新常态之下：房地产企业的“下一桶金”在哪里？

　　今年的四分之三光景已经过去，开发企业的业绩表现如何，企业的座次又是如何排列的，通过销售业绩的回顾和分析，企业将面临怎么样的竞争格局？对于前三季度房地产企业的表现，一些市场研究机构也发布了销售面积和销售金额的排行榜，其中行业影响力较大的是克而瑞信息集团与中国房地产测评中心发布的榜单。

　 榜单显示，虽然前三季度房地产市场销售遭遇了回调，但入榜开发企业的表现还是不错的，销售金额和面积门槛再度上升。而从集中度角度看，则首次出现金额集中度下降的情况，从销售目标完成情况来看，部分房企上半年表现不佳，全年要达标有一定压力。

　　经历了多轮政策调控，尤其最近两年的市场起伏、政策紧缩或回暖，很多企业都感觉到钱不好赚了，更为严峻的是，战略方面一旦出现疏忽，不但很难调头，还可能出现生存危机。那么新常态下，开发企业如何开拓创新，既能适应宏观经济形势的变化，又能在微观市场里实现持续盈利呢？

　 各方观点

　 业内研究机构专家对房地产企业今年的销售业绩及未来发展做出了各自的分析预测：

　　中原地产研究总监刘渊认为，楼市在城市分化的大背景下，在不同城市会激起完全不同的市场效果，强则愈强，弱则恒弱。通过历史的开发经营数据来预测未来的房地产市场趋势，其隐含逻辑是过去的经验将在未来重复，不过事实却通常不是如此。大多数二三线城市目前存量高企、供大于求正是这类经验预测的结果。基于人口因素的需求分析，才是房地产新常态下预测未来需求的可靠途径，同时还能针对不同年龄段的购房需求进行市场细分。在整体告别住房短缺窘境后，新增人口成为楼市需求的主力。

　 明源地产研究院主编潘勇堂认为，无论是上个月，还是三季度榜单，过千亿房企今年依旧是7家，这也说明房企在“后规模时代”和“高库存、低利润、低增速”的时代，500亿后来者跃进千亿已经基本不可能了，最大的原因在于房地产行业已经过了高速增长，业绩爆发的神话疯狂时代，业绩与规模中低速增长，第一梯队出黑马的概率越来越低，行业竞争进入更深层次的专业竞争、管理竞争、创新竞争。

　 易居中国执行总裁丁祖昱认为，虽然整个三季度市场相比二季度有较为明显的回落和调整，但企业表现都还不错，应该是交出了一张比较完美的答卷。对比二季度和三季度的市场成交量，CRIC监测的30个重点城市7月成交量环比下跌8%，8月进一步下滑了20%。但百强房企的销售情况较为出色，有35家企业的销售金额环比出现了增长，百强企业整体跑赢大市应该没有任何问题。由于整体市场在三季度处于调整阶段，甚至很多城市都出现了回落，房企也纷纷把全年的重点放在了四季度。相信今年，诸家房企的销售竞赛还将拼到最后一天。

　 中房分析

　 随着中国房地产市场进入常态化发展，无论是投资还是销售都不再有前几年那样的高速跨越式发展，这也就意味着房地产企业的销售业绩增长出现瓶颈。当然作为行业整体的销售瓶颈的出现，并不意味着企业个体发展就没有前途，企业间的竞争和结构分化，乃至兼并重组正在激烈进行。

　 外部市场环境变化，其实也意味着企业的盈利方式变化。开发企业从最初的靠资源得利润（即土地升值、资金杠杆），到2007年之后的凭专业得利润（躺着赚钱不行了，需要拿出真本事，做产品、营销的差异化），再到2011年后的靠管理得利润（市场波动剧烈、政策紧缩，融资成本高企，通过高周转生存）。从2014年起，房地产市场内外部环境发生了更加剧烈的变化，地价继续高升，房价被动提升，但市场需求减弱，供求关系逆转，库存增大。这一阶段，专业并不解决销售问题，高周转一招不慎就会变成高库存，所以存量运营成为时代潮流。

  开发企业在曾经的“黄金十年”掘金无数，现在房地产市场进入“白银时代“，开发企业是不是继续随波掘银呢，有追求的企业未必这样。唯一不变的是变，这句话是易居中国董事局主席周忻的一句名言，不但适用于房地产服务企业，开发企业同样适用。变就是创新，唯有创新才能在这个时代生存发展下去。

　 房企要想获得“下一桶金”，我们认为可以从几个方面入手：

　　第一、勇于创新，行业新域要开拓。房地产市场从增量时代进入存量时代，谁能够率先认清形势并积极改变，实现主业之外的利润，谁就是成功者。现在国家积极推动提高棚户区改造的货币化安置比例，企业提供一手租赁住房承接相关需求，政府在土地、融资、规划方面给予支持，万科等已经开始着手研究并尝试。彩生活市值已经超过了其母公司花样年，物业管理业务风头盖过了开发业务。SOHO中国宣布停止新的项目投资，转而进行存量资产的运用，做了SOHO 3Q办公室租赁业务，毛大庆创业的优客工场等，都取得了比原先更好的运营成绩。未来房地产上下游的细分市场发展要明显快于传统的开发销售市场。

　　第二、扎实研究，做好本行不跟风。重视战略研究和基本面研究，尤其是当前宏观经济增速放缓情况下，国家随时出台政策红利，唯快不破，只有前期准备充分、研究基础扎实，并且有一定预判能力的企业，才能捕捉政策红利机遇，并转化为企业利润。比如对企业债、REITS的推进、信贷政策变化、一手房租赁市场等细分领域的关注等。另外对于企业发展战略，如区域战略、产品产略等，应有企业自身的特色和坚持，不要因为一线城市热就跟到一线，三四线不好就赶紧撤离，应根据企业和市场的实际情况预判做决策。

　　第三、做大做强，兼并重组是必然。顺势而为才能成就传奇，房地产企业数量太多，规模过小、过散，管理上、技术上、资金上有一些企业还没有保障，质量和品质也无从谈起。只有良好的经营才能有良好的品质，只有百年的企业才能做出百年的质量，所以房地产企业必须要走兼并重组、转型升级的路子，这就是目前行业最大的“势“，也是政策重点鼓励和推进的。目前在房地产市场这样一个情形之下也是一个大好时机，也算是一个机遇。企业做大才能做强，做大才能够做的更加持久。