厘清思路，调整布局，商业地产才能“疫”后重生丨WIN DATA X 中城商研院

　　《宏观弱周期下的新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情对于中国经济与商业市场影响初探》之结论与建议/后续观察重点及风险提示。

　　农历新年之前来势汹汹的新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情，短短一个月不到的时间已席卷全国各省。为了防止疫情进一步扩大，全国超过15个省市延迟复工；疫情防控力度加大，则为零售、餐饮、旅游运输、文娱等行业的盈利带来一定程度的冲击。

　　中城商业研究院在农历春节期间不停歇，持续追踪疫情的最新发展，进行深入的研究剖析，同时在最短的时间之内完成近60页的研究报告——《宏观弱周期下的新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情对于中国经济与商业市场影响初探》。希望在当前人心惶惶不安之际，提供最全面、最深入、最专业的研究分析成果，以作为零售/商业地产人未来经营判断的依据和参考。

　　本文为报告的第三篇：结论与建议、后续观察重点及风险提示。

　　2003年SARS疫情与影响复盘（点击链接，查看报告第一篇内容）

　　2020年2019-nCoV疫情与影响分析（点击链接，查看报告第二篇内容）

　　总结：2020年2019-nCoV疫情影响研判

　　■对于宏观经济

　　本次疫情与2003年SARS存在六大本质性差异：

　　病毒本身的差异性；

　　中央应变的差异性；

　　生活水平的差异性；

　　商业模式的差异性，使得疫情对经济冲击的强度相对SARS来的小；

　　人口流动的差异性；

　　经济实力的差异性，使得疫情扩散速度、辐射范围相对SARS来的大，对经济影响的复杂程度则相对SARS来的高。

　　■对于商业地产

　　行业市场面：短期打压市场需求，中长期回归行业基本面；政策托底有助房企缓和资金压力；

　　企业经营面：对排名靠前的房企影响相对较小，较不利处于战略转型初期（住宅刚跨足商业）的房企；

　　金融资管面：在宏观经济中长期维持稳定、人民币汇率贬值预期下降的情况下，对大宗交易影响有限。

　　■对于零售商业

　　短期（3-6个月)：

　　实体零售和网上零售间销售业绩的此消彼长；

　　上半年购物中心开业率将呈断崖式下滑，部分城市空置率提高；

　　社区型购物中心相对市中心型、区域/超区域型，受到疫情的冲击相对较小；

　　有助已成功转型新零售（线下布局线上）的购物中心实现弯道超车。

　　中长期（6个月以上）：

　　消费结构进一步调整；

　　疫情结束后消费市场重现生机，下半年购物中心开业情况和销售业绩明显回升；

　　春节黄金周期间，全国较大范围的商场与商户停业，商业地产商给予商户的租金优惠减免，将对今年全年盈利带来负面冲击；

　　实体零售向新零售转型的意愿提高；

　　新商业模式的深入探索与应用

　　01

　　结论与建议

　　▌结论

　　本次疫情传播速度极快，但病毒毒性较低（目前致死率介于2-4%），在医疗技术相对17年前进步、政府防疫工作的严格执行下，预期本次疫情影响时间应较SARS来的短。

　　由于国人尚未从中美贸易战阴霾走出，本次疫情又发生在春节黄金周，对于实体零售、航空旅游、线下文娱带来较大冲击，短期内消费的下滑在所难免，为总体经济带来较大的下行压力，唯网上零售、医药与医疗材料采购、以及政府防疫支出的增加，可望部分抵消疫情对消费的负面影响。

　　参考SARS疫情解除之后，消费市场出现报复性回弹，预计本次疫情解除后，消费市场可望重现生机。然而，由于当前网上消费的规模远非2003年可比，因此之后消费回弹的力度，应不如2003年来的大，唯文体娱等体验业态的复原情况，可望优于一般业态。

　　图片来源：摄图网

　　▌建议

　　现阶段疫情仍处于高峰期，存在极大的变数，任何的预测都言之过早，不须因为坊间过于耸动的言论陷入悲观或抑郁（特别是以17年前的SARS为例推测当前疫情、导出极为负面结论者），最重要的还是做好防疫措施，帮助疫情及早受到控制才是上上之策。

　　春节黄金周期间，全国较大范围的购物中心/百货商场与其内的商户停业、商业地产商给予商户的租金优惠减免，将对零售业全年盈利带来负面影响。为了提振消费、奖励良心企业、扶持困难企业，有关部门除了参考SARS时期提供的政策优惠，还可再进一步采取个别行业的定向减税（本次疫情受创较为严重的行业，例如零售业、旅游业、航空运输业等）、商业项目营业所得税率调降、以及定向融资优惠（特别针对经营困难的中小企业）等举措，帮助企业共同度过本次难关。

　　图片来源：摄图网

　　02

　　后续观察重点：疫情的拐点何时出现

　　▌未来2-4周疫情是否出现转折

　　近日有数位曾参与数次“抗疫”的国内医学专家表示，近期（2月份）疫情可望出现拐点。然而，在情况尚未明朗之前，还是必须提高警觉，做最坏的打算、最好的准备！

　　▌疫苗的研发进度

　　能否顺利在3个月左右的时间研发出疫苗，使得疫情在进入夏天前基本得到控制、缩短影响时间（由于病毒不耐高温，复盘2003年毒性较强的SARS病毒，在进入夏天后传染力降低、疫情明显改善）。

　　▌病毒是否产生明显变异

　　此将大大提高抗疫、治疗的难度，使得传染性、致死率提高。

　　▌是否出现超级传播者

　　某一感染者体内病毒出现变异或适应人体，导致该病毒传播者能力变强，进而令该患者可传染很多的密切接触者，此种病人便被称为“超级传播者”。感染人数超过三个，即可考虑为超级传播者；感染人数超过十个，即为较确切的超级传播者。超级传播者一般具有以下特点：高龄、体质弱、存在其他基础疾病。超级传播者又被称为“毒王”，因受其传播的感染者通常出现重症，甚至多有死亡。

　　03

　　风险提示

　　若国内疫情失控，或将导致疫情影响时间超过2个季度。

　　若国际疫情失控，特别是东南亚国家（中国第二大贸易伙伴）与欧盟地区（中国第一大贸易伙伴），或将对国内经济造成较明显的冲击。

　　注：有关宏观经济、商业地产、零售商业（购物中心及相关业态品牌）之深度分析及数据预测调整，请参阅2020年2月7日发布的《【中城商业研究季报】中国零售商业暨商业地产2019年市场总结&2020年趋势展望》。

　　图片来源：摄图网

　　-SARS与2019-nCoV科普-

　　▌SARS是一种冠状病毒

　　何谓冠状病毒 (Coronavirus)？

　　所属科目：冠状病毒为不分节段的单股正链RNA病毒，属于巢病毒目 (Nidovirales) — 冠状病毒科 (Coronaviridae ) — 正冠状病毒亚科 (Orthocoronavirinae)。根据血清型和基因组特点，冠状病毒亚科被分为α、 β、 γ和δ四个属。

　　已知种类：目前已知感染人的冠状病毒有6种，α属的229E、NL63，β属的OC43、HKU1、中东呼吸综合征相关冠状病毒 (MERS-CoV)，以及严重急性呼吸综合征相关冠状病毒 (SARS-CoV)。

　　病毒特征：呈球形或椭圆形，具有多形性，因其包膜上有向四周伸出的突起形如花冠而得名。

　　资料来源：世界卫生组织 (2020/1/19)、《新型冠状病毒肺炎预防手册》(2020/1/26)、百度百科，中城商业研究院整理

　　▌冠状病毒不耐高温

　　冠状病毒对热敏感， 56℃30分钟、 乙醚、 75%酒精、 含氯消毒剂、 过氧乙酸和氯仿等脂溶剂均可有效灭活病毒。氯已确定不能有效灭活病毒。

　　资料来源：世界卫生组织 (2020/1/19)、《新型冠状病毒肺炎预防手册》(2020/1/26)、百度百科，中城商业研究院整理

　　▌冠状病毒主要透过飞沫传播

　　病毒存在于自然界的天然宿主中，在市场交易或其他途径，直接或间接被人接触到，使人感染肺炎。

　　资料来源：世界卫生组织 (2020/1/19)、《新型冠状病毒肺炎预防手册》(2020/1/26)、百度百科，中城商业研究院整理

　　▌新型冠状病毒(2019-nCoV)是冠状病毒的变异

　　武汉市疫情为一种变异的新型冠状病毒(β属) 引起，WHO命名为2019-nCoV。

　　由于冠状病毒发生抗原性变异产生了新型冠状病毒，人们缺少对变异病毒株的免疫力，所以引起新型冠状病毒肺炎的流行。

　　推测武汉新型冠状病毒的自然宿主可能是蝙蝠，新型冠状病毒在从蝙蝠到人的传染过程中，很可能存在未知的中间宿主媒介，一般认为是未经检疫的野生动物、 生鲜等，因此新型冠状病毒又被戏称为“野味病毒”。

　　资料来源：世界卫生组织 (2020/1/19)、《新型冠状病毒肺炎预防手册》(2020/1/26)、百度百科，中城商业研究院整理

　　▌预防新型冠状病毒的最佳方式就是勤洗手

　　良好的个人卫生，出门必须带口罩，勤洗手多通风；

　　远离人口密集的区域，减少出行；

　　拒绝食用野味，健康饮食。

　　资料来源：世界卫生组织 (2020/1/19)、《新型冠状病毒肺炎预防手册》(2020/1/26)、百度百科，中城商业研究院整理

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　　中城商业研究院是由领先的中国零售商业互联网综合服务商赢商网，与中国商业/商业不动产领域最具影响力的专家智库万商俱乐部，于2019年3月共同成立。旨在结合赢商-万商多年来专注于商业领域的数据积累和经验淬炼，秉持“严谨·公正·客观·专业”的核心价值，对零售商业/商业地产做最全面、最深入、最专业的研究分析，使其研究成果得以作为商业经营者、管理者在战略制定上的参考和依归。研究范围主要以国内购物中心与连锁品牌为核心，分别向上游的宏观经济、商业地产，与下游的零售商业、消费者延伸，覆盖行业全价值链周期。

　　研究团队

　　杨泽轩 Mac Yang | 万商俱乐部创始人

　　联合创始人兼院长 Co-Founder & President

　　姜星狄 Cindy Chiang

　　研究总监兼首席分析师 Research Director & Chief Analyst

　　jiangxingdi@winshang.com

　　尹骁 Shaw Yin

　　模型研发组 | 高级研究员 Senior Researcher

　　yinxiao@winshang.com

　　张乐园 Terry Zhang

　　行业研究组 | 研究员 Researcher

　　zhangleyuan@winshang.com

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