22期沙龙花絮：大咖告诉你用户满意的写字楼怎么样

  　　（赢商网河北站报道）甲级、5A、鼎级、国际前沿……这些写字楼主打的概念，让人耳熟能详。数据显示，石家庄写字楼市场体量巨大，完全消化库存需五年半的时间。尽管如此，真正令用户交口称赞的写字楼却如凤毛麟角。那么，用户满意的写字楼究竟是什么样的呢？22期《赢在河北》沙龙，赢商网邀请了众多业内知名人士，大家“围炉而坐”，针对这一问题展开深入地讨论。

　　本期沙龙移师九易庄宸设计集团举办，参会嘉宾有九易庄宸设计集团总裁刘晔，河北瀚科房地产开发有限公司总经理王建新，搜狐焦点总经理鲍全胜，燕赵晚报房产部主任王丹雪，资深业内人士段亚，北京睿和投资管理有限公司合伙人张兆雷，极艺顾问营销总监李媛媛，九易庄宸集团首席建筑师骆兵，九易庄宸集团首席建筑师崔宇平，九易庄宸集团资深设计师孟繁钰，九易庄宸集团资深设计师刘玉诚，涵盖开发商、设计师、专业媒体人等业界知名人士。

　　此次沙龙话题的设定，缘于一次业内人士的交流，很多与会嘉宾既是房地产业界的意见领袖，同时也是写字楼的使用用户。在用户心中，写字楼的哪些功能和服务是至关重要的？对照用户需求，目前市场上的写字楼产品又存在哪些误区呢？大家对此都很关注。本次沙龙主要围绕以下几方面展开：

　　一、石家庄写字楼市场的主流用户是谁。他们在选择写字楼时，最在意哪些功能和服务；二、目前大家对于自己所在的写字楼，最不满意的功能或者服务是什么；三、说一说你所向往的写字楼是什么样的？列出你最在意的五大功能和服务；四、关于写字楼品质，相关规范和行业标准都有哪些要求；五、与用户需求相对比，目前市场上的写字楼产品，都存在哪些误区。 

　　沙龙现场，与会嘉宾都热烈发言，独特观点激烈碰撞。大家均认为，优质的写字楼应注重用户体验，从卫生间、外观设计、公共空间、配套等多方面的细节入手。现在石家庄写字楼品质，整体仍处于初级发展水平，这跟石家庄整体经济水平有很大关系。写字楼必须重视运营，无论是自持还是销售，都要从各方面细节着眼，形成一个完整的产品体系，从而满足用户需求。

　　闲话少叙，先来一怔众位参会嘉宾的合影，看看都有哪些大咖与会吧：

　　第22期《赢在河北》参会嘉宾合影

　　现场气氛热烈，与会嘉宾的精彩发言，带来一场观点的饕餮盛宴：

　　九易庄宸设计集团总裁 刘晔

　　【九易庄宸设计集团总裁 刘晔】用户是谁这个问题非常关键，写字楼产品用户有几类：一是机构购买的独立使用型的用户，通过开发商代建方式来实现自己独立拥有一栋物业；二是规模型企业需要面积比较大的用户需求；三是非常多的成长型或创新型企业，规模大小差距较大，未来随着经济社会发展模式的转化，这个群体会越来越多。总而言之，写字楼这种产品有比较明确的共同的使用趋势，定制化趋向比较强烈。

　　资产运营不管自持还是销售出去，须给客户展示围绕这个写字楼所提供的内部硬件、软件、配套体系，所以产品不是标准层，产品是一个完整的体系，包括交通、配套等等。所以在设计时一定想明白了入驻的人都有什么需求，不同的用户是不同的综合体闭环来满足的。

　　写字楼、商业综合体，基本上就是投资商必须要有把它完全运营起来的整体思路。如果不运营，就不能改进产品，也不能真实的提供所想的服务，更不可能站在一个用户的角度上去做。运营以后，通过资产置换的方式归属于不同的人，运营方还是我，甚至可以把运营模式完成了以后，交给信任的运营服务外包上来具体运营。所以自持是运营的前提，但自持运营成功后，资产一样可以被变现。

　　河北瀚科房地产开发有限公司总经理 王建新　 

　　搜狐焦点总经理 鲍全胜　 

　　【搜狐焦点总经理 鲍全胜】从用户层面来看这个市场，觉得也有很多矛盾的东西在。现在石家庄的经济发展和经济结构其实就决定了石家庄写字楼的发展水平，处在一个初级的阶段。因为哪些人在买，哪些人在用就决定了这个产品。产品品质就一直在十年前的水平，停滞不前。

　　我觉得这是相互促进的过程，如果开发商追求写字楼品质，可能有很多追求品质的人就会往那儿奔了，或者说用户的需求也会倒逼开发商要做更有品质、更升级换代的、更人性化或者更符合社交需求的产品。 

　　燕赵晚报房产部主任 王丹雪 

　　资深业内人士 段亚

　　【资深业内人士 段亚】经济结构、经济环境、城市定位决定了写字楼的用户和定位。主流用户还是面向于使用人群消费和投资人群购买的市场行为，但在石家庄表现出来就是严重的不足。现在看到的除了极个别的项目品质还不错，百分之九十几的项目很烂。即使这样，因为整体消费层次不高，烂项目也能生存下去。

　　一端是产品研发，一端是终端的市场，其实中间是需要来做策划，把甲方规划的意图、政府控制性的意见、市场的缝隙和产品需求和甲方自身的财务状况，把这些糅合在一起，然后做出一种产品模式，我认为这是去做的一个运营方向，要组织好这个系统的生态链。

　　北京睿和投资管理有限公司合伙人 张兆雷

　　【北京睿和投资管理有限公司合伙人 张兆雷】注重品质和细节的写字楼有一个共性，就是开发商来持有然后对外出租，如果这个楼是以卖为目的，销售后物业公司只是收取物业管理费，没有一个长期的利润关系，就会降低服务的标准。这样，对于各位使用者来说，想找到一个称心如意的写字楼也不容易。

　　自持有两种好处：第一，在物业里面有一定的自持比例，对于销售也是一种促进，所有用户在心理上会感觉不一样。第二，如果自持的话，租户可以是很灵活的。

　　还有一点，部分的物业自持，要做好税务筹划。建议如果在一个项目里面前期租金基本达到平衡的时候，有一些物业通过资产管理公司，把它作为一种变相的自持，从长期来算税收上省很大一笔钱，是非常划算的事情。

　　现在做写字楼是什么呢？首先考虑的是增值服务，增值性的配套，第二是平台和资源，第三是金融工具。其实当一个产品硬件部分如果已经完成时，就要从这三方面去着手。而且这三方面已经逐渐的超越了之前人们选择的物理属性，这些增值性的空间是人们以后是否选择写字楼产品的重要考虑方面。

　　极艺顾问营销总监 李媛媛

　　【极艺顾问营销总监 李媛媛】我其实今天带了很多问题，核心是：产业地产到底要不要做？到底有一个怎样的产业？现在我没有办法去寻找明确的目标方向，项目在前期定位的时候又没有一个明确的指示，这是如今很多项目都出现的问题。

　　没有明确的目标客户群，切分这个市场，到底是平面切还是纵向切，就无法有很好的完成。而且，我想让谁来？就是我在这些行业当中如何去选择的问题。

　　九易庄宸集团首席建筑师 骆兵

　　【九易庄宸集团首席建筑师骆兵】已从业12年，主持过石家庄想象国际、石家庄上山间、河北旅投奥雪小镇、河北金仑医药等多个业态大型项目；其中，石家庄想象国际获省优一等奖，石家庄上山间获省优二等奖，几乎每个主持过的项目均堪称精品，亮点颇多。

　　他认为，营销和设计中间有一个空白地带，二者相互之间不是很了解，存在沟通难度。我们是搞具体技术设计的，一开始总是专注于一些技术细节，反而不了解客户真实体验和心理感受。这是需要解决的问题。

　　九易庄宸集团首席建筑师 崔宇平

　　【九易庄宸集团首席建筑师崔宇平】已从业12年，主持过唐山哈特金融中心、石家庄紫晶天域、北戴河东山宾馆健身中心、石家庄长安生物科技研发中心等多个业态大型项目，几乎每个主持过的项目都堪称精品。

　　他认为，石家庄现在写字楼产品，设计都相当紧凑。利润率和价格方面原因，决定了都是很初级的产品。一线城市高端的写字楼会有很多的公共间，包括公共服务配套的空间，在石家庄写字楼里面还都没有。石家庄写字楼能体验到的公共服务就是卫生间、走道等等，如果在这方面还没有做好，那么它的价值感就大打折扣了。

　　沙龙现场，与会嘉宾畅所欲言，各抒已见，场面热烈。