深圳龙岗金沙摩尔与平湖凤凰城 新老项目如何破除边缘化？

　　编者按：伴随深圳城市现代化进程加快，人们对商业配套设施面积的需求也极速增长，深圳购物中心的数量呈现出高速增长状态。然而，在大量城市商业中心和区域商业中心涌现的同时，深圳商业地产市场也进入存量竞争阶段。

　　在这样的背景下，深圳商业市场开始出现“两极分化”的现象，一些购物中心积极调整改变，并脱颖而出；而一部分商业却陷入“边缘化”困境。除了一些主流购物中心，究竟有哪些商业“被边缘化”？为此，赢商网特别推出“被边缘化”的购物中心系列报道，以期让大家对深圳商业市场进行全面了解，并提出相应的对策和建议。

　　深圳万象天地、壹方城、深圳湾万象城……冉冉升起的商业新星点亮着深圳城市经济文化发展的前行之路，也让深圳商业市场百花齐放。

　　东进战略下的龙岗也紧跟深圳商业发展的脚步，涌现出一批现象级的优质项目，如：布吉万象汇、龙城万科里、雅宝cocopark等，据赢商大数据统计，深圳龙岗区截止目前共有存量商业项目29个，商业体量达到179.5万方（单个体量≥3万㎡）。

（图片来源：赢在选址）

　　新兴商业的入市给龙岗商业市场注入了新鲜血液，然而“龙争虎斗下，有人大获全胜，亦有人败走”。新兴项目的“分食”也冲击着老旧商业，再加之自身内部原因导致龙岗某些商业正在走向深水区。如金沙摩尔购物中心、平湖凤凰城购物中心。

　　金沙摩尔：软、硬设施落后，困境下迎改造

　　据金沙摩尔官微显示，金沙摩尔购物中心位于龙岗区横岗街道茂盛路，商业总面积为8.8万平方米，地下二层、地上五层，集时尚购物、生活休闲、美食餐饮、文化生活为一体，是深圳东部首席大型景观体验式购物中心，曾开创深圳乃至广东零售商业之先河。

　　然而，开业11余年的金沙摩尔如今尽显疲态，赢商网在走访中发现，金沙摩尔购物中心多数品牌处于关闭状态。究其缘由，或是品牌与硬件设施多方面综合的结果。

　　从品牌来看无太大亮点，商场L1层以珠宝、服饰为主，引入了Cachecache、Unearth Me、La chapelle、森马、中国黄金、周六福、香港金六福；L2以超市、服饰为主，引入了喜悦来超市、麦当劳、爱依服等；L3引入了苏宁易购、黄记煌；L4层以培训机构为主，引入了首脑美容美发培训学校、启迪教育、活力健身、金域电影院等；L5为餐饮，包括鱼来顺烤鱼、一品香辣蟹、三多家自助烤肉等

　　由此可见，不管是服饰品牌还是餐饮品牌，大多为不知名品牌，且业态较为传统，缺乏体验业态。“相较市内新开商场，金沙摩尔给人三线城市的朴素感”。有网友如是评价。

　　从硬件设施来看，该商场还有待提高。赢商网走至五层，明显感到内部空间闷热，而二楼甚至有品牌方需自备风扇。洗手间也存在卫生问题，商场内部具有明显的异味，未设置香氛等。整体体验不佳。大众点评也有网友称：商场厕所脏乱差，标识不明确、没有母婴室十分不方便。

　　如今，金沙摩尔正在开启改造计划，据悉，项目将对导视形象、外立面、品牌、业态进行全面调整。品牌方面，盒马鲜生、海底捞现已正式进驻。

　　就地理位置而言，金沙摩尔距离深圳地铁3号线横岗地铁站D出口步行约5分钟路程，周边还汇集了12条公交线路。3公里范围内聚集多个居民社区与多个中小学，附近居民具有一定消费实力。那么，金沙摩尔在软硬件设施进行全面改造后，还是具有一定发展空间。

　　平湖凤凰城：餐饮、服饰品牌大批撤场

　　相对于开业11余年的金沙摩尔，新兴商业平湖凤凰城也面临着大量空铺闲置的问题。且项目自2015年宣称开业以来，至今也未能成功开业。

　　公开资料显示，平湖凤凰城位于深圳龙岗平湖镇，引进广东首家永辉高端精品超市旗舰店BRAVO YH，德国家居品牌卓伯根、中影国际影院、肯德基等品牌，是目前平湖最大、最全的一站式生活体验中心。

　　赢商网近日再次探访发现，与去年第四季度走访情况相比，凤凰城场内服饰品牌已基本撤场，包括OSA、班尼路、妮可贝贝、BLAUMOND等，二楼仅剩哆哆熊、莉莉日记两家服装店。目前L2在营以儿童教育培训机构为主，包括开心豆少儿英语、兰氏国学英语书院、乐高国际创意中心大河马国际美术等。

　　此外，也有众多餐饮品牌撤走。L1有永辉超市、肯德基、中影FACE电影城等，牛羊说事、卡斯特世家等餐饮品牌已关闭。L3则只有凤煌渔港大酒楼在营，汉釜宫、泰唛泰、杨掌门巴蜀老火锅等餐饮已关闭。L4则有红笔教育、一花一树、邦德教育、思学佳教育。

　　作为关外商业，平湖凤凰城在品牌上具有一定亮点，中影FACE电影城、广东首家永辉高端精品超市旗舰店BRAVO YH等，在一定程度上满足了片区消费者的生活娱乐需求。而凤凰城品牌优势主要还在于儿童培训机构业态上，诸如开心豆少儿英语、邦德教育、乐高国际创意中心大河马国际美术均具有一定的知名度。

　　经过两次踩盘，赢商网发现，相比餐饮、服饰品牌不同程度撤店，平湖凤凰城内教育培训机构却能够生存得较好。这从侧面反映出儿童消费群体是项目发展的潜在市场。

　　因此，在招商调整中，凤凰城需充分挖掘儿童消费市场，引入儿童教育、服饰等业态。据悉，2018年12月14日，平湖凤凰城签约同学都荟教育城打造“同学都荟·凤凰荟”，双方将携手打造“平湖最大的教育综合体”。目前同学都荟已进场招商。

　　从区位来看，项目周边具有丰富的教育资源，1.5KM范围内有学校21所，凤凰城引入同学都荟教育城，或将能破除困境，以差异化的业态形成竞争。

　　结语：“穷则变、变则通”，不管是老旧商场还是新兴商业，都有可能在瞬息万变的商业市场上被边缘化，而唯一的办法则是需要不断调整与改进，跟上市场的节奏。此外，也要精准把控自身定位，找到适合自身项目的“业态、品牌”，才能在竞争激烈的商业市场站稳脚跟，形成恒久竞争力。

（备注：金沙摩尔图片拍摄于2019年6月20日，平湖凤凰城图片拍摄于6月21日）