万科穿越股债风暴：深夜宣布6.47亿美元债务已打款，南方区域架构重组

作者/梁争誉

卷入偿债风波多日，万科以一纸汇款公告予以还击。

3月8日，万科发布自愿性公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。该票据将于2024年3月11日到期。

还债的同时，万科南方区域发文宣布进行组织架构调整，重组8个城市公司，并涉及多位城市总人事换防。“此次组织调整是主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要。”万科南方区域方面人士表示。

近日，一向被视为行业“优等生”的万科，也经历了龙湖、金地、旭辉等优秀同行们走过的路——股债异动、澄清、自证。不同的是，万科在铺排偿债工作的同时，亦在推进优化组织架构，以适应新的市场环境。

“特别难，也有解；特别好，才能活。”——这是万科“2024年目标与行动沟通会”上，万科董事会主席郁亮提出的12字方针。怎么解，如何活，从业者都在期待万科给出答案。

南方区域组织架构动刀

风波不断，但“靴子”终将落地。

3月8日，万科内部发文称，为更好实现业务目标，决定调整南方区域事业部一线公司组织设置，设立东莞公司、福建公司、广佛公司、广西公司、海南公司、深圳公司、珠西公司、万溪公司。

东莞公司负责东莞、惠州业务，福建公司负责福州、泉州、厦门、漳州业务，广佛公司负责佛山、广州业务，广西公司负责柳州、南宁业务，海南公司负责海南业务，深圳公司负责深圳业务，珠西公司负责江门、中山、珠海业务，万溪公司负责相应合作业务。

万科南方区域方面人士向时代周报记者表示，此次组织调整是主动适应市场环境变化，匹配业务发展需要，对城市公司做进一步重组配置，使组织更灵活、高效，更及时地响应项目需求。

架构调整完成后，相应的管理人员亦随之敲定。整体来看，重点城市负责人如广州、深圳、东莞仍保持稳定。

深圳公司总经理仍为周嵘，东莞公司总经理仍为李东，万溪公司总经理仍为胡昊，海南公司总经理仍为张华，广佛公司总经理为原广州公司总经理曹江巍，福建公司总经理为原温州公司总经理卞文军，广西公司总经理为原惠州公司总经理陈致中，珠西公司总经理为原中山公司总经理毕玉东。

另外，原福州公司总经理齐琳、原珠海公司总经理邢辰君，分别调任万科南方区域产品负责人、万科南方区域营销负责人。

齐琳曾任万科东莞公司设计总，于2023年6月调任福州公司总经理，任职不足一年即回到南方区域干起“老本行”。邢辰君毕业于中南财经政法大学市场营销专业，曾是万科最年轻的城市总，最令人侧目的成绩是担任珠海城市总期间，万科在珠海市场销售规模实现翻番。

值得一提的是，今年1月，万科南方区域更换区首。2023年加盟万科的周轶群，接替老将孙嘉任首席合伙人。周轶群在地产行业拥有近20年经验，曾在顺驰地产、路劲地产、仁恒置地和旭辉控股等房企任职。

“公司坚持事人匹配、‘大江大海’用人的理念，选定重组城市公司总经理中，既有当地提拔人选，也有跨单位调配的总经理，既有经验丰富的老将，也有年轻干部代表。”万科南方区域方面人士表示，万科还会持续把优秀人才配置到合适战场、关键岗位，为骨干提供更多发展机会。

“大江大海”计划是郁亮在2019年提出。他当时说：“战略决定做什么事，做什么事决定要什么人。不能适应上场的状态，就可以下来。”

此次重组南方区域，原因或指向南方区域业绩不振。根据万科2020年至2022年财报，南方区域分别实现销售金额1502.0亿元、1450.3亿元、1039.0亿元。

架构重整能否提振万科南方区域业绩，有待检验。

穿越股债风暴

看似有条不紊排兵布阵的万科，实际正在穿越风暴。

3月3日，有市场传闻称，万科高层到北京与保险公司商量即将到期的非标债务展期问题遭遇拒绝。针对传闻，“当事人”新华资产发布声明称，消息不实，“万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。”

3月5日，关于万科计划出售长租公寓资产泊寓部分股权的传闻引发市场关注。万科方面否认了这一消息。

负面消息频传，万科股债价格遭遇重挫。

3月4日，万科多只境内债走低，“22万科06”跌超36%。“21万科04”下跌19.25%至65元，“20万科08”跌超9%至65.46元，“22万科02”跌超8%至74.07元，均创历史新低。

股价亦不容乐观。截至3月8日收盘，万科A报收9.18元/股，近5日跌超7%；万科H报收5.52港元/股，近5日跌超8%。

不过，机构对万科的偿债能力并未太过担忧。

东方证券指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。

近期，万科积极处置经营性资产，包括出售悦榕庄、上海七宝万科广场、深圳高新投股权等。同时，万科推进以REITs为代表的不动产长期股权投资，中金印力消费类基础设施REIT申报，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT进入发行阶段。

“2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。”东方证券认为，在目前房地产行业困难时期，万科持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低。

多番努力下，资本市场信心有所修复。

3月8日，万科债券出现大幅反弹。截至收盘，“20万科08”涨幅23.11%，“22万科06”涨幅15.97%，“21万科02”涨幅12.92%，“20万科06”涨幅9.76%，“21万科04”涨幅8.5%，“20万科04”涨幅8.42%。