广州两日连推17宗地块总起拍价295亿 理性市场或难出地王

　沉寂近半年的广州土地市场，在5月底终于迎来爆发。两日来，广州国土局一口气连推17宗地块，总起拍价高达295亿元，堪称2015年来最大的土地盛宴。

　　5月27日，广州国土局推出7宗地块，包括金融城起步区三宗地、海珠区广纸片区两宗地、白云区江高镇广花公路东侧商业地块以及荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南两条规划路下的地下空间，总起拍价近198亿元，总建筑面积达到98万多平方米，7宗地将于6月26日以拍卖方式出让。

　　5月28日，海珠区琶洲A区10宗商务设施兼容商业设施用地集中亮相，总起拍价达97亿元，其中起始价超10亿元的有5宗，10宗地将于6月30日以拍卖方式出让。

　　对于此次大规模密集出让土地，中原地产项目总经理黄韬认为，这是政府和开发商的共同意愿：“政府本来就有推地计划，而开发商由于市场回暖，拿地需求也增加了。”

　　不过，在黄韬看来，尽管推出的17宗地块都可以称得上是靓地，但大部分还是会底价或者低溢价成交，即使产生溢价也只是20-30%。

　　两日推地三百亿

　　出让公告显示，此次推出的17宗地块主要集中在金融城起步区、海珠区广纸片区以及海珠区琶洲A区三大板块，最受关注的无疑是与广钢、广船并称为广州旧改三大明星项目的广纸片区。

　　据了解，广纸片区具有一线南向望江资源，是广州市区罕有的优质地块，此次出让的两宗地块总起拍价高达115亿元，折合楼面价均为16000元/平方米。

　　其中，地块一AH050107地块总用地面积47111平方米，土地用途为商住混合用地，起始价26.34亿元；巨无霸地块二AH050108、AH050114、AH050201、AH050203、AH050204、AH050316、AH050323地块起始价达88.98亿元，总用地面积257692平方米，土地用途为商住混合用地、商业商务用地。

　　届时，广纸地块将采用“限地价、竞配建”的方式竞价，地块一最高限制地价为38.19亿元，地块二最高限制地价为129.02亿元，换而言之，两宗地最高能卖到167亿元。

　　金融城起步区出让的三宗均为商业商务综合用地，值得一提的是，AT091007地块及AT091002地块去年曾两次中止出让。鉴于此，AT091007地块本次出让出现一定让步，减少3.8亿至50亿元，地块面积为29140.59平方米。

　　另外两宗分别为AT090939地块和AT091002地块，AT090939地块宗地面积8825.85平方米，挂牌起始价16.43亿元；AT091002地块宗地面积8189.57平方米，起始价15.77亿元。

　　海珠区琶洲A区出让的10宗地块均为商务设施兼容商业设施用地，总起拍价达97亿元，其中起始价超10亿元的有5宗，除AH040237、AH040241两宗地楼面价为13000元/平方米外，其余8宗地均为18000元/平方米。

　　10宗地中，起始价最高的是AH040223地块，达18.72亿元，宗地面积10075平方米；出让面积最大的是AH040237地块，宗地面积为12047平方米，起始价13.33亿元。

　　同于6月底出让的还有白云区江高镇广花公路东侧AB0403059地块，宗地面积为4197平方米(可建设用地面积1909平方米)，土地用途为商业用地，起始价1833万元；荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南AF040403、AF040404、AF040416地块之间两条规划道路地下空间(分地块一、分地块二)，总用地面积为7340.3平方米(其中分地块一4013.9平方米，分地块二3326.4平方米)，土地用途为地下停车场(地下二层及以下地下空间)，起始价2816万元。

　　“理性”市场难出地王

　　截至5月26日止，广州土地市场表现一直都比较冷清。统计数据显示，广州今年土地出让金仅有100多亿，只达到去年同期的1/3。根据2015年土地出让计划，下半年无疑将迎来推地高峰。

　　中原地产项目总经理黄韬认为，此次大规模推地的一个原因是基于广州政府原有的出让计划，另一个主要原因则是市场开始回暖，开发商拿地需求增加。

　　最新消息显示，截至5月26日，广州5月全市一手住宅网签量达到7506套，成为近三年来成交最好的“红五月”。与此同时，在五月刚过半的时候，广州已经诞生14个亿元盘。

　　“市场回暖给了开发商拿地的信心，因为销售变好了，资金回笼有了保证，想继续发展就会去拿地。”黄韬续称。

　　尽管拿地意愿强烈，加上此次推出的地块相对优质，但黄韬并不认为会出现大幅溢价，“现在土地市场并没有回到以前的火爆，或者地王再生的时候，还是比较理性的。”

　　黄韬预计，可能一半以上的地块都是底价或者低溢价成交，即使溢价也只有20-30%左右。因为现在的价格虽说是市场价，但并不算低，开发商对价格还是很敏感的，太高的话也不愿意拿。

　　“比如溢价机会比较高的广纸地块，现在16000元/平方米的楼面价，到时可能会去到2万元/平方米左右。”黄韬表示，现在开发商也并不太希望地王出现，市场虽然回暖了，但不代表价格会有很大的升幅，开发商还是以去库存为主。

　　合富辉煌分析师黄琼也表达了相同的观点，她认为，之前开发商拿下的地王现在处境都不太好，高溢价应该很难出现。

　　针对各片区的出让情况，黄琼也认为，广纸片区会吸引更多的开发商，因为市区的住宅用地比较稀缺。但商业用地可能就会比较差一点。

　　她举例称，金融城前两年出让的地块一直都在延期入市，这影响了开发商拿地的积极性。

　　据了解，被称为金融城首个面市的项目世茂汇金中心至今仍未开盘，这距离2013年2月7日的拿地时间已经两年有多。

　　在黄韬看来，本次土地出让流拍的现象应该不会出现，现在地块的定价算是比较合理的，比以前的地王项目其实已经低了很多了。