上海挤满CityWalker的创意街区，比迪士尼还火？

摸准调性做运营，才能“常旺常新”。《运营新知》系列把商场与品牌们的创意idea扒开给你看。此篇为，上海旧改而来的网红街区。

撰写丨付庆荣、徐娜

图片来源丨除特别注明外，其它均来自项目官微/小红书/官网

和贺文对此文亦有贡献

如果问这个火热的夏天，除了排队排到想哭的经典景区外，哪里人最多？

万千答案中，肯定有魔都的网红创意街区。这里不收门票，不用排队，却挤满了被“特种兵式”旅游劝退的CityWalker。

这些街区，带着历史的建筑风格、历史底蕴、人文记忆穿越而来，以创意为新生触发点，重新组合着区域、客群、设计、业态、活动等多重元素，给自己一个独一无二的现代、时尚标签。

• ■ 它们中有的从老厂房变身而来，原址上生产过仪表、棉服、颜料，带着工业的属性，为自己家找了一套“商业+办公”的当代生存法则，有着早C晚A的格调属性，模糊零售与办公边界。

• ■ 它们中有的从老住宅焕新而来，曾经住在里面的人儿，有大富大贵的王权贵族，亦有弄堂里的普通人家。撇开身份之别，他们是石库门弄堂商业鲜活底色成型的画手。

• ■ 当然，它们中还有一部分，从建材市场、老公园此类城市公共空间演变而来。沿袭而出的公共属性、社交属性，是此类创意街区的别样风情。它们注重与临近的人群互动、交融，主打烟火气与灵动感。

生而有别，魔都这些创意街区们都守着自己的地盘，高喊“在我的地盘你就得听我的”。但不论姓名、性格，它们皆有一种打动CityWalker的理由，为后者制造出独一份的魔都浪漫。

一、老厂房变身，主打“商业+办公”当代生存法则

在小红书上，输出“CityWalk上海”关键词，跳出来的笔记有3W+篇，其中与“老厂房”相关的街区，出现频次最高，包括FOUND 158、THE WEAVE吴界、创享塔、M+马利、云间粮仓等。

• 时空观感上，上海这批老厂房爆改的创意街区，开始出现于2000年初期，近五年呈现爆发式增长，且集中分布在上海主城的核心之地，包括徐汇、静安、普陀等历史风貌聚集区。

这背后对应的是，上海城市更新大潮变化的节奏，以及文化创意产业园区变迁的节点。

2000年，上海启动“都市型工业”规划，市内的老旧厂房、仓库因地段优、租金低集结一波文创产业人士，并在干山路、泰康路、福佑路成点状式分布。

2004年，上海市经委为全市第一批18家创意产业园区正式挂牌“创意产业集聚区”，从“里弄工厂”变身而来的同乐坊，宣告入选。此阶段，上海是中国创意产业发展最迅猛的城市之一，但产业成熟度依旧不高。

直至2010年2月，瞄准“设计之都”蓝图，上海将“工业设计、时尚设计、建筑设计和多媒体艺术设计”作为重点品牌建设领域，存量改造的创意式街区开始规模性出现。

2016年5月，上海市文化创意产业领导小组发布了《上海市文化创意产业发展三年行动计划（2016—2018 年）》。2017年12月，上海市政府发布《关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见》上海文创50条”）。FOUND 158、创享塔，应时新生。

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行至疫情前后，非标商业，蔚然成风，成为城市争夺的新名片。造风者上海，以规模制胜。这其中，云间粮仓、THE WEAVE吴界、M+马利，皆有贡献一己之力。

• 体量风格上，“老厂房改造型”创意街区，主打一个“小而美”。建筑面积多在2万㎡以下，设计风格保留厂房的经典元素，或是机器标志，或是粮仓造型，或是多巴胺色彩。

在上述6大典型样本中，最小的M+马利，官方公布的建筑面积仅有8000㎡。项目围绕狭长主干道，4栋建筑以“丁字形”动线划分为三——餐饮、集合店、办公区。其中，“以色彩主义为概念”的集合体验店——mamǎfufú超级百货足足有1000㎡。

空间有限，意味着创意街区们没法像大体量传统商业体，靠着铺面租金来维持着项目的动态流转与价值增加。活动制的创意式空间利用，成了一种另类的生存样本。

M+马利的官方“自我介绍”推文中，近2/3的篇幅在展示过往发生在这个“老静安色彩潮流聚集地”的#精彩活动、#品牌快闪、#品牌合作。

FOUND 158今年以来，承接的商务性活动，不仅有电商巨头的提案，天猫·3月有新欢快闪活动、FOUNDX 抖音生活服务“KEEP REAL，我就要这样喝酒”活动；还有配合城市官方进行的展示。

联动“五五购物节”，推出“吾所市事”市集、“滑板靓仔出街”活动、时尚名片-复古辣妹的衣柜等活动；作为“上海6·6夜娱嘉年华”的核心场地，策划了《心灵聚焦》于宁国际摄影展、BYMB荧光电音动感派对、上海迈克尔·杰克逊雕像揭幕典礼、SHANG上海全球创造家计划等。

云间粮仓，2019年至今，参与了上海旅游节、上海国际电影电视节、五五购物节、六六夜生活节等重大节庆活动，策划举办展览展示、演艺演出、讲座沙龙、文创市集等百余场活动。

从时空观感到体量风格，“老厂房改造型”创意街区自成一派，而这种细微处的个性，在具体的业态组合、商业模式上，显露得更为直接。

上述表格的5大创意街区式项目中，THE WEAVE吴界、创享塔、同乐坊走的都是“商业+办公”的复合路线，且以办公为主，商业为辅。

THE WEAVE吴界18466㎡总建筑面积中，办公占了13125㎡，其主楼的3-6层设置为创意办公空间，与@Distrii办伴创意园区办公产品线合作。

园区其他空间分布的商业，主打异国餐厅，包括南亚融合料理Anokhi、意大利小酒馆CIRCO by Alimentari、@DRUNK BAKER 、西班牙餐厅bhacus等，以及办公配套服务瑜伽品牌@Prakasa yoga。

创享塔的官网首页，“创享办公”的展示页面、位置最为显眼。从会议室、定制工作室、共享工作室，其提供适配多元办公需求的复合空间。

◎创享塔

值得一提的是，虽皆瞄准办公人群，但基于各自的区位环境、历史基因的不同，这些创意街区对租户的选择有不同偏好。

创享塔，以互联网思维与匠心精神为重，合作的大咖租户多为互联网企业，包括华为、特斯拉、三星、滴滴等。

同乐坊所在的西康路、余姚路和海防路三角地带，从前便是魔都文化的高产地。这里除了有弄堂广场，还有芷江大戏院、芷江电影院、西海商场、大明书店等文娱场所，聚合了通惠中学、竞华中小学、农华理发、西海照相、国术场、台球室等生活基础配套设施。

沿袭这份热闹非凡的万丈红尘，新生的同乐坊办公租户多为文创企业或机构，包括：《第一财经》、《私家地理》杂志、《理财一周》报等传媒机构，现代戏剧谷、孟京辉工作室、Galerie Cinquini、艺创沙画陶艺工作室、阆风艺术画廊等文化艺术平台等。

◎芷江戏院戏单说明书 图片来源：上海市文旅推广网

以上不难看出，相较于纯商业型创意街区，“老厂房型”创意街区，根植的历史文化中，办公属性更为强烈，赖以生存的客群以租户、周边办公人士为重。它们吸引citywalker们奔赴而来，有创意的打动，亦有偶发的邂逅机遇。

二、“海派”老住宅改造，时代最潮零售、餐饮品牌集合地

“了解石库门，就是了解上海。”

石库门占上海市区全部住宅面积六成以上，这些建筑盛产“街区界”顶流。今潮8弄、越界·衡山路8号、张园、慎余里，个个有名。

• 时空观感上，老石库门住宅改造来的网红街区，主要分布在静安区、徐汇区、虹口区等上海传统商业和文化中心，集中在近三年亮相。

这个时间节点，对应的是上海石库门建筑改造技术的成熟，新生项目加速入市。

根据《上海市城市总体规划（2016-2040）》，上海内环以内的石库门聚集区将成为世界级城市中心的组成部分。石库门改造愈受关注，更新方式也从“拆、改、留”到“留、改、拆”，“保留保护”原址风貌摆到了前所未有的高度。

• 体量风格上，“石库门改造型”创意街区因历史建筑群大小而定。它们作为上海最具特色的传统民居，“海派”风格浓郁。

石库门建筑群设计风格“中西合璧”，集江南四合院样式、欧洲连排式住宅建筑特点于一身，过街楼、清水砖墙、石条门框多为标志性元素。

住宅空间，灵活而变。小户型改为零售/餐饮店、主题酒店、艺术家工作室，大户型变为文化艺术展览空间等，品牌们偏爱的独栋建筑比比皆是。

曾经的石库门住宅建筑是“先进文化的策源地、文化名人的聚集地”，鲁迅、茅盾等文化巨匠汇聚，泰戈尔、卓别林等名人过海而来。以此为基，“石库门改造型”创意街区是魔都海派文化的“桥头堡”，艺术氛围浓厚。

张园公众号专门开辟“张园记忆”栏目“讲古”，开扒张园与革命先驱、邮坛大咖、金融大亨以及原住户的“丰富过往”。

越界·衡山路8号联合上海国际艺术节的参展项目ART021举办“返场：ART021 X 衡山路8号 特别项目”，融合多元艺术业态适应本土当代文化情境，延伸展陈空间和艺术品销售模式，以绘画、雕塑、影像、互动媒体等手段多方位呈现当代艺术。

开设过著名的南强书局、水沫书店、辛垦书店的今潮8弄，联合香港驻上海经济贸易办事处举办“香港今潮·艺起FUN‘庆祝回归祖国26周年’特别装置展”，融合沪港双城文化印记。

• 不同于“老厂房型”创意街区主打的办公生态，“老住宅型”街区是时代最潮零售、餐饮业态品牌的集结地。

这里是魔都潮流最前线，来自国际、国内的各路大牌，瞄准一栋栋海派风情的独栋楼房，叠加着空间的现代演绎。每一栋建筑，就是一个品牌的巨型广告位。

当然，因客群消费偏好、项目定位、建筑特征，“老住宅型”街区街区偏爱的租户各异。

今潮8弄，前身为公益坊，曾是粤藉居民聚居地，被称为“广东弄堂”。改造后，定位上海潮流新地标，以全新姿态再立“潮头”。引入BAKER&SPICE、Drunk Baker、M Stand、ibarrel bistro爱杯小酒馆、ARK LIVE HOUSE等网红餐饮品牌，再造衣银行首家概念旗舰店、The Alpha、浪人商店等主打环保概念、滑板文化潮流零售品牌。

越界·衡山路8号，地处曾经的法租界，入驻的餐饮、零售品牌几乎都是“外籍”。欧式奶酪餐厅Mozzarella e Vino、融合日式街头小吃元素与法餐料理的WAZA Modern Izakaya、南欧海岛度假风格的花榻HUATA，以及德国百年厨房品牌Poggenpohl博德宝中国首家品牌体验中心、DOWNLAND中国首家旗舰店等。

「海上第一名园」张园，曾创造多个“第一次”——沪上第一盏电灯、第一辆自行车、第一个室外照相馆……如今格调依旧，主打高端奢华。场内奢侈品牌均为定制概念店，如亚太首家“法国希思黎之家”、LV全球首家旅行家居店、BY FAR亚洲首家旗舰店等。

未开已颇受关注的鸿寿坊，原身为新鸿记营造厂在1933年左右建造的传统里弄住宅，附近曾是上海近代工业发源地、沪西工人聚集区，临近曾经地标建筑“沪西大自鸣钟”。

改造后，办公面积4.8万平方米，占总建筑面积的一半，定位“精致烟火气”，计划引入40+首店组合成“日咖夜酒全日供应”为特色的餐饮业态，FOODIE SOCIAL 3.0鸿寿坊食集中本地鲜食、海派老字号等SKU上万+，以精致烟火气的价值主张给消费者打造“理想的附近”。

◎FOODIE SOCIAL 3.0 鸿寿坊食集

三、公共空间改造，街区建筑设计、业态组合灵活跳动

上海城市更新“更上层楼”，建材市场、公园、菜市场等公共空间跟进，出现不少“爆款”街区，如越界·陕康里、复兴公园。

这批火了的“公共空间改造”创意街区，与前文两个类型改造项目一样地理位置优越，位于静安区、黄浦区等上海热门地段的核心区域。

2023年3月，上海出台《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》，明确将公共空间设施优化行动归为重点开展的六大行动之一，完成10个以上公共空间优化项目，改建或新建180座左右口袋公园，建成150个以上“美丽街区”。复兴公园，恰逢其时。

相对老厂房、老住宅改造，“公共空间型”创意街区建筑布局更为灵活，不用那么的“修旧如旧”。

原址静江建材市场的越界·陕康里，重新规划三个不同历史时期的存量建筑。租界时代的戈登路锡克教堂部分使用红砖、战后的工业建筑使用水洗石、现代建筑则是使用白色涂料，三个独立的风格由一层老厂房和社区沿街商铺链接成一体。

复兴公园曾是魔都夜生活圣地，此次直接“拆围墙”，把原先的东西南北4个出入口增至5个，与思南公馆相通；焕新原先聚集钱柜、Park97、官邸、Richy、MUSE等顶级夜场的建筑，打造占地超2万㎡的“都市青年游乐园”——INS·复兴乐园。

与建筑设计相对应的，“公共空间改造”创意街区业态组合亦不受限，商业部分各有侧重。

越界·陕康里周边居住区密集、不乏高端楼盘、外籍人士，主打“休闲餐饮+办公”，办公面积约占比80%、配套商业约占20%。引入了《漫威系列》《红海行动》《八佰》担任特效的澳大利亚著名视效公司Fin Design +Effects、全球酒店餐厅设计公司红崛建筑设计、中国高端女性潮流周刊《红秀GRAZIA》等科创文创企业，开园时企业入驻率已达80%。

而上海唯一一座保留法国古典式风格园林的复兴公园，作为上海夜生活文化诞生地，曾经明星扎堆、豪车遍地。为唤回年轻人，如今走“电竞+主题夜场”路线，与周边的思南公馆、淮海路街区形成业态互补，意图重现当年盛景。

其中，1亿美金打造的“贩卖酒精和快乐”的INS复兴乐园，设有1000余平专业竞赛级电竞中心，引入多家拥有丰富明星、DJ资源的顶级夜店。开业期间，王嘉尔、Amber Liu、Psy.P等明星助阵，引发热潮。

四、结语

魔都当季最红老建筑改造街区，要地段有地段，要风格有风格，要人气有人气。

虽建筑风格不唯一，但自带专属tag，或营造走街串巷、穿堂过户的烟火气，或打造有格调、私密感强的高雅空间。

它们的爆红，也带火了背后的金牌操盘手们，一如上海本土开发商锦和商管。从简单的园区运营“二房东”，到城更轻资产运营服务提供商。这个中国“轻资产”第一股，靠着越界·衡山路8号、越界·陕康里走起了自己的花路。

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