城市土拍缩影：退出群聊和推出“加量包”

从去年22个重点城市试点“两集中“供地后，一般是按照每年三轮的节奏来供地。

但时至今日，已经有多个城市打破集中供地年度不超过三次的限制，深圳，北京、上海、广州纷纷启动今年的第四轮供地，更有徐州、武汉、苏州等城市将有第五批次土地上架，而据消息称，武汉市土地交易中心后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

随着土地市场进入新阶段，各地开始因城施策对“两集中”供地模式进行适当调整，这将成为今后土地市场的大趋势。

市场低迷 多城推出土地“加量包”

2021年2月，“两集中”靴子落地，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛等22个城市成为试点，随后，徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等城市也主动加入了集中供地的阵营。

如今，时隔不到两年，多个城市却希望恢复常态化供地。

其实从年初开始，包含北京、青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉在内的多个城市，就已明确表示2022年集中供地批次将由三批次增加至四批次。临近年底，北京、无锡、苏州等城市又开始准备增加供地频次，而据消息称，武汉市土地交易中心后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告，这也意味着集中供地的“集中”效应正逐渐弱化。

更有城市一步到位，直接“退出群聊”。9月23日，长沙供地云官方发布通知提出调整土地推介方式，“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新。”10月28日，江西省住房和城乡建设厅提出，发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

种种现象背后，是持续低迷的土地市场。

以“退群”的长沙与南昌为例，克而瑞数据显示，2021一2022年，长沙集中供地共出让123宗地块，其中有46宗地块被城投公司摘得，占比超37%。2022年长沙前4轮集中供地成交总建面约850万方，成交总金额435亿，较2021年分别减少了48.7%、38%，为近3年最低值。

而南昌作为典型的弱二线城市，对土地财政依赖度较高。2022年南昌计划供应土地25280亩，前两轮集中土拍，仅完成供应计划的25.6%，在10月份结束的第三批集中土拍中，流拍率高达55%。2022年三批地合计揽金约153亿元，远不及去年，土地财政进一步承压。

“两集中”转向一城一策

实际上，长沙与南昌是今年供地计划难以完成的众多城市的缩影。

据中指研究院监测，截止11月30日，22城共计推出涉宅用地1595宗，同比上一年推出的2406宗减少33.7%；推出规划建筑面积15881万平米，同比上一年推出的29984万平米减少47%。成交方面22城集中供地共计成交涉宅用地1275宗，成交规划建面12743万平米，同比去年减少45.04%；成交土地出让金16197亿元，同比去年22735亿元减少28.76%。各批次之间或溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高。

此外，2022年集中供地的底价成交占比愈加明显，一、二、三批次分别为61%、69%和79%。完成第四批集中供地的三个城市（无锡、苏州、南京），底价成交率更是达到了100%。溢价成交率则一路走低，前三个批次分别为39%、31%和21%。

在这种情况下，拿地收入明显是减少的，收入减少的后果就是无法完成全年的出让目标，从而只能顺延出四批次、五批次，甚至是六批次，集中供地“原则上全年不超过三次”的规定，或许将会悄然退场。

中指研究院指出，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低。当初施行两集中政策的本意，是要控制“地王”频出，给行业降温。现在看来，开发商拿地逐渐变得更加理性，在这种调整下土地市场也确实是没有了“地王”，降低了温度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，集中供地是此前房地产市场过热时候出台的政策，即和楼市热度有较大的匹配关系。而当前房地产大环境出现了变化，对于集中供地政策提出调整，恰是吻合了市场化导向，也体现了一城一策的重要决策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为，土地市场形势低迷时，容易形成地价和房价的双向下滑走势，也不利于楼市的健康发展，阶段性调整集中供地是必要的。

“加量包”配合“三支箭 ”

核心城市土拍回温

与以往的普遍底价成交不同，11月份土地市场，出现了久违的热度较高的情况。

其中北京四批次超80%地块溢价成交、半数地块地价触顶；深圳四批次超60%地块溢价成交，同样半数地块地价触顶；杭州四批次半数地块溢价成交，超30%地块地价触顶。

这些热度较高的城市多为城市基本面总体不错、潜在房企拿地意愿比较强的城市。之所以出现这种情况，中指研究院分析认为，目前全国房地产市场仍未企稳，高能级核心城市由于城市基本面好、房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。本次北京、深圳、杭州四批次供地总量均为个位数（6-8宗），且主城区地块占比较高，对房企吸引力较强。此外，部分房企仍希望完成今年全年投资任务，希望在年底把握为数不多的核心城市供地机会。

此外，从拿地企业结构来看，近期的表现同样为行业的发展注入了希望。其中表现最为抢眼的是杭州，作为民营经济的重镇，杭州四批次土拍仅1宗地块由国资竞得，其余地块均由民企获取，民企拿地金额占比达92%。此外，同处长三角的无锡，本次民企拿地金额占比也超过30%。

很难说这样的变化与金融十六条中“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”对于行业信心的提振不无关系，但想要在土地市场取得“立竿见影”的效果并不现实。

中指研究院认为，展望12月，尽管近期各类利好政策不断，但无论是金融16条、预售资金监管优化、还是“第三支箭”，其核心目的都是对房企的纾困，很难在土拍市场立刻起到作用。在房地产市场企稳之前，土地市场尚不具备全面回升的基础，热点城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。

严跃进则表示，今年前三批次或四批次中，各地土地交易市场总体是偏弱的，土地交易相对平淡，甚至部分还是有流拍的现象。而当前房企的三支箭政策下，势必资金状况改善，对于投资拿地的意愿也会有所变化。此类土地市场的交易，也和后续房屋市场的走势有关系。此类城市人口规模相对大，尤其是新市民等规模较大，潜在的购房市场有活跃的可能。这也是房企积极拿地的考虑点。当然鉴于市场还有阻力，预计土地交易市场总体上价格方面保持略低或不强势的态势。