赢商网独家：2013年度中国商业地产十大事件

　　赢商网“2013年度商业地产大策划”特别推出“2013中国商业地产十大事件”：“新国五条”助推房企加码商业地产，新型城镇化利好社区购物中心，李嘉诚抛售内地商业物业引恐慌，房企借壳香港上市为发展商业融资，购物中心加码体验业态存误区，“双11”倒逼商业地产搭建O2O平台，零售业内资“反弹琵琶”收购外资，房企大鳄多元化“再创业”面临考验，“三公消费禁令”导致奢侈品、高端餐饮遇冷，购物中心大跃进或引发“中国式悲剧”。

　　一、“新国五条”助推房企加码商业地产

　　关键词：新国五条三中全会商业地产

　　事件概述：

　　2月20日，国务院常务会议确定房地产市场调控五条措施，3月1日，"新国五条"细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，随后，北京、上海、广州、深圳等17个城市陆续公布地方细则或房价控制目标，看似温柔的"新国五条"变身"史上最严厉调控"。而在11月12日公布的"三中全会公报"中，提出市场在资源配置中由原来的"基础性作用"，变为"决定性作用"，这对房地产行业而言，也由"房地产调控"转变为市场化。

　　事件点评：

　　在"新国五条"作用下，龙头房企纷纷加码商业地产。就连万科王石也一改坚决不做商业地产的口径，要做"城市综合配套服务商"，首批商业项目北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场已开业；招商地产计划未来5年商业地产投资比重达15%~20%，旗下海上世界也已开业；龙湖地产宣布用15年将商业利润占比提升至30%；奥园也加大力度推动"商住双线发展"发展策略。不过，"一窝蜂"涌向商业地产或导致"泡沫"隐忧，"住转商"的房企在商业模式、团队打造、后期运营等方面的探索还有很长一段路要走。

　　相关新闻：

　　新国五条出台看招商地产、龙湖、万科等开发商如何拆招？

　　王健林解读三中全会公报：没提房地产调控就是进步

　　万科欲形成"一体两翼"战略布局商业地产轻资产上阵

　　二、新型城镇化利好社区购物中心

　　关键词：社区购物中心佐阾购物中心万科

　　事件概述：

　　在十八大将新型城镇化确定为未来10至20年中国经济增长的重要引擎后，12月召开的全国城镇化会议中，对推进思路最终定调，即发展以省会为中心的区域性城市群，同时推进以县、市为基础的就地城镇化。对于商业地产而言，在新型城镇化的推动下，社区购物中心将迎来发展的契机。与大型、巨型购物中心相比，社区型购物中心经营风险更低、管理可控、资本回报周期短。在商业地产刚起步的万科，就将目光锁定在社区型购物中心，在此之前，已有华润、绿地、绿景、邻里中心等在社区购物中心领域跑马圈地。

　　事件点评：

　　随着大型购物中心布局逐渐饱和，同质化严重、商圈恶性竞争加剧，社区购物中心缩小服务对象和服务范围，指向性更加清晰地做出生活方式优化。在新型城镇化和城市化战略下，城市商业副中心规划也逐步推行，社区购物中心将成为商业地产的重头戏。然而，社区购物中心绝不是缩小版的区域性购物中心，它需要更精准地了解所服务的人群的需求，加强便民性，所以，开发商打造社区购物中心，须吃透"配套"两字，在功能定位、业态组合、消费体验等方面精耕细作。

　　相关新闻：

　　新型城镇化推进思路"定调"城市群与县改市并举

　　绿景"佐阾"购物中心发力扩张拟10年内新开10家

　　开发商"止步"大型购物中心社区MALL风险低受追捧

　　万科要做"城市综合配套服务商"发力社区购物中心

　　三、李嘉诚抛售内地商业物业引恐慌

　　关键词：李嘉诚西城都荟东方汇经中心

　　事件概述：

　　华人首富超人李嘉诚一向被作为投资的风向标，其今年以来抛售内地物业的举动，引起市场恐慌以及其"撤资"的猜测。8月30日，李嘉诚出售广州西城都荟购物中心，长江实业及和记黄埔合共套现约30.3亿元；在两个月后的10月18日，和记黄埔发布公告称，和记黄埔及长实将以合共71.6亿元的代价，出售上海东方汇经中心OFC写字楼项目。广州、上海两大商业项目为李嘉诚套现近100亿元。而在出售物业之前，李嘉诚已高调标售百佳超级市场业务，并已有多家零售企业投标，最后因为价格不符合预期而停止出售。

　　事件点评：

　　在"撤资香港和内地"的猜测愈演愈烈的情况下，李嘉诚反常地高调接受媒体采访，回应撤资传闻。李嘉诚称，出售物业、高卖低买是正常的商业行为，长和系永远不会"迁册"，不过规模的大小是另一回事，主要看情况而定。至于日后出售业务，都跟"撤资"没有连带关系。尽管如此，在国内商业地产"大跃进"的情况下，精明的李嘉诚却连续抛售物业，包括万科王石在内的不少人士认为，李嘉诚的行动无疑是一个信号，暗示内地商业地产风险已经较高。

　　相关新闻：

　　和记黄埔出售广州西城都荟项目成真或为抄底欧洲市场

　　http://news.winshang.com/news-186896.html

　　李嘉诚抛售内地资产续演71.6亿元出售上海东方汇经中心

　　http://news.winshang.com/news-194788.html

　　和记黄埔因价格未达预期弃售百佳或与屈臣氏打包上市

　　http://news.winshang.com/news-194700.html

　　李嘉诚回应称撤资是个大笑话坚称长和系"永不迁册"

　　http://news.winshang.com/news-202530.html

　　四、房企借壳香港上市为发展商业融资

　　关键词：借壳上市万达招商地产绿地

　　事件概述：

　　2013年，多家内地房企掀起了香港借壳上市的浪潮。截止12月5日，招商地产完成了对壳公司"东力实业"从收购、注资到资产重组实现新上市，打造港股上市平台"招商局置地"。而绿地集团也借助收购香港上市公司"盛高置地"成功登陆H股，更名"绿地香港"后更是拿地、融资等动作频频，此外，绿地借壳金丰投资也将完成，有望实现A股+H股双平台。万达对壳公司"恒力商业地产"的收购终于尘埃落定，朗诗地产收购香港上市公司"深圳科技"也成功收官。另外，五洲国际、时代地产、龙光地产等内地房企也通过IPO在香港上市。

　　事件点评：

　　尽管绿地国企背景让其董事长张玉良一再强调不差钱，万达王健林也放豪言"钱我还是有的"，但这都并不能阻止绿地和万达一直孜孜不倦地追求在香港上市，原因是在激进扩张、加大商业地产比例、海外布局加快等系列动作下，这些"土豪"们资金也紧缺，而目前国内银行、信托等融资渠道成本趋高且A股IPO仍处暂停状态，房企对更充足、更廉价融资渠道的渴望不言而喻。虽然香港借壳短期内很难配股融资，但有万科迅速发债的成功案例在前，不少龙头都有意效仿。

　　相关新闻：

　　绿地集团资产整合脉络渐明：借壳金丰投资欲实现整体上市

　　http://news.winshang.com/news-203212.html

　　招商地产搭建融资新平台房企打造"双平台"成趋势

　　http://www.winshang.com/zt/2013/201305spt/

　　万达王健林暗战香港"壳王"詹培忠称自己不做黄光裕

　　http://news.winshang.com/news-161730.html

　　内房企再敲IPO大门：五洲国际成功上市商业地产成主角

　　http://news.winshang.com/news-172607.html

　　五、购物中心加码体验业态存误区

　　关键词：体验式商业差异化经营餐饮

　　事件概述：

　　"体验"可以说是2013年商业地产行业最火的词之一，扎堆竞争，加上电商冲击，购物中心将"体验式商业"视作"救命稻草"，希望通过体验商业的打造破解同质化、实现差异化经营。从目前大多数购物中心的做法来看，只是简单提高餐饮、休闲、娱乐、儿童等业态比重，特别是餐饮，从30%到40%，再到50%……占比不断刷新。餐饮业态聚客能力强的特点是不容置疑，但也存在承租能力低的短板，如果一味提高餐饮的占比，依赖餐饮提高客流，长期下来购物中心也会受到伤害。

　　事件点评：

　　在业内人士看来，开发商体验商业捧得很高，但思维太过狭隘，甚至对体验商业存在误区。一方面，开发商过于夸大体验式业态的重要性，另一方面则仅仅以"体验"作为噱头和卖点。体验商业应该是一种人性化的表现形式和商业模式，体现在视觉和感受、社交和互动、文化和艺术等方面。只有创造出顺应消费趋势的体验式购物中心，才能真正避免体验式商业的发展陷阱和概念泛滥。上海K11和北京芳草地被认为是目前少数在体验方面做得比较好的项目，不仅加入艺术、文化元素，更重要的是在设计和细节方面做到对消费者的体贴和尊重，从视觉、触觉、听觉、嗅觉等考虑消费者感受。

　　相关新闻：

　　购物中心"体验式"业态优势明显经营者认识或存误区

　　http://news.winshang.com/news-207409.html

　　商场餐饮业态受追捧却依旧弱势单一业态难撑半边天

　　http://news.winshang.com/news-186290.html

　　K11的艺术启蒙：艺术与商业结合细节与体验并重（图）

　　http://news.winshang.com/news-161714.html

　　当艺术遇上购物中心：商业地产联姻文化艺术观察

　　http://www.winshang.com/zt/2013/2013sydcly/

　　六、"双11"倒逼商业地产搭建O2O平台

　　关键词：双11O2O万达万汇网

　　事件概述：

　　350.19亿！这是2013年11月11日天猫购物狂欢节支付宝交易额，比去年同期多出159亿，这让实体商业又高呼"狼来了"。在面电商冲击明显的情况下，商业地产开发商也没有"坐以待毙"，而是积极寻找应对措施。一方面，通过调整购物中心业态，减少服饰零售的比例，增加餐饮、休闲、娱乐等体验业态。另一方面，开发商也加快打造O2O平台。12月21日，万达"万汇网"经过一年筹备终于上线，而在此之前已经有宝龙、绿景、海印等开发商的电商平台上线。

　　事件点评：

　　面对电子商务蓬勃的发展潮流，没有任何商家可以忽视和拒绝，尽管线上消费只占社会消费品总额不到一成，尽管大家都知道体验消费是电商替代不了的，但面对电商这块逐渐膨胀的蛋糕，没有人不想分一杯羹,利用线上反辅线下的模式也被认为是未来电商与实体商业结合的趋势所在。然而，商业地产如果要做好线上和线上相结合，需要下不少功夫。目前开发商打造O2O平台，都将目光投向了会员"大数据"，不过，开发商怎样利用大数据引导消费、挖掘市场需求、发现市场空间、进行精准营销等，仍需探索，毕竟目前这方面做得比较好的仅有中粮朝阳大悦城一家。

　　相关新闻：

　　双11天猫交易额350亿马云：若王健林赢就是整个社会输

　　http://news.winshang.com/news-199068.html

　　万达董事长王健林：万汇网真正的核心是大会员大数据

　　http://news.winshang.com/news-205909.html

　　从"弯路"中转型大悦城定型"体验+大数据"模式

　　http://news.winshang.com/news-204873.html

　　宝龙地产聚焦中谋变15座宝龙城市广场将引入电商平台

　　http://news.winshang.com/news-204422.html

　　七、零售业内资"反弹琵琶"收购外资

　　关键词：零售业并购华润万家Tesco乐购

　　事件概述：

　　近年来，外资零售商在中国市场的光环不再，陷入衰退中。10月2日，Tesco乐购和华润创业同时宣布，双方就整合中国零售业务，成立合资公司达成了最终协议，Tesco乐购将中国大陆零售及房地产物业和现金43.25亿元注入华润创业子公司利原，华润创业及Tesco乐购分别持股80%及20%。10月15日，物美商业与卜蜂莲花董事会签订框架协议，由物美收购卜蜂莲花位于大陆除广东、湖南省以外的36家门店，双方交叉持股。不过，在12月16日，物美和卜蜂莲花双方宣布框架协议已失效，合作宣告破产。而高调寻找买家的李嘉诚旗下的百佳超市也宣布停止出售。

　　事件点评：

　　华润和Tesco这种成立合资公司的方式，开创了零售业内资企业收购外资企业的新模式，对内资企业而言，这种"蛇吞象"式的合作有助实现自身战略的转变，学习外资零售的全球零售经验、供应链能力等精细化管理；对在华发展受挫的外资零售而言，探索了一种隐性存在模式。尽管物美商业收购卜蜂莲花交易"告吹"、百佳停止出售，但在零售行业竞争激烈、市场环境急剧变化、两极分化严重的情况下，行业将迎来新一轮的整合，集中度也将进一步得到提升。

　　相关新闻：

　　Tesco注资43亿元占20%股权与华创落实成立合资公司

　　http://news.winshang.com/news-192219.html

　　中国零售业进入"华润时代"？下一个目标会是谁？

　　http://news.winshang.com/news-184314.html

　　卜蜂莲花与物美整合案告吹业内称可能会继续出售

　　http://news.winshang.com/news-206157.html

　　零售业并购重组成救命稻草抱团取暖应对零售寒冬

　　http://news.winshang.com/news-196036.html

　　八、房企大鳄多元化"再创业"面临考验

　　关键词：房企多元化万科恒大

　　事件概述：

　　2013年可以说是房企"转型创业时代"，一向以"住宅地产"为主基因的万科，其商业地产战略逐步形成，第一家购物中心开业，经营万科儿童医院、第五食堂等配套，入股徽商银行，"跨界"、"做加法"的发展路径越来越明显；恒大不仅一举夺得"亚冠"，还推出"冰泉"，成立哈佛医院，恒大音乐也做得风生水起，已形成了一条以房地产、体育运动、文化娱乐、快速消费品为主轴的产业链；万达转型旅游文化，布局万达城，打造青岛东方影都，进入游艇、旅行社行业；花样年则打造"彩生活"品牌，成立酒店房产信托基金，还进军餐饮业。

　　事件点评：

　　随着房地产市场风险的加大，房企的主业遭遇"天花板"，越来越多房企进行多元化布局，以避免主业下滑可能产生的收入下降，但多元化经营对任何一个企业而言都隐藏着风险与挑战。纵观目前房地产多元化领域，可谓五花八门，除了在房地产产业链进行延伸，如银行、医院、物业、食堂等，连体育、文化、快消品，甚至白酒等没什么关联的行业也进入。房企"跨界"追求精耕细作的传统行业，对于习惯粗放型发展的房企而言是极大的挑战。总而言之，房企这些多元化业务成果如何仍需时间的验证。

　　相关新闻：

　　千亿房企"跨界"与"出海"：多元化发展存隐忧

　　http://news.winshang.com/news-205981.html

　　万科"转基因"：发力商业地产多元化布局提速

　　http://news.winshang.com/news-202618.html

　　恒大营销术：借助足球销售额3年翻3倍顺势进军矿泉水业

　　http://news.winshang.com/news-200240.html

　　万科、越秀等房企跨界金融业背后猜想：利益与风险对局

　　http://www.winshang.com/zt/2013/2013dcjrh/

　　九、"三公消费禁令"导致奢侈品、高端餐饮遇冷

　　关键词：三公消费奢侈品湘鄂情高端餐饮

　　事件概述：

　　今年3月，国务院明确指出要严格控制"三公"经费，禁止用公款购买香烟、高档酒和礼品，也就是"三公消费禁令"。受到"三公消费禁令"的冲击，奢侈品和高端餐饮遭遇"寒流"蔓延。LV、GUCCI、Burberry、历峰（Richemont）先后宣布停止或放缓在中国门店扩张，而在第三季度财报中，Gucci和LV在中国市场的销量都出现了不同程度的下滑。此外，以湘鄂情和全聚德为代表的高端餐饮，也从车流滚滚变成"门前冷落车马稀"，全聚德前三季度净利润同比下滑13.47%，湘鄂情更是暴跌343.88%。

　　事件点评：

　　面对奢侈品消费下滑的情况，奢侈品牌巨头纷纷调整在华策略，不仅暂停拓展计划，还展开去LOGO、拓展副品牌进行"自救"，不过Gucci、Burberry们的"去Logo"的收效并不大，甚至出现主副牌"互相残杀"的局面。业内人士认为，中国奢侈品市场的严冬还会持续一个阶段。高端餐饮的应对措施不约而同地都向大众餐饮转型，全聚德推出不含烤鸭的商务午餐，湘鄂情在今年连续关闭八家高端门店之后，转投快餐、团餐市场。市场永远在变化，重要的是企业能否在变化发生后以最快速度调整战略，对奢侈品牌、高端餐饮们亦是如此。

　　相关新闻：

　　去LOGO、拓副线无济于事奢侈品牌自救没那么简单

　　http://news.winshang.com/news-205267.html

　　GUCCI今年在华不开新店奢侈品巨头纷纷放缓扩张步伐

　　http://news.winshang.com/news-142461.html

　　餐饮业遭遇寒流全聚德募资3.5亿抢滩"大众餐饮"

　　http://news.winshang.com/news-196397.html

　　湘鄂情前三季度利润跌343.88%因高端餐饮市场低迷

　　http://news.winshang.com/news-196580.html

　　十、购物中心大跃进或引发“中国式悲剧”

　　关键词：购物中心爱琴海泰禾集团

　　事件概述：

　　在竞争已经白热化的商业地产，从来不缺前仆后继者，并且都"野心勃勃"。泰禾集团高调模仿"万达模式"，规划未来3-5年布局20-30座泰禾广场，未来商业地产占比将超50%。苏宁置地更有超越商业地产大佬万达的趋势，计划到2020年，完成全国300个苏宁生活广场、50个苏宁广场的开发建设。红星美凯龙以类万达的"院线+高尔夫会所+X"模式快速进军商业地产，力争到2020年开业100个"爱琴海"购物中心。宝能集团将加速投入商业地产，并且尝试用"跨界商业"的新模式来进行全国布局，未来5年投资1200亿元建40座购物中心。

　　事件点评：

　　在中国，从来都不缺"一哄而上"的现象，这种行业盲目发展的"中国式悲剧"正在商业地产上演。在各大开发商进行"数字赛跑"的背后，不得不问一句，商业地产真的是我们要找的那根救命稻草吗？据统计，目前，中国已开业的购物中心有3100家，到2015年将达到4000家。一边是不断扩大的购物中心数字，另一边是同质化严重、空置率高、业绩低迷。对于目前商业地产的开发热潮，最多的观点是"阶段性过剩"，而在市场之手的作用下，一些招商困难、运营能力不强的购物中心将面临倒闭或被收购的命运。

　　相关新闻：

　　红星美凯龙拟建100个爱琴海购物中心打造自有品牌

　　http://news.winshang.com/news-159921.html

　　泰禾进军商业地产计划3-5年内开发10-20大型综合体

　　http://news.winshang.com/news-185177.html

　　激进的宝能集团：5年内将斥资1200亿元建40座购物中心

　　http://news.winshang.com/news-190239.html

　　中国已开业购物中心达2812家频繁上演"中国式悲剧"

　　http://news.winshang.com/news-190973.html

    （赢商网 陈巧明）