深圳新科地王华山论剑 第一太平戴维斯深刻解读背后成因

　　6月2日，深圳新科地王以高达每平方米56781元的楼面地价登场，由中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标。土地稀缺以及地王频出使深圳土地市场近年来持续火爆，成为业内人士及媒体关注的热点话题。第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿接受[Savills访谈室] 采访，向你解读深圳土地市场持续火爆成因以及城市更新如何成为房企争夺土地资源的另一战场。

　　第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿　　 

　　面粉贵过面包，龙华新地王争夺犹如华山论剑　　 

　　 [Savills访谈室] 6月2日深圳龙华上塘A816-0060地块被金茂、中国电建联合体以82.89亿高价拍下，深圳房地产市场再度被引爆，您如何解读本次天价地王的诞生？　 　 

　　吴睿认为龙华上塘地块的规模和地段条件并不是非常突出，但出让要求却很高：5个工作日内一次性付清地价款，而且建成后必须现售，这两条其实形成了非常高的资金门槛。由于深圳住宅土地招拍挂机会实在太少，所以此次投标竞争激烈犹如业界的华山论剑，参与房企可分为三个梯队：第一梯队为Top 5，出价68亿以上，清一色的国家队，资金成本非常低，承受风险能力强，迫切需要进入深圳或者拿到深圳可售货值；第二梯队为出价在60-68亿之间的房企，在深圳储备土地较少，他们的资金成本也不高，有决心进入深圳市场，但报价相对理性；第三梯队为出价60亿以下的由深圳本地房企为主的代表队，他们很多见证了深圳市场发展，是最了解深圳市场的一批企业，在深圳拥有一定的土地储备。基于对地块价值的判断、资金成本以及市场风险防范等问题的考虑，给出了较为保守的报价。　 

　　此外，他还分析电建金茂联合体敢于以如此高价拿下土地有几个主要原因：1. 对打造高端产品有信心，金茂具有较强的豪宅操盘实力，在上海、北京曾成功打造金茂府。但是即便如此，现有金茂产品系仍需因地制宜的改进，不然难以在龙华支撑10W+的价格；2. 资金成本低；3. 作为央企承受风险能力强，对市场的周期波动不敏感；4. 外来开发商进入深圳市场的强烈决心。　 

　　公开招标拉高地价，短期内不会大范围推广现售政策 

　　[Savills访谈室] 此次龙华上塘地块出让还有两个特点，一是这是深圳政府继前海地块出让再次采用公开投标的形式出让土地，二是此地块为深圳政府试点现楼销售模式的首块土地。您怎么看待？　 　　 

　　吴睿对此也表达了他的看法：投标这种方式只有在投标人少的情况下才能控制价格，一旦参与投标者过多，投标者之间的博弈将会异常复杂，其复杂程度远超现场拍卖，这也是第一名电建金茂给出超第二名9亿之多的天价的原因之一。　　 

　　另外对于现楼销售政策，深圳政府本意是想通过拉长资金回笼周期，加重开发商资金成本，从而阻挡一部分实力不足的房企的哄抢，控制地价房价过快增长。现实是的的确确加大了民营房企的资金成本以及拉长开发周期增加了不确定性，但是对国有企业的限制却并不明显，在市场如此火爆的情况下不得不说对民营企业是不太公平的。对于现售政策是否会大范围推广，他认为短期内不会。首先此政策是否达到政府预期效果要等到三年以后检验；其次从此次出让结果看来，不仅没有有效控制地价反而推高了价格。吴睿认为，目前深圳房地产市场处于供不应求的状态，加快供应入市是比较有效的措施，而现售将放缓项目入市时间，短期内无法满足需求，反而增加市场追涨的预期。

　　深圳土地稀缺，城市更新成争取资源新战场　　 

　　[Savills访谈室] 深圳土地招拍挂持续火爆的原因何在？如何解决土地稀缺的困境？　　 

　　吴睿表示土地的稀缺将会导致土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺土地资源的另一个主战场。　　 

　　·土地供应紧缺　　 

　　“十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米，包括新供应用地40万平方米，仅相当于10块龙华上塘拍卖土地的面积，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。仅城市更新释放土地就占了近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房，平均每年供应472万平方米，每年约6万套。　 

　　·购房需求强劲　　 

　　“十三五”期间，深圳预计全市商品住宅购房需求89.8万套，一手新增商品住房购房需求约4400万平方米，共计55万套，但是预计新建商品住房供应约2360万平方米，仅30万套，住房缺口较大，需求强劲。　　

　　·深圳人口密度接近世界高密度城市香港

　　从全国其他一线城市以及香港的人均国土面积的角度出发分析，北京、上海、广州的人均国土面积分别是深圳的4.3倍、1.5倍、3.1倍，甚至接近全球高密度城市香港的水平。过千万人口挤在1900多平方公里的土地上，有限的土地供应量与强烈的住房刚需形成强烈矛盾。　　 

　　·深圳成长型人口结构带来大量首次置业和首次改善需求　

　　从人口结构方面，深圳5年间人口增长近10%，然从小学在校生人数维度方面，深圳人口增幅已近40%，两方面综合考虑，深圳人口近5年的实际增长应在30%以上，人口结构非常年轻，深圳市人口平均年龄为一线城市当中最低，同时零购房年零（25-44岁）占比高达50.8%为一线城市当中最高。首次购房和首次改善需求巨大。 

　　·城市更新项目并购活跃　　 

　　在深圳土地招牌挂市场竞争激烈的同时，越来越多的开发商把眼光投向存量土地特别是城市更新项目的并购合作，优质项目可能吸引数十家企业的追逐，城市更新已成为深圳土地市场另外一个江湖。今年上半年市场录得的项目交易公告明显增多。　　 

　　§恒大20亿现金收购建滔数码发展（深圳）有限公司全部股权，获得龙华新区福龙路西侧一块土地开发权，可开发建设用地面积约8.57万平方米。　　 

　　§奥园22.9亿收购位于坪山新区一住宅项目70%权益，楼面地价逼近15000元/平米。　　 

　　§融创44亿收购莱蒙国际旗下8个公司的全部股权收益及偿付贷款，其中的“深圳莱蒙.创智谷”是深圳龙华新区首个“工改工”项目，总建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。　　 

　　§万达入股位于深圳罗湖和龙岗区交界的草铺的一个商住项目，但持股股权并未超过50%。

　　吴睿总结到，土地稀缺将会导致政府土地招拍挂持续火爆，提供更多机会的城市更新将会成为各路房企争夺深圳土地资源的另一个主战场。第一太平戴维斯今年上半年已成功促成多宗项目的交易，相信开发商在城市更新项目上不断加大投资将会盘活存量土地，增加市场供应，让更多优质项目面市以弥补深圳市场的供需缺口。