同策张宏伟：2020年内将现10000亿超级巨无霸房企

　　根据中国指数研究院监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。

　　近日，万科官方数据显示，2013全年万科累计实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%，销售金额再度刷新行业纪录。

　　无独有偶，就在1月10日，绿地集团也公布，2013年房地产业务实现预销售金额1625亿元，较上年增长53%，并称2014年房地产销售目标为2400亿元，整个集团的经营目标则为4000亿元。

　　另外据万达集团官方1月11日消息，2013年万达集团资产达到3800亿元，收入1866亿元，同比增长31%，连续8年保持30%以上的发展增速。万达集团同时发布了2014年目标：万达集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润150亿元。

　　碧桂园也在1月3日公布，截至2013年12月31日止12个月，该公司及附属公司共实现合同销售金额约1060亿元；合同销售建筑面积约1593万平方米；同比分别升1.22倍及1.08倍。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从规模的角度来讲，龙头房企反而在楼市“常态化”调控市场背景下“芝麻开花节节高”。伴随着龙头房企的“速度与激情”，未来市场集中度越来来越高，“大者恒大，强者恒强”局面正在持续。按照近几年龙头房企的规模化速度，预计2020年前将出现10000亿元销售金额的超级巨无霸房企。理由如下：

　　第一、城镇化市场背景下的房地产市场还存在规模增长的机会。

　　从城市化发展的角度来讲，截至2012年年底，我国城镇化率已达52.57%，我国的城镇化率达到发达国家的70-80%还有很长一段路要走。按照每年1%左右的城镇化推进速度，整个房地产市场至少还有15-20年左右的快速发展空间。也就是说，在城镇化浪潮还在继续推进的阶段，房地产市场仍然具有在规模上继续增长的意义。

　　此外，新型城镇化规划之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，将实施“城市群”发展战略，这对于区域人口与产业的导入都是有益的，相对应的，房地产市场需求的总量也会大量增加。

　　第二、龙头房企“内生式”增长驱动。

　　房企“内生式”增长驱动主要表现在几方面：龙头房企土地储备增加；产品标准化操作可以实现高周转，为实现规模增长奠定基础；房企重返一二线城市采取区域市场深耕的策略；布局海外市场，谋求新的增长点等等。

　　按照近几年龙头房企销售金额年度增速来看，平均每年30%左右复合增长率是可预期的、合理的，也就是说，按照30%左右的复合增长率，即使按照2013年1700亿元的起点来计算，房企从1700亿元到超过10000亿元也就用7年左右时间，也就是2020年就可以实现10000亿超级巨无霸房企。

　　第三、房企外延式扩张，主要通过并购、合作等方式实现。

　　比如2013年中海地产收购中建地产、绿地收购盛高置地等等并购行为，对于中海、绿地等企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用；融创与绿城的合作、万科绿地等企业与当地房企合作开发的形式，共创销售业绩辉煌，这对于品牌房企来讲，无疑，也可以从报表上增加其漂亮的销售数字。未来，也不排除会有龙头房企之间的并购、合作行为，从而实现强强联合，规模效应的增加。总之，房企通过并购、合作等外延式增长方式将有助于10000亿超级巨无霸房企的诞生。

　　第四、房价上涨因素带动。

　　过去5年，一二线城市房价翻一番已不是什么稀奇的事情，并且房价在城镇化过程中总体上处于上涨的通道过程中，未来5年一二线城市房价翻一番也有可能实现。从这个角度来讲，房价翻一番也就是意味着房企在同样的销售量基础上，销售金额将翻一番。也就是说，按照30%左右的复合增长率，再考虑到房价上涨或项目销售的溢价收益，龙头房企极有可能在2020年前提前实现10000亿超级巨无霸的业绩。

　　总之，城镇化的市场基本面与房企内生式增长成为房企跨越10000亿的基础，而并购与合作、房价的上涨等诸多因素将成为10000亿超级巨无霸房企诞生的催化剂，2020年前龙头房企实现10000亿超级巨无霸的业绩值得期待。

　　毫无疑问，未来几年仍然是房企规模化扩张的阶段，千亿房企的数量仍然会受到市场的关注，尤其是对于2014年及未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年及未来谁当龙头老大其实不重要，谁最先在2020年前实现10000亿元销售业绩也不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题。

　　对于房企来讲，提高利润率无非是通过两方面，首先，通过成本控制管理和融资模式创新从各个环节严格控制项目成本费用成为各大房企的共识；其次，提高资金周转速度，也是提高利润率的方法，对于企业来讲，在当前激烈市场竞争环境下，如何把控好公司体系内不同项目的组合进行高周转成为企业谋求快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团“必修课” 。

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟