大型房企首季销售齐创新高：万科领跑 二季度或迎降温

　　2017年一季度的楼市，调控愈紧，但大型房企均创造了有史以来的季度销售新高，甚至超过了火爆的2016年首季。

　　4月5日晚间，龙头房企万科公告显示，1-3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元，同比去年一季度的752亿暴增近100%。

　　当日，恒大、融创、绿城、世茂等房企亦公布首季销售业绩，均实现大幅增长。

　　在调控频密的一季度，是什么让房企的销售不降反增？多位房地产业内人士指出，一季度调控虽严，但市场中充斥着买涨不买跌的恐慌性心理，也有许多购房者担心资格被限提前入市，导致需求大增。

　　而在房企这一面，如万科、融创、中海外等对全年市场判断并不乐观，不排除在一季度和上半年加紧出货；此外，房地产销售存在滞后效应，一季度数据部分反映的是去年年底的状况。

　　自去年10月份进入新一轮调控以来，各地楼市热度不减，引得3月下旬开始调控史无前例地加码，超过了2011年的力度。在这种高压之下，叠加信贷收紧，一季度已至高位的楼市，或将在二季度迎来下行。

　　一季度的楼市“怪象”

　　2016年四季度以来，已有40多个城市出台了房地产调控政策。亿翰智库根据调控力度不同将各城市进行分类，其中北京、杭州、厦门等城市排在前列，调控没有最严，只有更严。

　　以北京为例，“认房又认贷”，二套房首付比例提高至60%－80%，几乎完全“去杠杆”，投资性需求彻底被打压。

　　更多三四线城市/县级市也加入调控行列，如环京的香河、固安、涿州。部分城市还推出“限售”手段。比如广州拿到房产证两年后才能卖，该政策在过往调控中几乎没有出现过，目前已有青岛、广州、福州、杭州、厦门、北京出台了“限售”。

　　然而在如此严厉的调控之下，一季度主流房企仍然实现了逆天的销售，万科同比暴增100%并非个案。其他已公告业绩的如融创一季度实现合约销售金额455.0亿元，同比增长81%；1-3月恒大累计合约销售金额约1069.3亿元，同比增长近50%。

　　另据亿翰智库数据，碧桂园一季度销售金额近1500亿元，同比大增239%；新城、鲁能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。

　　伴随各家房企的销售大增，2017年一季度，房企各梯队门槛值也快速提高，TOP10门槛值同比增长超60%，达到331亿元。

　　而在房企逆天销售的背后，出现了房价越高，需求越猛的现象。一季度各大城市房价未见明显下跌，甚至北京、广州等地还在上涨，但购房需求却愈发猛烈。

　　亿翰智库指出，一季度热点城市供给有限，去化周期短，这些城市的房地产投资被认为是价值投资，加之购房者“买涨不买跌”的投资心理，导致需求越来越猛。

　　这种现象在部分城市表现得更加明显。以广州为例，一向温吞的广州在今年一线城市中表现最为抢眼。阳光家缘数据显示，2017年一季度，广州一手楼网签成交28818套，同比上升28.79%；一手住宅网签均价为16863元/平方米，同比上涨6.97%。

　　这种态势还在延续。上周（2017.03.27-2017.04.02）广州全市共网签一手住宅5893套，环比上升82.11%，成交均价17879元/平方米，环比上涨8.38%。

　　二季度或迎降温

　　经历了一季度的狂欢之后，房地产市场在自发调整、以及调控加码下开始逐渐改变，尤其是在调控最严的北京。

　　国信证券分析师余晶晶指出，从2017 年前两个月的数据来看，全国商品房销售面积累计同比增长25.1%，主要得益于三、四线城市的销售增长。而30 大中城市商品房成交面积持续负增长，1 月份同比-36.3%，2月份为-4%。

　　从历史来看，三、四线城市的销售和价格同比增长一般同步或者略滞后于一、二线城市。30 大中城市的销量同比均在2016年3 月触顶；一线城市和二线城市的价格同比分别在2016 年9 月和11 月触顶，预计三、四线城市的增长也将在近期达到顶部。

　　开发商们对未来的判断也趋于谨慎。在3月底的业绩会上，融创中国董事长孙宏斌直言，他对接下来的市场非常悲观。

　　而万科总裁郁亮则预计，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。

　　也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

　　从开发商的资金来源来看，2017年2月，房地产开发资金来源累计同比降至7%，去年全年为15.2%。自筹资金的比例从35%下降至30%，定金及预收款以及个人按揭贷款的比重也分别下降了2-3个百分点，国内贷款占房地产开发资金来源的比重达到21.8%，是自2015年以来的最高点。

　　这也就是说，房地产各项资金来源增速都出现明显下滑，仍然只能更多地依靠银行贷款。

　　但是，国信证券指出，由于2017 年货币政策整体转向稳健中性，M2 目标增速由13%下调至12%，而政府对于房地产开发贷款的监管将会更加严格。

　　而作为开发商最为重要的资金来源之一，2017 年前两个月，新增个人购房贷款占新增银行贷款的比重也已经下降至28%附近。该比例在2016年7月曾达到90%，11月和12月也分别达到62%和35%。

　　余晶晶认为，2017年房地产开发投资的资金到位情况将会进一步转差，预计房地产开发投资同比增速将从二季度开始持续下行。

　　郁亮指出，房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

　　但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。