赢商年终回顾：十大关键词解读2018年度重庆商业地产

　　回顾2018年，重庆不仅成为了“网红城市”，商业地产行业也迎来了新一轮发展。新开商业项目多达18个、存量商业迎来改造升级、首次对TOD模式进行发声、多家品牌首次进渝、新零售迎来集中爆发......多方位的蝶变使重庆的商业空间得到快速发展，更被资本看好。下面，赢商网用10个关键词回顾2018年重庆商业地产行业。　　

　　一、增量商业

　　据赢商网统计，2018年度，重庆新开商业项目共计18个（商业体量≥3万㎡），新增商业总体量158.68万方。从已开业项目的区位来看，涉及的区域包括了重庆主城以及各区县，渝北区最为集中，开业项目共4个，南岸区3个，巴南区、渝中区、沙坪坝区分别已开2个商业项目，两江新区、璧山区、大足区、铜梁区、巫山县各开1个商业项目。其中，重庆金科美邻汇·大竹林、重庆沙坪坝万达广场、重庆长嘉汇弹子石老街等项目十分具有特色，充分体现了商业活力与业态多元化。

　　2018年开业项目从数量、总体量以及所涉及的区县来看，发展速度相对有所放缓。2019年，预计将开业40多个商业项目，爆发近390万方的商业体量。可见，重庆商业地产行业不断在求稳、求新中向前发展。

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二、存量商业

　　存量时代下，商业地产行业的竞争已进入白热化阶段，商业运营压力随之倍增。为了满足日益多元化的消费需求，与时俱进的调整和升级是存量商业项目最佳经营业绩和获得持续竞争优势的重要措施。2018年以来，重庆多个商业项目进行了调改、转型、出售。

　　位于重庆解放碑的国泰广场在进行了正常营业期间的定位重塑及调整升级之后，于2018年1月以“PARK108国泰优活城市广场”的全新形象亮相，调改之后的国泰广场，在客流和业绩方面取得了极大的增长；2018年6月21日，百盛重庆万州店终止经营，同时，作为百盛在重庆的唯一一家门店——百盛南坪店开始启动改造，未来将转型成为满足年轻一代生活方式的“百盛 YOUNG MALL”，进一步迎合消费者的万变需求；2018年1月5日，凯德集团出售中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债，之后重庆两座凯德广场于2018年10月16日更名为“印象汇”。

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　三、 网红重庆

　　2018年，随着 “抖音”APP的火爆盛行，山城重庆的8D魔幻特色风貌展露在众人眼前，霎时间成为“网红城市”，据重庆移动大数据统计，五一小长假期间入渝客流量高达47万，较2017年五一增长22%。李子坝“轻轨穿楼”、洪崖洞吊脚楼、长江索道、磁器口纷纷成为外地游客的热门“打卡地”。

　　在“网红城市”的机遇下，重庆在旅游产品上，更加注重文化内涵、产品识别度和核心吸引物，挖掘、梳理城市文化。以全域旅游为牵引，以“一岛两江四岸四山”为核心，依托机场、铁路、水运、轻轨、公交等纽带，挖掘和利用巴渝文化、抗战文化、红岩文化等城市多元文化，打造“山水都市·魅力之城”。十八梯、白象街、弹子石老街的打造也为重庆文旅商业注入了新一轮的活力，为商业发展增添了浓厚的城市历史文化特色。

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四、新零售爆发

　　2018年，重庆市场迎来了新零售集中爆发。永辉旗下品牌超级物种自龙湖重庆时代天街店正式营业之后，在2018年一年内迅速扩张了7家门店，分别为国泰广场店、金开大道店、红盛路店、观音桥店、财信店、协信店、北城天街店。作为超级物种的竞争对手，盒马鲜生也于2018年12月21日在江北观音桥开出首家门店，正式入驻重庆。同时，当当网线下实体书店当当书店、苏宁小店、京东X无人超市等新零售业态也纷纷落地，使重庆零售市场更为活跃，焕发出崭新的商业容貌。

　　现如今，随着电商和实体的融合、移动支付的普及，新零售正成为引领中国零售业创新升级的一股关键力量，对零售业持续健康发展具有重要意义，必将引领未来全新的商业模式。而重庆的新零售爆发风潮也将愈演愈烈，在为重庆消费者带来全新消费体验的同时，也将迎来全新的发展与变革。

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五、房企去地产化

　　在盛行的去地产化、稀缺的土地供应及高涨的住宅用地价格推动下，各大开发商纷纷积极转型，布局产业地产，开拓非住宅业务，寻求新的利润板块。2018年，一大批开发商跟上“去地产化”浪潮，纷纷更名。力高地产更名为力高集团、时代地产更名为时代中国、万达商业地产更名为万达商管集团、合景泰富地产更名为合景泰富集团、保利地产更名为保利发展、奥园地产更名为奥园集团、龙湖地产更名为龙湖集团......

　　告别房地产市场的“黄金十年”，掘金产业地产为房企获取土地资源带来了更多可能。依托自身融资、开发及招商资源，房企在运营产业地产项目上具有先天优势。在转型之路上，挑战与机遇并存，如何褪去操盘传统住宅的影子，选择理想的入局与运营方式是房企未来必经之路。

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六、 重庆首店

　　随着重庆商业市场的发展，越来越多的品牌选择入驻重庆。据赢商网不完全统计，2018年度共有121个品牌首进重庆，其中，47家品牌将西南首店开到重庆市场、6家品牌将中国首店开到重庆市场。

　　在业态分布上，餐饮业占比最大，共引进35家。值得一提的是，2018年度重庆市场深受网红茶饮的青睐，奈雪の茶、喜茶、鹿角巷、一点点等品牌相继入渝，开出重庆首店。随着众多新式品牌和门店的进入，重庆的饮品市场竞争愈加激烈。另外，新零售、文创、生活方式集合店也颇受市场关注，京东X无人超市、盒马鲜生、LINE FRIENDS、TEDDY&FRIENDS等人气品牌的亮相，为线下客群带来了更多的生活方式体验，同时也促进了重庆市场的业态结构升级和零售市场的良性发展。

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七、社区商业

　　随着居民消费水平的提升、城市中产力量的崛起，传统底商已不能满足商业升级的需求，立足于15分钟生活圈、聚焦消费者“最后一公里”日常消费需求的社区型商业，逐渐成为地产开发商的新发力点。尽管重庆市社区商业起步较晚，但以龙湖、保利、协信、金科等为代表的品牌企业，已经将其作为突破口，塑造全新场景式社区商业模式，并开发出相关产品线。其中，2018年12月21日，重庆金科美邻汇·大竹林正式开业。

　　数据显示，未来十年，中国社区商业消费预计将占全社会消费品零售总额的50%，社区型商业地产变现潜力或将迎来“指数级增长”。消费升级时代，社区商业的定位不仅仅是家庭的延伸，更是以商业的形式成为城市功能配套。社区商业因其满足消费者“最后一公里”需求的特性，前景仍较大，未来社区商业和商圈的角逐将越来越精彩。

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八、TOD模式

　　近年来，随着传统住宅开发业务萎缩以及中国城市发展需要，TOD模式开始备受关注。TOD模式的核心要义其实是交通引导开发，在规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。从城市发展规律来看，TOD模式无疑是先进的，但因该模式牵涉多方利益且设计方案复杂，其实践现状在世界各国成熟度表现参差不齐，国内能真正称之为TOD枢纽综合体的屈指可数。

　　2018年12月，《龙湖壹号战略资产发布暨天街启幕盛典》在重庆举行，发布会现场首次公开了龙湖商业在重庆布局的旗舰项目——龙湖重庆金沙天街，并宣布项目将于2020年底开业。该项目地下7层，每层面积约4万方；高铁、地铁、城际轨道，四线轨道同时汇集于此，与地上7层21万方商业空间连为一体。核心商圈高铁，四轨合一，这是重庆首个商圈高铁TOD城市综合体。

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九、大数据

　　当下商业发展已不再是单纯的数字媒体化年代，交易过程、产品使用和人类行为都可以数据化，大数据所带来的信息风暴正在改变着我们的生活、工作和思维。而随着商业地产向纵深发展，单纯的依赖经验，已不足以支撑企业高效地可持续发展，“大数据”已成大势所趋。

　　赢商大数据专注于构建中国零售商业领域的大数据平台，依托赢商网自身平台建立行业数据生态圈，是业内数据量最大、数据维度最全、数据时效性最强的商业数据云生态系统。通过数据挖掘、机器学习及专业分析，为企业提供从标准SaaS应用（mall眼、品牌云数据数据系统等）到定制咨询解决方案的全方位数据服务。2018年，赢商大数据和中国多家企业达成合作。其中，在重庆市场，赢商大数据助力巫山FM广场等商业项目完成商业市场环境分析、项目定位、业态规划。

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十、商地出让

　　据赢商网统计，2018全年重庆主城土地交易市场成功出让商业用地39宗，流拍6宗，终止交易7宗。在这些成功交易的地块中，多以商住混合用地为主，仅有3宗为纯商业商务用地。

　　纵观2018年重庆主城每个区域商业用地成交情况，前三甲分别为两江新区、巴南区和沙坪坝区，仅这三个区域成交总面积就占到全部成交量的79.39%。其中，最热门的两江新区共成交商业用地14宗，成交总面积约253.04万㎡，占全年成交总面积的52.13%，占比超过一半以上，成交总金额约186.14亿元，约占全年成交总金额的43.48%。

　　另外，在土拍规则从“竞拍+现房销售+竞自持”升级为“竞拍+竞配建”的行情下，房企投资热度不减，重庆也成为投资高地。数据统计，2018年共12家房企入渝，主要入驻西区。共有弘阳、光明、正莱、新希望等共12家房企通过公开拿地入渝布局，上半年和下半年分别有8家和4家新进房企。在战略布局上，新进房企多选择城市热门区域，压注板块发展潜力，逐步实现城市深耕和品牌影响力塑造。

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