100个未开先火的新mall，谁会是“话题之王”？ ｜赢商网百强榜

12月20日，“赢商网大会暨『赢商网百强榜』研究成果发布”在上海举办。

由赢商网联合中城研究院发起的『赢商网百强榜』正式发布：包含零售商业地产企业榜单、购物中心榜单、品牌榜单，本篇为“2022年度品牌商关注筹开购物中心TOP100”，其他榜单研究报告将于赢商网公众号、赢商网云智库公众号陆续推出，敬请期待。

疫情封条一道道撕开，购物中心失去的人潮一点点在回归。

虽跌宕起伏的三年，全国新开购物中心的数量、体量走出“双线”下滑的轨迹，但总有一些熠熠闪光的明星mall炸场而出。

它们以全新的定位、场景、业态，证明着中国商业地产韧性仍在，且创新力、想象力并未消退。这股力量，在真正解封后，会迸发出更多新可能。

在赢商大数据监控的368个城市中，未来2年筹开的购物中心达750个。技高一筹者、天马星空者、潮流追赶者……各凭本事，同台PK。

为聚焦式呈现筹开mall们所代表的趋势图谱、新颖打法、创新业态，以及“未开先火”的秘密，赢商网联合中城研究院，通过多种维度，综合测评出《2022年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》，以远见超越未见。

本榜单测评维度主要包括：

1）城市：项目所在城市商业指数

2）商圈：项目所在商圈辐射力

3）购物中心：商业建筑面积、运营商综合实力、标的性品牌意向入驻指数、人气热搜指数

一、百强筹开mall图谱：上海丢掉第一，央国企、大体量项目抢戏

1、华北、华中增幅大；上海丢掉第一，北京抢跑

城市分化愈加明显，优质筹开项目不再集中在某些区域、城市。

华东区、西南区上榜数与去年基本持平；华南区明显减少；华北、华中争气，上榜项目同比增加了7个、6个，同比增幅为116%、150%；东北区增至4个。

1线、准1线，上榜项目数增加；不确定性与风险增加的低线城市，关注度暴跌。

城市线级划分标准：《2022城市商业力排行榜》

分城市看，“常年老大”上海丢掉第一宝座，让位于北京。北京城市更新大潮逐渐进入成果展示期，未来2年入市项目扎堆登台，数量同比增加150%。深圳、南京上榜数量有所下滑，但重磅项目较多，期待值拉满；武汉、苏州、杭州等准1线城市商业力排名靠前，上榜数量、总排位均明显提升。

商圈选择上，竞争较小的“空白市场”仍是优质筹开Mall主战场。上榜购物中心未有商圈归属的项目占比达73%，同比上浮2个百分点。不过，也有少量稀缺位置项目计划入市。如：北京王府井商圈的北京王府井喜悦、杭州武林广场商圈的杭州恒隆广场和杭州中心、武汉汉街商圈的武汉SKP。

2、上市开发商、国央企站C位，城市更新/存量改造热门

一方面，上市开发商项目占主导，占比70%。

另一方面，依托强大资金实力、稳健债务结构和低融资成本，招商蛇口、华润置地、大悦城控股、王府井集团等国央企旗下的大体量、多元化项目咖位在线，上榜数量趋向上升。

优质地块稀缺，从增量扩张转向存量提质已是必然，头部企业拓展风向由此而变：

• （1）紧跟“城更”热潮，占据城市宝藏地

区位优、起点高、政策友好，城市更新已成优质土地资源高效获取方式之一，且能推进闲置土地资源转变为现实生产要素，是企业社会责任担当的直接体现。

• （2）狩猎“休克鱼”，盘活存量mall

头部运营商企业通过优秀资管能力和成熟资管模式，以轻资产输出、轻重并举等方式，盘活存量项目，释放资产管理属性与价值。

3、连锁产品线mall超7成，招商花园城、中骏世界城异军突起

百强筹开mall中，涉及36个连锁产品线的72个项目，连锁率同比增加12.5%。其中：

• 天街、大悦城、万象城仍为最受关注产品线三甲，同比上榜数量均有增加；

• 招商花园城、中骏世界城异军突起，二者均定位城市级购物中心，分别背靠的招商商管、中骏商管为中资商管“优等生”，于宏观下行周期中逆势扩张。

具体到项目端，有两大看点：

• 新产品线“吸睛”。作为业界“弄潮儿”，头部企业是创新排头兵，以新产品线首秀、迭代升级作品，探寻内容、空间创作新思路，增加商业可塑性。

• 城市首秀“炸街”。因“金字招牌”本身自带流量，这些在新城市首次登台的产品线“未开先火”情理之中。

4、10-15万㎡最为常见，大体量mall热力值高

10-15万㎡中型项目关注度走高，占据行业主流。对比2021年，本榜单中10万㎡以下小型项目同比减少37.2%；15-20万㎡项目明显增加，占比从11%跃升至20%。

值得一提的是，尽管在商业1线、准1线城市大体量Mall司空见惯，但在3线城市此类项目仍属稀缺，它们往往承载着引领片区消费升级之重任，为全城之焦点。如：

• 扬州SM城市广场：以23万方的超大体量，成为明年江苏筹开业体量最大的商业项目。涵盖生活超市、潮流时尚、环球美食、亲子趣玩、健康休闲、生活方式等全家庭业态。

• 龙湖海南海口天街：龙湖落子海南的首个项目，体量22万㎡，建成后将成为海口最大的单体购物中心，首进品牌超35%，目前主力店和次主力店已完成签约。

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二、100个筹开Mall“未开先火”：五大法则大揭秘

1、以美出圈，争当“颜值天花板”

从“区位”“规模”到而今“颜值”，评价购物中心“好”的标准逐渐多元，且愈加接地气。

上海前滩太古里、上海天安千树、重庆光环、北京西单更新场……近两年承包热搜榜的新mall个个具有独特审美，以建筑设计、商业内容创新频频出圈。

本榜单中，以美取胜的项目亦有不少：它们具有较强“视觉冲击感”的建筑外形、标志性景观，引人入胜，强化项目记忆点。

• 北京京西大悦城 ，最大亮点在“♪”乐符建筑形态、多元空间场景和空间扭曲的钢结构屋顶。不规则矩形、编织网格状屋顶、递进式多首层建筑和三种材料组合构成的外立面，独特且实用。最上方的树杈型网壳钢屋盖，相当于用总量约1800吨的异形网壳结构在76.9米的高空制作一个超大型“蛋壳”。

• 宁波宝龙一城，购物中心外形宛若一朵绽放的莲花，简洁灵动的莲花造型在平静的水面绽放，引入自然水系置于项目中央，造就独特且稀缺的大型都市水景，打破商业与城市自然的界限，形成集滨水游憩艺术⻓廊、全息中央水景广场、 屋顶生态花园等多元化沉浸式景观于一体的人文商业购物中心。

• 武汉长江中心旗舰商业：位于武汉内环武昌滨江商务区核心区，坐拥武汉优质的江景资源，是水滨沿岸的核心地标。在大约25.25万㎡体量下的商业巨构形体中，打造出极为丰富的业态及多层次的立体空间，是目前国内同期开发商业中绝版的一线江景商业。

• 湛江海上世界：项目外设艺术蓝鲸IP雕塑，与商场入口的邮轮造型、场内海洋主题空间搭建起滨海社区生活场景，并与海浪引擎体验互动区、沉浸式海洋游乐场地等实现互动；还有独家超级巨幕，为粤西首个曲屏裸眼3D，极具科技炫酷感。

• 广州8号仓流溪河奥莱小镇，于客流集散地、椭圆型的中心广场，采用了一个模拟古罗马输水道的拱型结构，有故事感和画面感。

或是以街区式商业形态为基底、融合地域文化特色，形成“颜值力”新方向。

• 苏州仁恒仓街：由地上低密度“现代园林”开放式街区及地下三层的购物中心构成。屋顶设计，对江南民居坡屋顶元素进行现代演绎；立面设计，提炼苏州“丝织技艺”中“经纬交错”的灵感元素，呈现丝绸纹路编织交错的美学意境，赋予建筑更多情感温度。

• 上海龙华会：沪上首座对望千年古刹的街区商业，延伸江南水乡的建筑风格，通过重檐坡顶与玻璃石材的设计将传统与现代巧妙融合。未来，龙华会将以千年文化为基底，呈现「三月三·桃花节」的季节限定景象、传承非遗文化的「龙华妙会」市集等主题活动。

• 成都保利时光里：结合成都地域文化与场地特质，以“多宝盒”为设计灵感，超高层塔楼、商业街区与主题景观相互渗透，将潮流时尚，传统艺术，城市人文，自然风光有机结合。

2、高端范拉满，咖位足、规格TOP级

含着金钥匙出生的“天际线项目”，开发周期长、耗资大，集结着最重磅的头部品牌，瞄准城市金字塔尖群体，天生就是城市TOP级地标。

本榜单中，不少项目为摩天大楼综合体的商业部分。

• 重庆100 MALL：高效串联西南在建第一高楼陆海国际中心（458米），多元场景无界互通。轨道9号线穿楼，TOD无缝衔接，打造城市地标级购物中心。

• 深圳COMORROW 超深活中心：位于深圳湾超级总部基地，项目所在的综合体SIC超级总部中心是深圳湾畔358米超高地标综合体。

• 青岛深蓝中心· GT PLAZA：青岛深蓝中心是绿城中国在青岛打造的首个城市综合体，同时是青岛TOD超高层商业综合体。涵盖白金五星级酒店、甲级写字楼、高端精品商业中心GT PLAZA、海景豪宅和公寓。

• 昆明万象城：整个万象城综合体包含万象城购物中心、约296.5米高昆明500强总部基地-置地大厦以及约180.15米高国际化菁英寓所置地中心。

高端范拉满的，还有标杆企业重磅打造的高端、重奢mall，大牌组团而进，吸金力强，为各地加码国际消费中心城市添砖加瓦。

• 杭州恒隆广场：恒隆董事长陈启宗将其视为未来除上海以外盈利能力最高的商场，定位高端商业综合体，位于杭州武林商圈核心地段，已有文华东方酒店签约。

• 武商Mall·南昌：武商集团走出湖北的首个项目，定位江西南昌首个重奢购物中心，将引入国际一二线奢侈名品、高端国际化妆品牌、高街潮牌、设计师品牌等。

• 苏州仁恒仓街：以“奢侈品之家”为目标，定位“高端生活方式及奢侈品交相辉映的城市地标综合体”，汇聚历史人文，艺术科技，顶级潮奢，珍馐饕餮。

• 苏州华贸中心：未来超过30%的租户将是苏州、江苏乃至国内首店或旗舰概念店。商业部分引入国际奢侈品旗舰店、设计师零售、精致高端餐饮、潮流生活方式等品牌。

3、户外、森系、夜经济、国潮……场景很哇塞！

“松弛感”频上热搜，“户外+”逐绿的商业场景被热捧，商场中“城市绿洲”抚慰着城市人的躁动不安。

• 首开LONG街：利用项目近1/5的面积打造了一个“中央共享花园”，与青年艺术家联袂打造北京首个艺术绿洲街区。中央共享花园内开辟了专门宠物区，还将为年轻人设置了露营、飞盘、陆地冲浪等户外活动场地。

• 深圳坂田万科广场：紧扣「自然有生活」理念，特邀「东京中城缔造者」日本乃村工艺社和「曼谷Mega Bangna」景观设计团队等共同操刀，建筑空间设计上融入了深圳的湿地、山丘、洞穴、岩石、海岸线等，打造室内与室外交融的绿色商业空间。除了2.7万㎡ 的“深圳在地自然博物园”外，还将呈现三大核心空间和五大特色场景。

• 北京五棵松万达广场：以绿色生态、低能耗环保的健康理念，顶层“天空花园”引入各类绿色植物与多个自然采光穹顶相呼应，打造室内无边界艺术沉浸美学开放空间，在柔和曦光中穿梭于植被间，感受自然的呼吸，舒缓都市生活压力。

• 北京东坝万达广场：打造森呼吸、漫生活的都市庭院，以山、洞、谷、瀑、雨等自然元素为主题线索，打造城市“人文艺术微旅游”目的地。通过创新设计打破传统动线规划，将商户与内庭院的自然景观互联，与京城首条450平空中跑道共创城市空中花园，成为城市中会呼吸的绿色氧吧。

瞄准夜经济热潮，首开LONG街、方圆LIVE、广州黄埔大悦汇、汕头中骏世界城等诸多项目，通过KTV、影院、酒吧、LIVE HOUSE，以及电竞、剧本杀、轰趴馆等，加码全时段经营，以沉浸式娱乐体验链接Z世代青年。

◎南宁路桥融创茂

有意思的是，本榜单中，购物中心还创新出国潮、国风古韵场景玩法，誓要让年轻人迷上逛街这件事。

• 北京王府井喜悦：定位“国内首个新国潮购物中心”，改造升级原有建筑物立面，规划近30%面积为新国潮主题街区，对日晷、榫卯、乾坤等传统文化元素进行现代化潮流表达。

• 苏州仁恒仓街：建筑设计遵循苏州古城的总体规划，实现对江南特色历史建筑的传承及创新演绎：逐渐递进的空间，一步一景；层层展露的街区；高低不一的建筑；错落有致的建筑与景观，与古城肌理相融合。

• 花桥中骏世界城：购物中心高区（5-6F）打造了一条以“一半是山水、一半是人家”为主题的江南水街，将江南的园林、水街、街巷的空间特征和江南丝竹为代表的文化内核融于商业之中。

4、硬核品牌阵容，创新业态buff加满

“首店内卷”态势渐显，筹开购物中心不满足于引进常规“首店”，开始热衷结合项目区位优势、定位等，量身定制品牌旗舰店，祭出差异化大招。

消费理念加速转变下，购物中心加码户外运动、亲子游乐、宠物友好、米其林餐饮等创新业态，铸引流神器，燃“低欲望”消费热情。

• 北京超极合生汇：规划了多元丰富的极限运动业态矩阵，设置了深度达16米的室内潜水馆（北京目前最深）、占地2000㎡的大型泵道公园（兼容滑板、小轮车、平衡车等极限运动），引入攀岩墙、滑板、滑雪等潮流运动品牌。

• 深圳COMORROW超深活中心：引入全国米其星球餐饮主题街区，打造中国首个以100%米其林餐饮为核心体验的商业街区、中国体量最大的米其林餐饮集合地。

5、乐于“搞事情”，造浪出圈

对比往年，今年上榜筹开mall最典型动作在于：营销活动前置，拉长开业前预热期，为项目持续造势。这或许是艰难环境下，筹开mall特有的“自救”之举。

一方面，通过圈层营销、新颖活动，“蓄水”私域流量，与用户、新消费者慢慢建立链接，与他们“共建朋友圈”，提前助力品牌打开市场认知度，蓄积核心用户，为后期开业打下客流基础。

• 上海西岸梦中心与Patagonia、On昂跑等多个社群联动，展厅无影画廊将围绕“Westbunder”为标签，持续成为与各大品牌合作、落地社群活动的聚集地。

• 苏州仁恒仓街先后与华丽志合作推出奢侈品市场研究报告、与时尚芭莎合作时尚大片、更与WallpaperSTORE*合作落地快闪店，持续引发广泛关注，展示时尚先锋理念。

• 深圳COMORROW超深活中心联合品牌打造的挚友专场活动，如SHANGXIA上下x丁乙限量合作臻品展，还与意大利米兰奢侈品牌GIADA以《My Name is GIADA》品牌回顾展为媒举办VIP答谢酒会，甚至将圈层活动搬到了上海，借助艺术影响力提前渗透高端圈层。

• 天津和平印象城开展首届“敢出格·城市打野青年局”品牌联动活动，活动现场集结50+潮流业态品牌，展现了微缩版的项目形象，同时为小众圈层潮人带来一场大Party。

• 上海临港爱琴海购物公园推行「兴趣部落计划」，融合露营、骑行、飞盘、园艺、摄影等圈层的需求，以首届露营节、城市骑行、复古摄影等活动形式呈现，引领当代都市人找到“向往的生活”。

• 重庆100 MALL则利用各种新颖活动刷新城市的假期娱乐，城市湖畔露营节、3D水幕秀、帐篷集市、沉浸式儿童剧院，还有野生音乐live轮番上演……

另一方面，“能兼容B端与C端需求才是好mall”，品牌端亦是项目们的重点营销对象。部分项目深谙于此，放下身段、主动出击，做好运营服务配套、与品牌共创共赢，以期吸引更多优质品牌入驻。

• 广州黄埔大悦汇自带大悦城控股商业的「数智营商」平台，如同商业咨询顾问，可通过市场数据和客群画像分析，为租户的市场运营带来方向指引。

• 苏州SUONE金地广场发起一项“ONELINK潮流合伙人企划”，通过与潮牌主理人、媒体人对话，形成共享、共创的潮流圈层，旨在吸引更多元化的潮流商户，搭建潮奢经营平台，以主动型经营平台的经营体系，以具有主理人和策展人思维的团队，为商户赋能，与商户共创。

三、新mall新番，get这些风口决战未来

1、行业集中度趋高，头部企业是标杆mall高产者

强者恒强，上榜项目多来自于上市国央企、龙头民企。它们有强劲资金实力和优秀运营管理能力、资产管理能力，综合实力绝对占优。

去年8个、今年11个项目上榜，龙湖霸气侧漏。今年上半年，龙湖物业投资业务租金收入为58.6亿元，同比增长22.6%。收入的大幅度增长，主要源自于其优秀的资产管理能力。不管是自持还是轻资产运营，经营性物业收入的增长是龙湖穿越周期起的重要稳压器。

2、“非标”商业，为城市更新带来无限可能

传统结构被打破，“非标”商业成为新宠。相比“多城一色”的标准化购物中心，“非标”意味着个性化、因地制宜、不可复制。

在实践中，“非标”项目多来自于城市更新、存量改造，受到建筑形态、商业体量、城市发展规划、历史遗留等因素影响，焕新改造过程与经营更具挑战性。这注定了“非标”商业必然不按常理出牌，形式多元创新，内容差异出新。

• 如，上海龙华会，是印力上海2023年推出的首个S级非标商业项目，极具特色的主题场景包括「Create with CHINA」妙想平台、沿龙华港亲水休闲空间、超人气复合广场、庙与市的连接与跨越、奇遇龙华的味觉记忆等，营造全新商业氛围。

3、绿色商业势不可挡，LEED认证、POD/SOD火热

国际大势、国内政策倡导下，绿色商场势在必行。建筑绿色化是当中的最高阶玩法，经济效益与品牌效益兼得。

据商业地产头条此前报道，LEED认证（全球最为广泛应用的绿色建筑及城市认证体系）能够为企业/投资者及其资产带来以下好处：提高租金及售价、降低空置率、节约运营成本、获得政策及资源倾斜、提升资产价值、促进绿色融资、树立健康、绿色品牌印象。

• 深圳K11 ECOAST 的三座建筑项目已获得健康及绿色建筑标准WELL中期认证和LEED最高铂金级预认证，是粤港澳大湾区最大的LEED铂金级预认证建筑群。

• 西安荟聚是英格卡购物中心在中国可持续发展方面标准设定最高的项目，依照绿色建筑二星和LEED 金级标准建设，并配备地源热泵、新能源汽车充电桩、引入海绵城市设计和太阳能发电等。

环保导向型的绿色筹开mall，还有POD模式（Park Oriented Development），依托城市生态资源，开展因地制宜的商业活动，让人、自然与城市产生有效互动。而公园城市又可充分发挥户外运动功能，形成SOD模式（Sports-Oriented-Development）。

• 上海蟠龙天地以绿地包围商业，商业连结绿地，呈现一座“公园里的新天地”，3公里环形步道、1.5公里的天桥、近1万平米户外运动空间等，重塑运动、生活和自然的关系。

• 包头奥体印象城得益于毗邻包头奥林匹克公园、赛汗塔拉生态园以及包头体育馆的区位条件，融合生态资源和体育资源，采用“生态公园+体育中心+购物中心”的模式，为包头消费者打造一站式休闲娱乐、运动社交及购物的城市中心。

4、聚合多元城市功能，强调商业与社区融合

“我们首先要建一个社区，然后才是一个购物中心。”——泰国网红商业The Commons的经营理念。

对“社区”的关注，是上榜mall的一个显著特征。本质上是对“人”的关注，为消费者提供一个舒适自由的社交型共享空间，差异化突围的同时，拓宽购物中心内容的深度与广度，激活区域流量。

• 深圳COMORROW超深活中心积极探索社区共建，与TakeYourTime且慢开启露营、骑行等户外体验活动，针对周边国际学校举办迎新交流会、万圣节等活动，共同激发社区活力。

• 广州黄埔大悦汇将联动长岭现代农业公园，带来小小森活认领计划，与周边消费者建立情感链接；嫁接黄埔区级文化旅游资源，举办汉服文化节、非遗市集、草坪音乐会等适配于核心客群的线下青年文化活动，打造本地文化传承与商业基因结合的创新体验分会场。

*叶苗苗、李萌、陈佳妍、罗嘉欣、马茹茹、朱雅洁、柏莉、汪静、李阳、张亮、强晓群、李晓旋、星艳玲对本文亦有贡献

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