高力国际：湾区规划之下，深圳商业地产大宗交易空间巨大

　　2020年1月8日 - 高力国际召开2019年年终深圳物业市场回顾与2020年展望会议。会议指出，在大湾区发展的强劲势头与“先行示范区”的规划之下，深圳商业地产市场稳步前行，迎来快速发展的关键时期。

　　大湾区大宗交易发展空间巨大，未来将更加活跃

　　作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”，粤港澳大湾区仍将保持着高速发展，继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。随着大湾区的融合，港人将在工作和生活各个方面获得更加多同等的福利待遇，香港企业及投资者将加大向大湾区内陆城市扩张，其中深圳和广州最受香港投资者欢迎。我们认为，大湾区是中国未来商业的焦点。

　　回顾2019年，广深大宗交易金额总计接近700亿元人民币。而大宗交易数量活跃度方面，两个城市不分伯仲。从大宗交易整售情况来看，广州以散售为主，深圳整售更多。深圳大宗投资市场在2019年全年仍然录得多宗大体量整栋交易。据分析，写字楼和零售是最受投资者欢迎的投资板块，分别占了成交总量的60%和25%。其中，香港的领展以66亿元人民币收购了一深圳福田中心区购物中心—中心城项目，成为全年最大的一宗交易，也表明中国大陆以外的投资者正在加速其在大湾区的资产布局，特别是在深圳。

　　高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲表示：“展望未来，随着产业结构的变化，特别是第三产业比重提升，大湾区整体的投资市场将得到明显提升，使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会，相信更多的投资者将把深圳和广州纳入他们的未来投资地区选择范围内。 随着大湾区不断融合，我们预计深圳将会吸引更过高素质人才和企业来到深圳，深圳也将激发更多元化的投资需求。在未来五年，预计整个大湾区特别是深圳、广州将看见国外和香港投资者数量不断增加，产业园区写字楼、订制的冷链仓库和改装为高标的冷链仓库将成为关注焦点。”

　深圳商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海

　　改革开放40年来，中国城市化不断推进，一线城市已由投资驱动的增量发展转向以存量空间为载体的内涵式增长。中国城市更新将进入有机更新时代，城市更新趋势:“大拆大建” 已不再是新阶段发展主流。城市更新从方式上可分为再开发，整治改善，保护三种。而一线城市随着城区土地供应越来越少，再开发的难度不断加大，以“ 整治改善及保护 ”为主的”微改造”将成为未来主流。以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的“城市更新”，将成为房地产市场未来十年的下一个风口。随着一线城市商业地产进入存量发展期，未来商业物业存量提升和改造又将成为下一阶段商业地产发展的重要出路。

　　据分析，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，关注“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。一线城市存量盘活改造方向为：硬件升级改造、物业功能重新定位、项目亮点塑造以及市场退出机制。通过存量优化可激活老旧（闲置）物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

　　高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥指出：“深圳市中心发展一路向西，罗湖蔡屋围作为最早发展的商务中心区域，其已经形成较为成熟的商业氛围，蔡屋围及周边区域多为老旧物业集聚区域。近年已有部分物业计划或者已经进行改造，增强其市场竞争力。如：嘉里建设广场1期、深圳电子大厦以及深圳罗湖华润大厦等。老化楼宇及不合理的功能使用占据高价值区位，物业发展现状与区位价值不匹配，亟待通过优化升级盘活土地及资产价。因此，我们认为，商办楼宇存量优化改造的城市更新蕴藏万亿蓝海。”