平均每月有14家上市房企被吞并 房地产行业洗牌加速

　　今年对于房地产行业来说，注定是个多事之秋。

　　截至8月7日，据Wind统计，约100家上市地产公司正在进行或已完成并购，并购资产价值总额超过500亿元，平均每个月有14家公司的股权易主。而并购标的多是中小型房企，或“非房企”上市公司的房地产业务。

　　地产行业龙头万科今年上半年耗资约19亿元收购了19家地产公司，平均每个月收购三家。在8月6日公布的2013半年报中显示，其中5家开始盈利。

　　行业加速洗牌，就有人不得不离场。今年上半年，万方地产、天伦置业、湖北金环、万好万家、绿景地产等逐步吐出房地产业务。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。

　　业内人士指出，房地产市场正在经历新一轮的市场大洗牌运动。

　　行业龙头竞争加剧集中度提升

　　截至8月7日，据记者不完全统计，中海、万科、碧桂园等37家上市房企发布半年报，其中36家增利，1家亏损。

　　从排名靠前的企业来看，主流地产商的营收差距在缩小。

　　万科半年报显示，今年上半年实现营收413.9亿元，同比增长34.7%，实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%。中海地产半年报显示，上半年公司营业额上升27.3%，至321.9亿港元，折合人民币约260亿元人民币。这一水平与万科相比，仍有150多亿元的差距。

　　近日，中海地产完成资产注入，其大股东中建控股拟将旗下三家公司地产业务注入。中建控股2012年地产业务总销售额为210亿元，而中海今年上半年销售额达到645亿元，业内人士称，中海将借此举超过绿地，直接威胁“一哥”万科地位。

　　值得注意的是，去年中海地产营收仅为万科的一半。同时，今年上半年中海地产的净利润同比上升31.6%至110.32亿港元（约为80亿元），超过万科30多亿元。此外，中海地产的净负债率仅为14.9%。

　　万科则通过收购，降低拿地成本。今年上半年收购的19家地产公司当中，多位于北京、深圳、郑州、长沙等地价高企或增速较快增长的城市。

　　面对中海急进，万科集团总裁郁亮在8月7日的媒体见面会上坦言，“面临很强的危机感，万科以‘冬天策略’作为长期运营的模式。”

　　房企销售金额也在不断集中于龙头房企。据克尔瑞CRIC研究统计，2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年同期相比基本持平，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点，龙头品牌房企的金额集中度继续维持高位。

　　据中原地产统计，中国前十大标杆房企市场占有率正在逐年提高，从2009年的3.8%提升至2013年上半年的6.6%；其中，万科以2.51%的市场占有率稳居第一位。此外，今年上半年的13个城市热销楼盘项目中，有70个项目属于十家标杆房企，占比达到18%；其中，保利、万科分别以23个和22个项目位居前列。

　　中小房企面临转型阵痛

　　今年以来，中国房地产行业以每个月14家房企被并购的速度加速洗牌。

　　据Wind统计，截至8月7日，共有约100家房企的项目参与并购，交易总额达到500多亿元，平均每个项目4亿元。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，继2011年上千家房企因资质原因从楼市“消失”以来，房地产市场将经历新一轮的市场大洗牌。他进一步解释，由于暴利时代的终结，企业净利润率持续下滑，2013年第一季度上市房企的净利润率已经下滑至13%左右，利润率下滑导致成本控制能力较弱的企业在当前调控市场背景下没有办法生存，市场在这个阶段进行并购、洗牌也势在必然。

　　郁亮表示，现在主要发展商利润率都在下降。以万科为例，今年上半年房地产业务毛利率为23.8%，同比下降2.7个百分点，净利率为14.1%，同比下降0.1个百分点。

　　行业并购的同时，不少企业面临转型阵痛。

　　今年上半年，多家房企考虑逐步退出房地产行业。先是万方地产变更为“万方发展”，行业类别由“房地产业”转变为“批发业”。此外，盛高置地、万好万家、绿景地产、天伦置业、湖北金环、上海新梅等公司宣布逐步退出房地产业。

　　而更多中小型房企在业内转型的道路上求索。例如万通地产，今年上半年,公司实现营业收入7.1亿元，同比增长11.82%；营业利润1.3亿元，同比增长64.04%；归属母公司所有者净利润1.2亿元，同比增长484.55%。期内公司销售商品、提供劳务收到的现金流入为7.49亿元,同比下降57.25%。

　　目前公司在北京、天津、杭州、上海都已拥有万通中心，由于公司向商业地产转型，资产负债率进一步提升。今年上半年万通地产的资产负债率达到65.29%，剔除预收账款后的净负债率为46.05%，同比提高6.05个百分点，长期资金压力加大。

　　近日发布再融资公告的宋都股份也将调整产品结构，加大刚需类产品的份额。

　　宋都股份的定增预案中显示，新型城镇化发展所带来的住房刚性需求将成为房地产市场未来的长期主要需求。公司针对这一市场变化，积极调整产品开发策略，提高90平米以下普通商品住房项目开发力度。

　　宋都股份表示，截至2013年6月30日，公司资产负债率为77.61%，此次定增将有利于提高公司净资产规模和偿债能力，降低公司资产负债率和财务风险。

　　一位杭州地产人士对记者表示，宋都股份定增融资额度不超过15亿元，在杭州仅是一块普通地块的价格，但是对于中小型房企来说，还是能够缓解资金链紧张的问题，目前民营房企的资金来源十分有限，尤其是银行难以贷款。

　　张宏伟称，银行收紧对开发企业的贷款，尤其是收紧对于中小开发企业的贷款，导致中小开发企业生存环境步履维艰。他认为，在大型房企主导未来市场格局发展变化的当前市场，如果中小企业没有办法解决融资问题，销售环节也没有办法突围的话，这些企业也许会在市场调控周期大浪潮中被淹没，整个房地产行业大洗牌有可能会加速。