

　　按照计划，上述公司债券将用于偿还富力地产在2016年发行、2019年到期的四笔公司债券，亦即“借新还旧”。

　　四宗债务分别为16富力01、03、04、06，发行金额总计161.5亿元，利率分别为3.95%、3.95%、3.48%、5.20%，回售日分别为2019年1月11日、1月22日、4月8日、5月16日。

　　事实上，据申万宏源统计，富力在2016年进行了一次规模扩张，包括使用了约160亿元进行土地购置，这一数字相比2015年同比增长255%。

　　据观点地产新媒体统计，富力在2016年共发行了8笔境内债券，金额合计425亿元。而2015年，该公司只发行了金额65亿元的一笔境内债券。

　　今年以来，市场上银根收紧，唯房企公司债融资有一定程度的放松，但用途只能用于偿还旧公司债或者建设长租公寓。

　　富力地产由此再次开启公司债的发行，但上半年三次发债均受阻。直至6月1日，最终成功发行一笔总额10亿元，票面利率6.8%，期限3年的债券。

　　截至目前，富力年内总共成功发行5次公司债，金额合计72.5亿元。

　　除此之外，富力还尝试了超短期融资券、美元债券、ABS、股权融资等融资动作，用于发展业务或补充营运资金等。其中，富力在今年9月份连续发布三期ABS，拟发行总金额为122.21亿元。

　　数据显示，截至目前，富力地产公开发行的公司债券累计余额有127.45亿元。如加上本次申请130亿元公司债，富力地产累计公开发行的公司债券余额则增加至257.45亿元。

　　杠杆压力

　　过去很长时间内，富力较高的使用财务杠杆一直是市场十分关注的问题之一。

　　根据富力公告披露，截至2018年6月30日公司的资产负债率为80.44%（截止9月末负债率升为81.5%），较去年年中略有下降；但净负债水平则由2017年中期的170%上升至187%。

　　其中，短期借款由2017年中期的94.48亿元上升至2018年中期的210.1亿元；1年内到期长期负债则由2017年中期的158.91亿元，上升至2018年中期的238.71亿元。

　　长期借款则由2017年中期的978.03亿元上升至2018年中期的1142.57亿元；有息负债总额则从2017年年中的1231.42亿元上涨为2018年中期的1591.38亿元。

　　据观点地产新媒体了解，目前较为要紧的是富力短期借款和一年内到期的非流动负债，这部分合计448.81亿元，需要富力地产在短时间内筹资偿还的。

　　而截至今年9月末，富力的短期借款加一年内到期的非流动负债为372.57亿元，数额不小。

　　现金方面，2018年中期，富力的在手现金为187.78亿元，其中受限制的现金为170.83亿元。而截至今年9月30日，富力的手上现金则已经降至约63亿元。

　　就算算上截至目前公开发行的公司债券累计余额127.45亿元，富力存在一定的偿债缺口。同时，富力地产目前受房地产新政调控，影响了集团的流动性。因此财务压力令它对资金的需求显得迫切。

　　据交银国际今年7月份发布的研究报告显示，富力因公司负债率高，而且短期有大量再融资需求，公司在融资和流动性方面存在压力。

　　观点地产新媒体了解到，2018年5月30日，富力地产2017年度股东周年大会就通过了一项议案：同意公司在2018年度（即5月30日起至下一年度股东周年大会召开之日止）向相关监管部门申请发行本金总额不超过人民币600亿元（含600亿元）的各类直接债务融资产品和资产证券化等产品。

　　另一方面，近年来富力方面都有提出要降低负债率，但具体推进较为和缓。

　　在今年中期业绩会上，针对这个问题，李思廉曾解释：“我们属于稳健发展型……随着公司每年的交楼结转利用，负债率也在逐步降低。”

　　其亦称，将负债率稳定下来是现在所有房地产公司都在做的事情，集团会小心处理。但除了上述的通过每年的高效率交楼结转来逐渐降低负债率，更具体的降负债计划还没有。