退化的租金增长力 广州天河城购物中心半年收租仅4.5亿港元

　　（赢商网报道）同时驱着水务、购物中心、百货、酒店、桥梁及道路等多架“马车”，老牌国企粤海投资于8月29日晚公布2017年中期成绩。

　　>>>天河城百货扳回一局：上半年收入3.87亿港元 微涨0.8%

　　截至6月30日，这几架“马车”为集团带来59.2亿港元收入，较去年同期上涨11.3%；税前利润增长56%至49.17亿港元；其中，归属集团所有者的综合溢利达37.86亿港元，同比提升66.4%。

　　“收入增长主要由水资源项目贡献；而税前利润及归属公司所有者的溢利增加，则是由于收购粤海置地73.82%已发行股份产生的一次性议价收购收益12.13亿港元。”粤海投资在其公告中解释。

　　相比水务的“压倒性”优势，今年上半年，粤海投资在商业地产板块的表现“差强人意”：刚过完21岁生日的广州天河城（开业时间:1996-08-18、已签约205个品牌）收入增长动力不足，录得5.49亿港元同比减少4.6%；而天津天河城刚于6月26日开业，对收入的贡献尚未真正发挥作用。两者收入相加，占集团总收入不到10%。

　　广州天河城半年收租5.49亿港元

　　过去20年，广州天河城广场一直是粤海投资商业板块最主要的收入来源。其收入结构包括购物中心（含天河城百货租金收入）、以及粤海天河城大厦写字楼的租金收入。

　　根据公告，天河城广场收入同比减少4.6%，为5.49亿港元；税前利润减少6.9%至3.82亿港元。粤海投资董事会将业绩下滑的原因归结为“受到汇率波动负面影响”。但即便剔除外币结算影响，天河城广场收入仅比去年同期微涨0.2%。

　　整体收入减少背后，是购物中心及写字楼租金收入双双下滑。

　　公告数据披露，总建筑面积10.2万㎡的粤海天河城大厦写字楼，其中9万㎡作为出租用途，出租率下滑至90.1%，导致租金收入减少7.8%至9677万港元。以此计算，2017年上半年广州天河城购物中心（含天河城百货）的租金收入为4.5亿港元，同比减少3.8%。

　　赢商网查阅粤海投资2016年度业绩报告，发现去年天河城购物中心的租金收入答卷，同样以减少2.9%收场。不难看出，经历21年发展的天河城，租金收入的增长动力已触及天花板。

　　然而，相较其他能够通过业态和品牌升级调整，刺激租金增长的“年轻”商场而言，天河城购物中心早已固化的业态模式和建筑形态，制约了其大动作调整的可能性。

　　天河城集团董事长、总裁黄启宁曾不止一次对媒体提到，20年前，天河城建成后格局已经定了，不可能推倒重来，至于创新，只能在建筑框架基础上跟着市场走，在业态、服务和硬件设施方面做局部调整。 

　　对此，高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥表示理解但不认同，他认为，天河城想再造传奇，需要在业态结构和比例上大力调整，引进更新颖的业态。

　　无奈的是，受限于国企体制和传统的建筑格局，广州天河城难以在业态、品牌调整上有大的突破。但若通过“经验输出”的方式，将“天河城模式”以创新的姿态在全国复制，也未必不是新的动力增长极。

　　在这方面，天津天河城，以及建设中的番禺万博大型综合商业项目，便是天河城“经验输出”的尝试。

　　天津天河城收入约449万港元

　　坐落天津核心商圈，天津天河城于今年6月26日开业。总建筑面积达20.5万㎡，相当于两座广州天河城的规模，其中，14万㎡作为出租用途。

　　公告显示，截至6月30日，天津天河城购物中心出租率达95.5%，期间收入达449万港元（含天河城百货），此外，项目竣工时重估收益为4.06亿港元。

　　据赢商网了解，作为天河城集团迈出广州的第一步尝试，天津天河城购物中心在业态结构规划上，与广州天河城差别不大，仍以“百货+超市+品牌专卖店+影院+餐饮”的组合布局，其中，零售、生活配套、餐饮则按4:3:3分配比例。

　　开业时引入逾500个品牌，其中27个首次进入天津市场，包括广州购书中心、伏牛堂等，在天津天河城项目负责人看来，“品牌选择要比广州天河城的略低一个档次”。

　　这座在外人看来 “并无太大差别”的购物中心，能否给天河城集团带来新的商业神话，还有待时日检验。但不可否认，天津天河城引进5000㎡广州购书中心，以及金街首个IMAX影城，填补了天津在文创和娱乐休闲方面的短板。

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21年“熬”一座天津天河城 能否再现广州天河城辉煌？

　　天津之外，粤海投资旗下分别在广州番禺万博中央商务区、以及深圳罗湖布心片区还拥有两个开发中的商业综合体。

　　报告中对于这两个全新商业项目的描述，目前仅是轻描淡写：番禺万博项目计划打造成大型综合商业体，其中15.3万㎡计划出售，另外18.7万㎡将作出租用途；布心项目则是一个以珠宝为主题的多元商业综合体，建筑面积达43.2万㎡，另可在地下开发3万㎡商业用房。

　　而赢商网了解到，布心项目可算是粤海投资的“意外”收获。今年4月18日，粤海投资于以36.6亿元人民币，将母公司粤海控股集团有限公司直接控股的粤海置地收入囊中，持股73.82%。这样一来，粤海置地持有的布心项目100%权益，也顺理成章归于粤海投资名下。