退化的租金增长力 广州天河城购物中心半年收租仅4.5亿港元

——2017半年报解读系列报道

赢商网 陈佳妍   2017-08-30 17:53

核心提示:今年上半年,广州天河城广场仅录得总收入5.49亿港元,同比减少4.6%;而新开业的天津天河城,未来能否支撑粤海投资对营业收入增长的期待?

  (赢商网报道)同时驱着水务、购物中心、百货、酒店、桥梁及道路等多架“马车”,老牌国企粤海投资于8月29日晚公布2017年中期成绩。

  >>>天河城百货扳回一局:上半年收入3.87亿港元 微涨0.8%

  截至6月30日,这几架“马车”为集团带来59.2亿港元收入,较去年同期上涨11.3%;税前利润增长56%至49.17亿港元;其中,归属集团所有者的综合溢利达37.86亿港元,同比提升66.4%。

  “收入增长主要由水资源项目贡献;而税前利润及归属公司所有者的溢利增加,则是由于收购粤海置地73.82%已发行股份产生的一次性议价收购收益12.13亿港元。”粤海投资在其公告中解释。

  相比水务的“压倒性”优势,今年上半年,粤海投资在商业地产板块的表现“差强人意”:刚过完21岁生日的广州天河城收入增长动力不足,录得5.49亿港元同比减少4.6%;而天津天河城刚于6月26日开业,对收入的贡献尚未真正发挥作用。两者收入相加,占集团总收入不到10%。

  广州天河城半年收租5.49亿港元

  过去20年,广州天河城广场一直是粤海投资商业板块最主要的收入来源。其收入结构包括购物中心(含天河城百货租金收入)、以及粤海天河城大厦写字楼的租金收入。

  根据公告,天河城广场收入同比减少4.6%,为5.49亿港元;税前利润减少6.9%至3.82亿港元。粤海投资董事会将业绩下滑的原因归结为“受到汇率波动负面影响”。但即便剔除外币结算影响,天河城广场收入仅比去年同期微涨0.2%。

  整体收入减少背后,是购物中心及写字楼租金收入双双下滑。

  公告数据披露,总建筑面积10.2万㎡的粤海天河城大厦写字楼,其中9万㎡作为出租用途,出租率下滑至90.1%,导致租金收入减少7.8%至9677万港元。以此计算,2017年上半年广州天河城购物中心(含天河城百货)的租金收入为4.5亿港元,同比减少3.8%

  赢商网查阅粤海投资2016年度业绩报告,发现去年天河城购物中心的租金收入答卷,同样以减少2.9%收场。不难看出,经历21年发展的天河城,租金收入的增长动力已触及天花板。

  然而,相较其他能够通过业态和品牌升级调整,刺激租金增长的“年轻”商场而言,天河城购物中心早已固化的业态模式和建筑形态,制约了其大动作调整的可能性。

  天河城集团董事长、总裁黄启宁曾不止一次对媒体提到,20年前,天河城建成后格局已经定了,不可能推倒重来,至于创新,只能在建筑框架基础上跟着市场走,在业态、服务和硬件设施方面做局部调整。 

  对此,高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥表示理解但不认同,他认为,天河城想再造传奇,需要在业态结构和比例上大力调整,引进更新颖的业态。

  无奈的是,受限于国企体制和传统的建筑格局,广州天河城难以在业态、品牌调整上有大的突破。但若通过“经验输出”的方式,将“天河城模式”以创新的姿态在全国复制,也未必不是新的动力增长极。

  在这方面,天津天河城,以及建设中的番禺万博大型综合商业项目,便是天河城“经验输出”的尝试。

  天津天河城收入约449万港元

  坐落天津核心商圈,天津天河城于今年6月26日开业。总建筑面积达20.5万㎡,相当于两座广州天河城的规模,其中,14万㎡作为出租用途。

  公告显示,截至6月30日,天津天河城购物中心出租率达95.5%,期间收入达449万港元(含天河城百货),此外,项目竣工时重估收益为4.06亿港元。

  据赢商网了解,作为天河城集团迈出广州的第一步尝试,天津天河城购物中心在业态结构规划上,与广州天河城差别不大,仍以“百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮”的组合布局,其中,零售、生活配套、餐饮则按4:3:3分配比例。

  开业时引入逾500个品牌,其中27个首次进入天津市场,包括广州购书中心、伏牛堂等,在天津天河城项目负责人看来,“品牌选择要比广州天河城的略低一个档次”。

  这座在外人看来 “并无太大差别”的购物中心,能否给天河城集团带来新的商业神话,还有待时日检验。但不可否认,天津天河城引进5000㎡广州购书中心,以及金街首个IMAX影城,填补了天津在文创和娱乐休闲方面的短板。

>>>点击回顾天津天河城开业情况:

21年“熬”一座天津天河城 能否再现广州天河城辉煌?

  天津之外,粤海投资旗下分别在广州番禺万博中央商务区、以及深圳罗湖布心片区还拥有两个开发中的商业综合体。

  报告中对于这两个全新商业项目的描述,目前仅是轻描淡写:番禺万博项目计划打造成大型综合商业体,其中15.3万㎡计划出售,另外18.7万㎡将作出租用途;布心项目则是一个以珠宝为主题的多元商业综合体,建筑面积达43.2万㎡,另可在地下开发3万㎡商业用房。

  而赢商网了解到,布心项目可算是粤海投资的“意外”收获。今年4月18日,粤海投资于以36.6亿元人民币,将母公司粤海控股集团有限公司直接控股的粤海置地收入囊中,持股73.82%。这样一来,粤海置地持有的布心项目100%权益,也顺理成章归于粤海投资名下。

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