昆明百大梅永丰：未来商业地产门槛将拔高 MALL趋向“小而精”

　　编者按：2013年，毫无疑问，是中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象，然而，在同质化、泡沫化的重压之下，缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要走。

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系列报道 

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　　（赢商网记者12月20日报道）在这一年中，中国的商业地产发展进入新的纪元。大规模大批量的商业项目的出现，使得原本同质化的局面越发严重。为破除同质化难题，购物中心开始引进各种体验业态，大打主题牌。面对电商冲击，百货、商场开始重视线上消费，打造电商平台、微信营销、建立020战略······这一年，开发商们都很忙。

　　对于这一年的总结，昆明百大集团商业管理有限公司副总裁梅永丰在接受赢商网记者专访时表示，在开发体量上，商业地产大跃进、供大于求的现象已经凸显；在运营上，去服饰化、打造体验个性商场成为主流；电商冲击使得原本淡定的线下商业开始惴惴不安。

　　而对于如何应对电商冲击，梅永丰则认为，线上线下互动成必然趋势，但盲目的建设电商平台不可取，可以“借船出海”。借助成功的电商平台，打造品牌影响力。

　　对于商业地产未来的发展趋势，梅永丰表示，商业地产的门槛将越来越高，以后有能力持有和运营大批量的购物中心都是有资本的大企业，商业项目行业将进入寡头时代。未来购物中心将慢慢将进入主题化，体量上也将趋向“小而精”，社区购物中心将是一个好的发展方向。  （专题：破除同质化 “主题设计”成体验式购物中心关键词）

　　赢商网：2013年快要过去了，您觉得今年商业地产行业发生了哪些变化？

　　梅永丰：有几个大的变化，第一个是大跃进，二、三线城市体量过剩，比如说像成都这些地方。2013年已建和在建的加起来有2000万平方米，变成了全球最大的。像昆明、武汉都有大规模，上千万的商业体量，供大于求是一个特点。

　　第二个特点，在同质化的情况下大家开始做体验化和个性化的东西。如前段时间万达在去服饰化，服装、服饰很多店都关了，像快销品牌都放慢了开店速度。

　　第三个特点，电商的冲击，电商发展得比较快。虽然占整个社会零售总额的比重还是比较小，只有7%。对于零售商心理的作用比实际的冲击更大，大家都觉得狼来了。

　　赢商网：为应对购物中心同质化，很多开发商都在加大餐饮、休闲娱乐的比例，每一个购物中心都这么调整，会不会又成为新的同质化灾区，您对这个怎么看？

　　梅永丰：我觉得这个东西不能一概而论，现在出现一个情况是什么呢，现在餐饮的生意没有以前好了，为什么呢？因为比重越来越大，但是餐饮的品牌和品类就会打架，餐饮生意会下降，承租能力也会下降。

　　购物中心业态调整应该要注重地域特色，比如社区商业或者副中心的商业，餐饮比重要占得比较大，市中心的商业餐饮比重可能不足50%，如果一刀切肯定有问题。应该根据城市地段，周边消费能力和竞争对手的情况来决定你的业态比例，而不是盲目的去做。

　　就像正大广场，当年他在浦东做生意不好，他加大餐饮比重生意就好起来了，但是他有的餐饮别人也有了，这个时候就面临同质化竞争。而且，这样对自己的内部商户也是一种伤害，我不赞同盲目模仿的状态，应该根据具体项目的特点来做一个差异化的定位。

　　第2页：昆明百大梅永丰：营造购物中心体验 应从多角度出发
　　第3页：昆明百大梅永丰：社区购物中心很有潜力 未来发展很大 

　　赢商网：现在体验消费成为购物中心发展的关键词，大家都在追求体验消费，您觉得购物中心应该如何做好体验式商业？

　　梅永丰：我觉得所谓的体验都要基于项目定位来做，现在大家觉得在商场里面做点什么开心农场，养头猪就叫体验，我觉得这太可笑了。很多人对于体验的概念理解有点肤浅，大家不应该拼命的去模仿。所谓的体验是什么呢？基于你的客户群的消费定位，你来设定给他独一无二的感受，这才叫体验。

　　体验可以从很多方面去体现。第一，从建筑设计的角度，比如说澳门威尼斯人，你去运河里面划船，天上的云彩会变化，这是一种建筑设计上的体验。第二，业态规划上的体验，如现在很多把主题乐园放到购物中心里面来。像美国MALL里面就有童趣乐园，韩国乐天世界里面购物中心、免税店，还有室内游乐场。像台湾的梦时代购物中心的摩托轮，主打台湾情侣约会胜地，一两年就收回投资了。

　　体验需要灵魂，除了业态差异化外，在营销上也应该有不同的体验。虽然建筑设计在变，业态在变，但消费者的口味也天天在变，这个时候你得从营销角度做一些体验。商场每隔一段时间会变换主题，通过很多营销活动来营造环境。如香港海港城做的星光大道，包括他承办的一些营销活动都是一种体验。让消费者参与其中，并且乐在其中，这才是好的体验。

　　赢商网：最近万达的万汇网也上线了，很多的开发商和购物中心开始打造自己的电商平台，您觉得电商平台对商业项目的作用大吗？

　　梅永丰：电商除了阿里巴巴把这个平台做大之外，到目前为止还有谁赚钱？苏宁最早做电商，苏宁易购规模也不小了，100亿，但是做了十多年还是亏钱。包括京东，它烧钱烧得这么厉害，到现在为止他也不知道自己该如何盈利。

　　我觉得电商做平台要超越阿里巴巴是很难的，线上和线下结合，而不是每个人都去建一个平台，我觉得这是有问题的，你也可以借船出海。王健林说我和马云的赌注不算，我还得跟他合作。电商毕竟一枝独秀了，大家可以和他合作来做线上、线下的互动。因此，我不建议盲目的去建电商平台。

　　比如说这次双十一，像红星美凯龙有一些商家坚决抵制双十一，像武商、大悦城等购物中心都主动给这些人提供试衣间，让你免费试衣，光明正大的找。但是你来我这里试衣服之后，你即使在网上买，你也会在这里吃点东西，看场电影，你会有随机消费。

　　赢商网：您如何看待现在很多购物中心推行的020营销模式，如微信支付、微信营销等，您认为这是未来的一种趋势吗？

　　梅永丰：我觉得现在微信是个好事情，而且开始有人专门做微信营销公司来做营销活动，包括对客户的分析，我觉得这个很好，精准的找到自己的定位和目标客户，找到自己的忠实客户，这个很重要。

　　做商业就是在摸着石头过河，如银泰就在做这个事，每个商场都设置WIFI，消费者有没有登微信，在这里逗留多长时间，包括他的年龄，数据都能记录到。再根据消费者的喜好，商场可以很准确的找出共同特点，从而针对需求来调整商场的业态。未来的购物中心不光是O2O，他应该争取忠诚消费者，你了解你的消费者，你为他量身订制。

　　赢商网：正如您所说的，未来线上线下互动大趋势，目前昆明百大在这方面有什么战略？

　　梅永丰：我们现在在做网络的平台，比如说我们的百大家电，我们的淘淘购物，专门在网上有一个购物场所。我们也有线上营销平台，我们现在这方面主要是通过微信，我们现在通过微信来做微信营销，开始针对消费者的需求来做这方面的营销活动。

　　微信营销效果还是不错的，因为微信的粘性很高的。比如说一个微信用户他每天都要花一两个小时去看，这样的信息量是非常大的。以前我们对商户的调研和了解不够充分，我们现在通过微信，通过数据分析对我们的商户，对我们的消费者有一个需求的了解，这样我们可以根据他们的需求做营销活动，来调整我们的业态规划，我觉得这个还是很有用的。

　　昆明百大梅永丰：社区购物中心很有潜力未来发展很大 

　　赢商网：现在很多开发商都要开发社区购物中心，但是国内还没有特别成功的案例，您认为未来社区购物中心会不会成为商业地产的下一个突破口？

　　梅永丰：我觉得社区购物中心在未来是一个很重要的方向。像新加坡，包括美国都是以社区中心，邻里中心来辐射周边消费者的。在一些郊区，或者机场，交通交叉的地方才会产生大MALL。

　　社区商业是刚需，就像你卖房子一样，别墅是过剩了，现在有人做上档次的产品，也有人做贴近市场刚需的。比如我需要的是刚需房，90平方米以下的，其实社区购物中心就类似于刚需产品，周边有便利店，能够就近满足生活需求，

　　中国做社区购物中心做得比较好的是上海西郊百联，当年开业当年就实现了盈利，无论从业态定位还是运营都做得比较成功，是社区购物中心的典范。华润五彩城也不错，吸引很多周边消费者来消费，而且消费能力还比较强。比如说像五彩城的溜冰城，主推冰球比赛、冰球训练，很多孩子一年在打冰球上面的费用就花了好几万，他的冰场一两年就收回投资了。包括引进的史诺比乐园，不对外开放，顾客消费了就会免费让你去玩，所以社区购物中心的潜力是比较大的。

　　因此，开发社区购物中心一定要抓住“刚需”，方便社区居民居家生活，如社区超市，如小孩的教育，娱乐、儿童业态等必须要有。周末聚餐、看电影，如果去市中心，人多路途又远，时间成本很高。未来大家的活动半径会越来越小，我觉得社区购物中心代表未来。

　　赢商网：万科毛大庆新近提出要“资本化”运作商业项目，拿商业项目直接对接资本市场，您对这方面是怎么看的？

　　梅永丰：资本化最重要的是你的运营能力，为什么REITs到现在国内没有发行，这和中国商业地产回报率比较低有关系。举个例子，像广州越秀，包括北京的华茂，这两只REITs都是优质资产，但是上市之后股价都大跌，是因为他们运营回报根本达不到投资者的要求。

　　现在国内运营正常的购物中心年回报率大概3%到5%，做得好是8%到10%，10%以上很少。再加上融资成本很高，这样一个回报率就达不到市场的需要。这就需要你的运营能力，不是所有的项目都能够资本化。

　　赢商网：三中全会刚过去，但是房地产政策方面没有提及，您觉得三中全会后会对商业地产产生什么样的影响？

　　梅永丰：我觉得没提是好事，本来房地产是调控比较严厉的行业，宏观调控的态度就是打压，现在没提就是不打压，反而是个利好消息。而且，现在大家在研究新型城镇化，城镇化未来对商业的帮助非常大。

　　因为我们商业首先需要人，实际上我们需要什么人呢，需要城市人口，需要的是有消费能力的人口。农村人口消费能力比较弱，他们一般去县城，或者附近街区买东西，他很少会去大的购物中心买。如果他们通过新型城镇化把收入提高了，在城里生活了，我们人口增加了，我觉得我们商业就会好做。所以，我觉得新型城镇化对商业有利。

　　包括以后放开二胎，人口红利会对商业地产有帮助。比如说二胎，一个小孩要花钱，这个消费力还是很大的，会带动很多产业。所以，我觉得这应该是一个利好。

　　赢商网：您对于2014年商业地产的发展有什么样的预测和期望？

　　梅永丰：第一个趋势，我觉得未来商业地产的门槛会越来越高。 现在大家都在玩，大部分的住宅开发商也开始介入商业地产。土地价格越来越贵，如果他单纯做住宅很难取得土地，他就被动的去做一些商业。但是商业并没有想象得那么好做，未来的商业要持有，资本的沉淀越来越高，对运营能力要求越来越高，未来商业地产门槛慢慢会提高。

　　举个例子，一般开发商现在如果说从银行，或者信托等其他方面贷款，他的成本都是10%以上，像香港的开发商，像央企，新加坡的凯德，新鸿基，他们的融资成本才几个点，融资成本低。他们就有能力持有，就可以把这个项目做好。 对于这些融资成本又高，又没有能力的开发商，持有的商业项目就运营不好，就想着卖了，慢慢会形成寡头式，这是迟早的事情。包括中粮一直在收购，慢慢的商业地产会趋于寡头时代。

　　第二个趋势，商业地产慢慢进入主题化，趋向“小而精”。现在规模大并不是什么优势了，大家慢慢发现“大而全”不好玩，就开始做“小而精”。现在很多项目规模不大，但是他做精致了，从“大而全”慢慢向小儿全主题化的方向发展。包括艺术主题，时尚主题，旅游主题等。以后差异化往这个方向去发展，一个所谓的体验不能把所有东西差异化。（赢商网 罗嘉欣）