拿地金额高于销售金额！规模驱动下龙头房企积极补仓

　　2015年12月，深圳有两场土地拍卖值得载入史册。一场是信达以219.6%的溢价率拿下深圳坪山宗地，一场是泰禾以7.99万元／平方米的超高单价进入深圳市场。泰禾宗地位于深圳尖岗山，这是深圳著名的豪宅片区，项目不远处便是中海九号公馆。

　　此后深圳土地市场有两年的沉寂，直至2018年2月，被中海打破。

　　2月1日，中海以125450万元的总价竞得深圳坪山宅地，需配建人才住房面积37090平方米，扣除人才住房面积后，地价为2.549万元／平方米。这个价格与2015年信达拿下坪山宅地的价格相近。尽管不如尖岗山项目高调夺目，但作为近两年来唯一一块可销售宅地，还是吸引了近30家房企入场。

　　这是一个信号。这意味着，尽管资金收紧信贷限流、调控加身，但热点城市的热门地块依然吸引资金关注。罕有房企能摆脱规模的野心和焦虑，但遇地便拿，不问是非已成过去。

　　房企积极补仓

　　拿下深圳宅地的是中海，这个结果颇令人意外。

　　近年，中海在深圳土地市场出现的次数寥寥无几。2012年拿下尖岗山地块、2015年拿下鹿丹村项目，便是2月的坪山项目了。

　　结合中海2017年至今在市场上的表现，或可理解。2017年全年，中海拿地金额超过千亿，占当地销售金额比例近半。

　　中海获取土地的力度延至今年。中国指数院数据显示，2018年1-2月，中海以225亿元的拿地总额排名全行业第三名。

　　土储是房企规模化竞争的核心，要想迎头赶上，不能只依赖过去的并购整合国（央）企路径，必须加强市场化。

　　拿地金额高于中海的还有碧桂园，两月耗资229亿元拿地，排名第二。碧桂园2017年全年销售金额为5508亿元，排名全行业第一。

　　拿地比碧桂园更多的是龙湖地产，以314亿元拿地总额首次拔得头筹。2月1日上午，龙湖以55.78亿元竞得杭州两宗地，下午在苏州，以40.7亿元揽得两地块，单日拿地金额将近百亿元。

　　2017年全年，龙湖销售金额是1560.8亿元，同比增长77%。

　　龙湖、中海、碧桂园，代表的分别是1000亿、2000亿和超3000亿元级别的房企。当下，他们所作出的共同选择是补仓。

　　不论如何解读这个选择背后的因素，其中必有一条是关于销售后带来的库存消化压力。2017年，全国商品房销售面积和销售金额再创新高，多个城市库存已到历史低位。

　　而今年1-2月，中指院监测到的数据是，碧桂园、恒大、万科三家房企销售分别为1176.6亿元、1121.6亿元、1031.3亿元。

　　也就是说，龙头房企完成千亿最快只要两个月，但在去年，龙头房企完成千亿尚需一个季度。如果房企新增土地跟不上销售增速，那么土地将成为房企扩大规模的掣肘。

　　而中海前两个月的销售额为372.6亿元、龙湖约为291亿元。值得注意的是，龙湖的拿地金额已超过销售金额。

　　行业集中度提高，强者恒强。弯道超车，谈何容易。同策研究院在3月1日发布的一份报告中建议房企逆周期拿地，等待市场回暖。

　　逆市拿地，趁低吸纳，成为当下资金充裕的房企共同选择的策略。

　　一家在港交所上市的房企管理者告诉第一财经，公司开完年度工作会议，提出了新一年的增长目标，并提出加大今年在土地市场上的获取力度。“企业发展可以有多种路径，小而美也是一种，但多拿地、快开发、高周转是最主流且有效的。”

　　拿地更为理性

　　相比2015年、2016年上半年，高单价、高溢价率的现象在土地市场已不多见。

　　今年1月，在北京，还出现土地流拍的现象。尽管是因为出让宗地本身附加条件严苛而导致此一结果，但不得不说，房企拿地理性了许多。

　　背后的原因涉及土地供应规则的嬗变。深圳等多个城市在土地供应上，不仅设置高价熔断规则，还要求企业自持，增加租赁住房用地的出让。

　　另外，在重重调控之下，企业及购房者对行业预期有所转变。

　　调控的压力并未随着2017年的结束而停滞。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国房地产市场密集发布，截止至2月28日，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。

　　其中包括三亚发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求申请办理商品房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品房网签均价和单套最高价。而2017年，三亚已相继出台限购、限售政策。

　　山东淄博也宣布，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，部分区域新房需取得不动产权证3年后方可上市交易，特定区域需满5年后方可上市交易。济南也开始认房又认贷，建立新建商品住房售价的最高限价制度，按毛坯房定价，最高销售单价不得高于9000元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主。

　　资金层面的压力亦在限制房企的土地需求侧的活动。当下，房企们不是在发债就是走在发债的路上。2月23日，万科2018年第一次临时股东大会上，99.99%的高票通过《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》，万科350亿债务融资工具已磨刀霍霍。

　　但发债容易还债难，今明两年是房企偿债高峰。房企“发债－拿地－销售－偿债”的链条不容出错。

　　纵使“唯规模论”有被诟病之处，但无法否认规模的重要性。拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量，但在各种因素的杂糅下，这个资本游戏比以往更考验房企投拓团队的智商，错失机会或跌入陷阱均不被允许。

　　泰禾集团营销副总经理兼深圳区域营销副总经理刘伟透露，泰禾尖岗山项目深圳院子将于今年三季度入市。时隔两年，泰禾在深圳拿地的闭环将要完成了。土地市场更多故事在目光之外。