土地市场冰火两重天 开发商全面回归一二线城市抢地

　　三四线城市趋冷，一二线城市开发商仍在抢地。2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

　　中国各级地方政府正在面临房地产企业购地欲望和面积日益减少的压力，这将“土地财政”逼入窘境。

　　财政部3月16日发布的数据显示，2015年1至2月，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。截至目前，3月份土地市场仍未明显启动。

　　与之相比的数据是，2014年一季度土地出让金达1.08万亿元，增长了40.3%。

　　全年来看，2014年土地出让金收入虽仍达到4.2万亿，但增幅相比2013年已经大幅缩小。财政部报告预计，2015年土地出让金将出现下降，至4万亿以下。

　　就购地主体而言，开发商有全面回归一二线城市，“抛弃”三四线城市的趋势。21世纪经济报道记者调查了解，曾下沉到三四线城市的保利地产，已在其2015年规划中明确提出全面回归一二线城市。这已经成为主流房业的共识。

　　土地出让收入持续下滑

　　财政部数据显示，1-2月，全国土地出让金收入下降36.2%。

　　另根据国家统计局数据，2015年1-2月，全国开发商土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，同比下降30.2%。

　　3月上旬，一线城市土地受春节假期影响暂停，总成交59.8亿，20大房企一线拿地仅5亿；

　　全国范围内，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年3月9日至2015年3月15日，本周监测的40个主要城市土地推出量环比增加24%，成交量环比增加205%，出让金环比增加49%。其中，16个城市无土地推出，15个城市无土地成交。

　　美联物业全国研究中心认为，随着春节影响消退，上周地市已明显复苏。而从两会对房地产市场定调来看，今年楼市将以“稳”为主基调，政策或整体偏松。加之3月1日二次降息比之前的降准对市场更具影响力，楼市将迎快速回暖期，预测地市有望随楼市回暖，3月下旬土地成交量或将走高。

　　尽管如此，全年土地出让金收入仍不容乐观。事实上，从2014年一季度以来，土地出让金收入便一直在下降。

　　土地出让金收入在2013年首次突破4万亿元，达41250亿元，增长44.6%。到2014年，全年国有土地使用权出让收入42606亿元，同比仅增3.2%。虽然仍维持在4万亿元高位，但增幅已大幅缩小。

　　这是一个递减的过程。2014年一季度，土地出让金增长高达1.08万亿元，同比增长高达40.3%。但从二季度开始，土地出让金增速开始放缓。上半年1-6月土地出让金增长回落至26.3%，1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度，土地出让金下滑2448亿元，同比增速为-17.8%。

　　2014年增速放缓，2015年或将实质性下降。根据3月17日财政部《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》，在2015年政府性基金预算中，“地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元，下降4.7%。”

　　从开发商角度来看，从去年开始，房地产土地购置面积已经开始下降。国家统计局数据显示，2014年全年全国土地购置面积3.34亿平方米，同比下降14.0%。

　　诸多开发商人士表示，对于购地城市的结构性调整，加之目前的库存高企，大家首要任务都是去库存，拿地偏谨慎，是导致全国土地出让金出现下滑的原因。

　　开发商一二线抢地

　　在2007年以后，以最大地主碧桂园及恒大为风向标，中国开发商曾开启了一轮进军三四线城市的运动，一直持续到2012年左右。

　　但到了2013年，开发商们发现三四线“卖不动”了，许多城市开始过剩。这一年，保利、恒大、佳兆业等开始大幅转舵，回归一二线城市。

　　根据瑞银证券测算，2014年开发商一致看好一线城市房地产市场，导致一线城市住宅出让金同比上升26%，成交面积下滑19%，成交楼板均价大涨55%。反观二三线城市住宅土地出让金及成交面积均大幅下滑。

　　到了2015年，这一迹象更加明显。“受行业季节性影响，2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。但从热点地块来看，北京七家镇、上海颛桥、武汉金银湖街、郑州惠济天河路东等优质宅地仍然拍出了高溢价，春节的到来虽然让国土局放慢了推地节奏，但对于人口导入优势显著的一、二线城市，房企拿地热情依然高涨。”克尔瑞研究中心认为。

　　大型开发商以保利地产为例，2015年1-2月，保利地产在土地市场新获得6个项目，共新增规划面积144万平米，总地价32亿元；平均楼面地价2,212元/平米，重点补充了成都、佛山和太原三地土地储备，拿地仍偏谨慎；中银国际分析师田世欣指出，保利今年投资将全面回归一二线，辅以少量三四线城市土地。

　　富力地产董事长李思廉表示，富力未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。预期今年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。此外，集团的优势之一，是其在旧城改造项目的丰富经验，旧城改造将是今年开发计划中优先考虑的项目。

　　作为中型开发商的一员，旭辉集团董事长林中表示，今年买地上半年比下半年好，旭辉在上半年买地的力度预计会比较大。而中国未来房地产利好是在特大型城市、大型城市，旭辉不会去小城市买地。

　　曾被称为三四线城市地主的碧桂园，其总裁莫斌向记者表示，公司近年来加大了一二线城市及周边地块的投入，这类项目一般体量较大，有完善的配套设施，开发周期为5到10年，通过优越的性价比吸引大城市的首次置业和改善性需求及度假需求；而三四线城市则倾向于体量较小的项目，开发周期2到3年，以中小城市的本地首次置业和改善性需求为主。

　　数据显示，2014年，碧桂园销售前十大城市分别为广州、佛山、惠州、沈阳、江门、兰州、梅州、东莞、镇江及南通。一二线城市的占比已达一半。

　　中原地产研究部数据显示，截至3月16日，销售额排名前20的上市房企，年内在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，历史首次突破9成。其中在一线城市拿地高达62.5%，这一比例也是历史最高，相比2014年的38.8%，上涨比例超过25个百分点。

　　然而与此同时，一二线城市特别是一线城市地价并未下降，让包括万科、保利在内的开发商无从下手。保利地产董秘黄海表示困惑，“（一线）有机会大家就猛干。抢到地就是‘靠胆子’。”