九龙仓加快内地拓展步伐 预计今年国内业务将增长30%

　　作为香港最大的商业地产商之一，九龙仓集团有限公司(下称“九龙仓”)在内地拓展的步伐也在加快。日前，该集团的执行董事李玉芳接受《第一财经日报》专访时表示，预计2015年该公司在投资物业(即商业地产)这部分的收入增幅会达到30%，主要贡献或来自于成都国际金融中心(下称“成都IFS”)的经营。

　　成都IFS出租率高

　　成都IFS位于春熙路-红星路核心商圈，项目投资总额超过160亿元，76万平方米的总建筑面积涵盖了旗舰购物中心、超甲级写字楼、五星级酒店及高端服务式住宅，于2014年1月开业。

　　李玉芳表示，成都IFS只租不卖，且自行运营管理。“该购物中心的所在地，是成都最繁华的商业区，商业氛围和人气都很好，”她说道，这块地是在7、8年前开始看的，地块很大、又在核心区域，类似这样的土地无论是北京或者上海，并不容易获取，所以九龙仓决定拿下。

　　开业1年来，成都IFS的招商情况较好，购物中心出租率近100%，一号办公楼的出租率也接近40%，且在不断上涨。李玉芳介绍，这家购物中心总计近300个品牌，其中近90个是首次进入成都或西南市场的，分别包括A&F、Balenciaga、Celine、Chanel、LV和Valentino等;同时还有腕表、电影院、超级市场及精品书店。

　　“早在2012年，成都的奢侈品消费已列全国第三，而进驻成都IFS的国际一线奢侈品，一部分的旗舰店营业额在去年名列各自的全国前三，有些甚至是全国的销售冠军店。”李玉芳说道，作为西部大开发龙头，成都的辐射半径很大，从消费力看，顾客不仅来自成都、成都周边二三线城市，还有相当一部分来自西南地区其他省市，包括云南、贵州、西安、西藏、新疆等，活力十足。

　　成都是目前国内经济发展增速最快的城市之一，也是商业地产及零售物业最为活跃的城市。据福布斯发布数据显示，成都2012年奢侈品消费额仅次于北京、上海，位居全国第三。

　　据了解，成都IFS项目的租金在不断刷新西部新高，目前的首层最高租金已达每月1800元/平方米。

　　复制海港城经验

　　九龙仓中国置业有限公司总经理(营运)侯迅则对本报记者说道，“成都IFS主要是以香港海港城为范本，中高档产品皆有，且其服务和品牌引入等，也向海港城看齐。”

　　海港城是全香港最大的综合购物中心，其购物空间也与成都IFS类似，约21万平方米，总计700家商店、50家食肆、3个酒店、服务公寓约有500间。2014年上半年，九龙仓公司的总收入为164.15亿港元，其中来自投资物业板块的收入为64亿港元，海港城对这一板块的贡献最大，超过70%。此外，海港城的年收入也高达100亿元以上。

　　在业态分布上，成都IFS与海港城较为接近，奢侈品占购物中心的15%比例，轻奢品牌占比18%，餐饮娱乐和生活方式占比33%，中高端市场品牌则是最高，达到34%。

　　李玉芳也说，虽然不少内地的购物商场定位转向了餐饮，但经公司考虑，餐饮有其特殊性：如果把这一类型占比放的过高，除了中午和晚上，做生意的时间并不算特别多，这对于购物中心而言也是一种损失。与此同时，九龙仓的租金收入，与企业的直接产出是挂钩的。此外，餐饮品牌也有厨房配备的要求，“虽然说，目前餐饮企业已经有较好的管理能力，减少了不少油烟，但是对整体环境而言还是会有一些影响的。”

　　除了成都项目之外，九龙仓还在无锡、重庆、苏州和长沙等地兴建4个IFS项目，且都参考香港海港城这一模板。作为所在城市最为瞩目的“城中城”地标，每个城市的IFS项目都位于城市的核心商圈。目前，无锡项目已经开业，重庆和苏州项目则分别于2016年开业，最大体量的长沙IFS计划于2017年开门迎客。