富力物业招股书失效B面：碧桂园服务再补商业短板

作者/赵焓璐

电影《黑客帝国》中有一著名“药丸问题”，选择红色药丸代表直面现实生活，选择蓝色药丸代表则蒙蔽残酷现状。在地产行业波涛涌动的今天，绝大多数企业都选定了属于他们的药丸颜色。

而富力物业恰恰拿到的是红色。

2021年4月26日，富力物业在一片物企上市热潮中递交了招股书，原计划最早于三季度在香港上市，其筹资不超过7亿美元。在递交的招股书中，观点地产新媒体注意到，于2018年、2019年及2020年，富力物业整体毛利率最高达到24.8%；收入由2019年21.7亿元，进一步增长至2020年的25.97亿元。此外，据招股书内容显示，富力物业资产负债率并不低，截至2020年底，富力物业的资产负债率为109.1%，较2019年上升1.2个百分点。

另值得注意的是，富力物业在商业物业领域内的发展，作为非住宅领域市场占比较大的板块，商业物业成为诸多物企布局的新领域。截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目中，包含了257项商业物业项目，在管建筑面积为1120万平方米，此外还包括295个住宅物业项目，截至最后实际可行日期，富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

就在众人以为富力物业将再起高楼之时，碧桂园服务于初秋发布了“以不超过100亿收购富力物业”的消息，富力物业招股书的进度条也随之按下了暂停键。

视线回归至10月26日，富力物业招股书已呈“失效”状态，而正是这份“失效”招股书，则见证了其易主碧桂园服务的全过程。

富力物业易主

90年代，正植中国地产行业的高速发展时期，碧桂园、绿地、龙湖、华润等房企均为“90后”，彼时成立的天力物业，即富力物业的前身，最初由富力地产及其旗下的广州鼎力创业投资有限公司持股。其物业服务领域涵盖住宅物业管理服务及商业物业管理服务两条业务线，覆盖大型社区、写字楼、服务式公寓、城市综合体、新型互联网物流园区等物业业态。

2020年4月，富力地产将天力物业以约3亿元的价格卖给广州富星集团。据悉，广州富星由李思廉和张力各持有50%股份。为了将天力物业这一以低价收购的物企顺利上市，两人合伙成立了一家境外控股公司----富良环球，该公司间接持有天力物业的100％股权。此外，早于2019年12月，富力地产先后将大同恒富、天津华信以合共1000万元的价格转手给广州富星。

至此，广州富星通过前后三次收购，用时四个月，将富力地产所有的物业板块全部收入麾下。

彼时，市场上不乏质疑的声音。有人质疑为何以3亿元低价卖出3宗物业，富力地产回应称“该等目标公司是否继续保持盈利或将能够于日后获得更高的纯利率具有不确定性”。也就是说被“贱卖”的三家物业公司在截至2018年末的收入数据、纯利率数据并不理想。但当视线转到2019年，富力物业实现了盈利6380万元；至2020年，该企业利润则同比大幅增长275.6%至2.4亿元。再经过了一年半的时间后，碧桂园服务出售购买富力物业，交易额不超过100亿元人民币，如此算来，期间溢价达97亿元。

那么问题就来了，原本即将上市的富力物业，为何易主碧桂园服务？

事情要从2017年富力地产收购万达77家酒店说起，2017年7月19日，富力以200亿的价格收购了万达77家酒店。彼时，富力地产酒店亏损金额已经达到1.46亿元。在这个节骨眼上收购万达酒店，无疑为其资金流增添压力。收购之后，富力地产更是与大连万达集团多次对双方之间的百亿收购交易进行调整。彭博社曾报道称，富力地产曾寻求约119亿元的境内担保贷款，资金将被用在富力地产收购万达商业旗酒店的交易中。截止2021年上半年，富力地产借款总额达到1433亿元，短期债务为519亿，流动资金仅有128亿元。这样算来，富力地产的资金缺口达将近400亿元。于2021年9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”下调至“负面”。

因此，出售富力物业，已当属于自救行为。原本早于富力地产2016年中期业绩发布会上，管理层表示过正在研究物业管理业务分拆上市。2017年3月，富力官宣整合集团下属物业公司，组建富力物业服务集团，明确了其将物业服务和社区商业、互联网、物联网、智慧社区全面打通的战略目标。而与碧桂园服务的这笔交易落地后，富力地产物管业务分拆上市计划不复存在。

碧桂园的明天

“物业服务是碧桂园的明天。”碧桂园集团创始人杨国强如是说。

这句话实打实地体现在碧桂园服务的收购动作上。而收购富力物业则是2021年收购金额数值最大的一笔。

在将富力物业交予碧桂园服务时，富力物业发出业绩承诺，富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

此外，富力物业在管物业主要集中在中国一线、新一线城市，于2020年末该类项目分别占其总在管建筑面积的25.9%、25.9%及25.5%；于2020年末，富力物业的商业物业的在管建筑面积为1120万平方米，于最后可行日期商业物业面积增加1.04个百分点至17.18%。截至2020年12月31日，富力物业布局中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，签约总建筑面积则为1.06亿平方米，在物企之间并不算十分理想。

根据碧桂园收购富力地产公告显示，碧桂园收购富力的金额分为2部分，第一阶段针对2021年现状部分，收购额不超过70亿；第二阶段针对富力未来0.66亿平方米的在管面积合约，收购额不超过30亿元。由此可知，所签约总面积并不是碧桂园服务收购富力物业的主要原因，而是看中了其它占比偏高的商业物业服务，可以进一步补充碧桂园服务业务短板。

对于以物业服务视为明天的碧桂园服务来说，收购富力物业还不足以完全铺垫其在商业物业领域的发展。据观点地产新媒体初步估算，截止2021年10月，碧桂园服务达成的收并购项目就有8宗，总涉及金额达到人民币189.62亿元，包含万达商管在内的战略投资者项目有3宗，总涉及金额达到人民币77.07亿元。

在2020年短暂将收并购重点侧重多元业务后，碧桂园服务再次回到了规模扩张的主航道，开启了对物业同行的大并购。

其中，碧桂园服务在年初以54.亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份。于2021年2月25日，蓝光发展发布公告称蓝光发展及下属子公司蓝光和骏与碧桂园物业香港签署了《关于四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权合作意向框架协议》。碧桂园物业香港拟以现金方式收购蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务64.6203%的股份。数据显示，截止2020年12月31日，蓝光嘉宝服务合同管理面积约2.14亿平方米，总在管建筑面积1.3亿平方米，实现营业收入27.34亿元，净利润5.33亿元。

另悉，于2021年10月7日，财信发展称，将以2.1亿元的价格将旗下安徽诚和物业服务有限公司的100%股权转让给碧桂园服务。而诚和物业则是财信发展于2021年6月份以1.98亿元的标价购买的物企。对于财信发展而言，出售诚和物业同样是为了减轻债务压力。截至2021年中期，财信发展归属于上市公司股东的净利润297.4万元，同比减少87.73%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润106.4元，同比减少94.9%；短期借款2亿元、长期借款17.06亿元，一年内到期的非流动负债为9.21亿元。

而反观诚和物业，截至今年3月底，合约管理面积合计1568万平方米；截至2021年6月底，其未经审核的资产总额达2.15亿元，负债1.57亿元。此外，诚和物业利润达到2300万元，已超2020年全年利润总额。可以预计，碧桂园服务收购诚和物业这一步棋，是走对了。

除以上收购外，于2021年9月28日，碧桂园服务发布公告称，碧桂园物业香港将以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐100%股权。据悉，邻里乐为彩生活服务的核心资产，旗下包括物业项目大部分与商业物业挂钩，包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业等。

彼时，在收购蓝光嘉宝服务股份不久后，于2021年3月，首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在碧桂园服务业绩发布会上称，对完成1000亿目标有信心，基础物管服务会有近500亿营收，增值服务会有接近300亿营收。有媒体预测碧桂园服务将在2021年到2025年五年内，收入和利润实现年复合增长率50%以上的增长，以达成其“千亿营收”目标。