纵观北京房地产市场，地产商们面临着拿地难、开发难的问题，新增入市的项目逐渐减少，于是拿存量市场做文章成为商业地产商们的选择之一。但是，梦想照进现实，仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；前期策划定位有问题使项目流产；后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。商业地产运营的“阿格硫斯之踵”，到底是什么？
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盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。
8月10日，由赢商网华北中心与中国经营报联合主办的《城市更新——商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙在合生 · 霄云路8号华府会举办。
对话嘉宾：
主持人：
赢商网华北中心主编 王杰
嘉宾：
赢商网华北区域中心总经理 卫芃
中信资本房地产投资执行董事 柴志培
黄金湾投资集团董事长 申威
中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场发展有限公司总经理 孙天立
戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管及高级董事 刘兵
北京金隅嘉品Mall总经理 王萍
富龙控股有限公司集团总裁助理 李欣然
纵观北京房地产市场，地产商们面临着拿地难、开发难的问题，新增入市的项目逐渐减少，于是拿存量市场做文章成为商业地产商们的选择之一。但是，梦想照进现实，仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败；缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅；前期策划定位有问题使项目流产；后期运营能力不足而导致难以为继的结局，比比皆是。商业地产运营的“阿格硫斯之踵”，到底是什么？
从我们的角度看，当前的商业出了很多问题，或者说在经营上遇到了一些障碍，而这个时候是收购的好机会，因为可以谈一个比较好的价格。【详细内容】
目前，商业地产存在供大于求、供给量过大的问题，无论是前期进入还是后期退出的渠道都不畅通，这也影响了商业地产的发展。有些项目本来做得很好，应该能在市场上快速发展，但是由于退出渠道却不畅通，没有办法在市场上去的理想的回报，在我看来，原因很多金融机构都不愿意投资商业地产，因为商业地产是对资产管理能力要求非常高。【详细内容】
对于北京市核心区域的存量商业物业，在开发商眼中，一直是“香饽饽”。但这种项目往往可遇而不可求。随着北京人口疏解计划持续推进，从各类批发市场搬迁，如动物园、新发地等，到目前在全市进行综合整治工作，开墙的沿街小店铺纷纷关张，都是疏解非首都功能、引导人口疏解转移的重要举措。
对于一个购物中心来说，既要保证购物又要保证体验，餐饮和娱乐等体验业态的比例设置多少，由消费者来决定，应该以消费者为主，根据这个区域的人口密集度、消费习惯的养成，通过数据的分析和积累推算出来，分析数据很重要。【详细内容】
举例来讲，成功大广场是马来西亚的业主，那时候燕郊还没有这么火。成功大广场就是定位定早了，当时做水上乐园、娱乐的设施设备，有小孩子的家庭周末去逛。但这些内容比市场至少早五年，所以大家可能接受不了。如果重新改造的话，从去年的角度，转让的时间点，燕郊有更大的利好，可以发掘出很多利润。【详细内容】
一个商业地产项目的“流产”，往往会导致银行、建设方、投资方、施工方、业主等各方经济利益严重受损，因此对商业地产项目进行并购重组是解决这一问题的重要手段。虽然优质的存量商业物业，可以给投资方带来丰厚的收益。但在收购前，仍需要提前“排雷”，降低风险。对于项目收购方而言，什么样的购物中心是可以收购的，如何评估项目价值？
现在有一些项目运营得不好，可能是策略上的问题，但很多是因为项目的操盘手，没有真正扎根于这个项目。拿国内区域而言，虽然成都已经很饱和了，但是成都商业氛围非常好，至少成都这个市场从品牌方角度来说是很好的。但是在苏州、杭州、南京沿线来说，就没有什么能够提供给项目的。所以作为操盘手，对这个项目、区块的了解很重要。【详细内容】
就在今年，“商改住”项目迎来政策调控重拳。而在此前，一些对于住宅市场无购房资格个人，通常把“商改住”项目作为置业需求的一种过渡，上述政策的横空出世，无疑限制了此类需求。在业内人士看来，北京市的“商改住”限购政策是所有城市中最严格的，它不仅对购房者有诸多限制，同时也对开发企业做了进一步规范。
