2017城市更新论坛：商业地产存量改造不能一味“商改办”

　　在存量时代来临的当下，国内房地产正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向以存量房交易为主的时代。城市更新作为国内城市化进程新的增长点，已经成为持续有影响力的命题。

　　9月20日，2017中国城市更新论坛在北京CBD郎园盛大开幕，赢商网现场专访了中国城市更新论坛主席、高和资本董事长苏鑫以及中国城市更新论坛秘书长、佰仕会创始人陈方勇，他们针对当下商业地产的存量现状谈了自己的看法。

高和资本董事长苏鑫

　　资产证券化是个漫长的过程

　　过去十几年来，房地产行业是一个生产房子的过程，然而如今进入高存量时代后，存量改造就变为了一个生产现金流的过程。

　　高和资本董事长苏鑫认为，在这个过程中，房地产行业的特点也发生了改变，原来是“高杠杆、高周转、高回报/高毛利”的开发模式，而如今已经转向“长线融资、长产业链、长期稳定收入”的开发模式。

　　苏鑫表示，以前的开发商是把资本、资产、运营三者揉在一起自己做。而未来，这些业务一定会拆分开来，开发商会通过证券化等方式来减轻资产负担。

　　“如今的商业地产不一样了，每一个赛道都有赛手，要想长期的走下去没有资本的推动哪行啊？而且，轻资产运营公司赚钱很少，也不形成规模，如果不能够对接资本，利润是非常低的。倘若能跟资产方结合，运营公司也能从资产价值提升中分一杯羹，这样是双赢的。”苏鑫说。

　　但是，在商业领域推进资产证券化并不是一件容易的事。佰仕会创始人陈方勇对赢商网表示，过去制约商业地产资产证券化的因素主要有两个：一是税的问题；由于之前税务过重，不少优质物业并没有获得很高的收益，因此在金融上体现价值。二是估值的问题。

　　陈方勇解释说，按照资产证券化主体的优先级是央企、国企、民企，城市的优先级是一线、二线、三线。“在国外资产证券化是不考虑一点主体信用的，只关注资产本身，但中国有自己的国情，在一些弱主体和二三线城市，项目要走资产证券化相对困难。”

　　据高和资本董事长苏鑫透露，目前全国商业地产领域的资产证券化产品仅为200个左右。与存量市场相比，这个数字是微乎其微的。

　　不过可喜的是，2017年8月30日，中国勒泰商业地产集团联合国内领先的REITs团队中联基金，成功设立“境内首单不依赖主体评级REITs产品”在深交所正式挂牌交易。

　　该产品未及挂牌已创下多个“第一”。首先它是“首单不依赖主体评级REITs产品”，其次它是“首单河北省REITs产品”，同时也是“首单非一线城市优质商业REITs产品”，且创“同类型产品REITs成本最低”。

　　“这是一个积极的信号，说明中国的监管层愿意去关注资产本身，而不仅仅是关注监管主体。虽然资产证券化的道路还很漫长，但它值得等待。”陈方勇说。

　　存量改造不能一味地追求“商改办”

　　由于受电商冲击、商业地产同质化、商改住限购等因素影响，“商改写”近年来在北京的热度持续提高。根据公开资料显示，自2014年以来，商场或者酒店改造成写字楼高达十余起。一些改造成功的写字楼租金收益水平普遍可以翻倍，资产价值也得到大幅提升。

　　以正在改造中的中粮广场为例，据公开媒体报道，该企业预计改造后写字楼租金可达12元/天/平方米（建筑面积），联合办公COFCO FANTASY 2，000-2，400元/月/工位；但改造前，该楼宇C座地上商业租金约为4.5元/天/平米。改造后以2017年为基准年，到2021年营业收入年均增长7.22%。

　　高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅在接受媒体采访时表示，受北京市限制新增商业供应影响，原有物业的回报收益差，但付出的资源、运营成本奇高，写字楼市场由于回报稳定备受追捧。因此，在可见预期内，“商改办”是趋势。

佰仕会创始人陈方勇

　　但陈方勇对这样的趋势持谨慎态度。他向赢商网分享最近走访盈科中心的感受：“很多人说这个项目是商业改办公的典范，但我进去感觉挺遗憾的。因为商改办的结构本身是不适合做办公的，所以它的空间设计不是很理想。”

　　他说，现在商业地产存量的改造存在一些误区，很多项目的改造像商改办、酒改办、城改办等，好像办公写字楼才是唯一的出路。但其实写字楼市场空间有限，空置率也居高不下，更多项目进入市场形成竞争反而不利于市场发展。

　　“会出现这种现象是行业的惰性，大家更值得考虑现在的人需要什么样的商业。”陈方勇说。

　　商业创新最终要回归于“人”

　　当下，商业地产项目同质化非常严重，“千店一面”的现象普遍存在。在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这在热点城市和热点商圈尤其明显。这样的困境，也使得很多商业处境艰难面临调改。

　　那么，商业地产存量的改造应该走向何方？陈方勇认为，更新是城市的本质，创新是商业的本质，而商业的创新归根究底还是要回归于“人”。他举了上海田子坊的一个例子。

　　在上海有一个名为“田子坊”的商业区，它是1993年建成，这里最大的特色是里弄民居的味道。在这片商业区内，全部保留着上海原住民的民居建筑，同时还有很多居民生活于此，很有怀旧的味道。

　　而在弄堂里的街铺，设计有创意店铺、画廊、摄影展和各种各样的咖啡馆，给人一种“偷得浮生半日闲”的意境。来上海旅游的游客不会错过这样的一个文化地标。

　　“田子坊的老板透露说，他们不指望在全国复制，现在的运营情况就很好。这给我一个很大的启发，其实过去商业追求规模是走偏了，好的商业应该是让人记住的，你去一个城市会因为它而去。”

　　同时，陈方勇介绍说，写字楼是盈利空间是有天花板的，但商业的租金收入是没有天花板的。一个好的商业从前期开发到后期运营，租金收入翻几倍都是有可能的，只是现在的商业缺乏创新。

　　当下处于消费升级的大环境，人对商业的追求提升了一个层次，从前只需要物质基础，现在需要体验和情感，所以商业发展的方向最终会回归到“人”上来。