集中供地下研判压力空前,超六成TOP30房企选择Ta!

赢商云智库   2021-09-18 09:26
核心提示:实剖头部房企的商业选址秘诀。

  购物中心增速持续下滑,2020年增速已跌至个位数,而行业集中度持续提升,TOP30的头部企业市场份额占总存量达30%,竞争激烈。

  

  

  马太效应下,竞争门槛持续提升。回到起点来看,如何从第一步棋开始走对?选址拿地,是每一个商业项目的起步点,后续的开发、招商、运营、客流,都始于这一至关重要的环节,而当前商管投研部门面临的挑战重重。

  2021年2季度,多个城市迎来集中供地,交易市场火爆,环比上涨218%,优质地块竞争加剧。开发商不仅在资金储备方面挑战巨大,也面临着短时间内多城多地的研判压力,容错率低。另一方面,头部开发商商管、资管上市成为大势所趋,轻资产步伐加快,多元渠道拿地也成重要手段。

  

  

  在政策变动、竞争加剧的新常态下,开发商拿地任务重、决策时间短,往往在匆忙的市调后仓促拍板。应如何提高市调效率、提升决策精准度?

  百强房企TOP30中,超六成选择了商业选址、投资专业评估系统工具——城市商业地图,数据赋能,科学研策。

  

 

  一、城市商业地图系统:智慧投研,高潜地块有“数”可循

  对开发商而言,市调的目的很明确——进对城市、拿对地。而市调的过程却往往费时费力,更存在难以横向对比、受主观判断影响等问题。

  因此,专业的商业投资研判辅助工具必不可少。而市面上大多系统主要针对住宅用地设计,真正适用于商管团队的选址评估系统少之又少,且数据零散,仍需人工线下整理,无法简化投研部门分析汇报的工作流程。

  

  ◎城市商业地图系统界面

  基于行业需求,城市商业地图满足企业商业从城市进入、到商圈价值竞争评估、项目调研、地块研判提供一站式数据调研,辅助投资决策。

  在赢商tech 11年的行业积淀下,城市商业地图数据已覆盖全国209个1-4线城市、商圈、项目,以及商圈内部和项目周边的人口及画像、POI点数据,独家商业大数据的深度和广度均为行业领先。

  拒绝盲选,从基础初筛到深度研判,为商业地产企业拿地决策全方位护航。

  快速初筛:自定义生成报告,高效对比评估

  首先,在地块初筛阶段,多城市集中供地的政策下,企业需要面临在短时间内对大量地块进行筛选的情况,传统的市调手段难以实现快速筛选对比,光是大量的资料和信息梳理就已耗费许多精力,而决策的精准度大受影响。

  针对这一需求场景,城市商业地图可通过自定义点位及范围,一键生成基础报告,满足快速评估区位价值的需求,帮助企业用最短的时间,高效完成筛选重点潜力地块的工作,为下一步深入研判打好基础。

  

 

  二、重磅升级:独家模型赋能,深度报告辅助精准研判

  初步筛选意向地块后,需要再进一步缩小备选范围,找准目标。因此,在进行可行性研策阶段,需要更多维度的商圈商业数据、人口画像分析,以满足深入的研判需求。

  此次城市商业地图重磅升级的深度报告功能,建立独家项目辐射范围模型,可自动化生成可研报告,让市调一步到位。

  1、独家项目辐射范围模型

  要判断地块的商业发展潜力,首先要画出项目潜在的辐射范围,再进行商业竞争环境、人口画像的深入分析。

  传统的辐射范围划分方式逻辑单一:按项目半径3公里、5公里范围输出,以此为依据进行下一步分析研判。实际上,这种“一刀切”的方式存在着较大局限性。

  一方面,忽略了江河山的地理阻隔,以及道路、地铁、驾车等交通条件,对消费者实际出行的影响——相比起直线相隔百米的对岸,项目客群的更有可能来自两站地铁直达的住宅区。

  另一方面,忽略区域内商业竞争截留因素——除了地理范围,商业发展同时受外部因素影响。

  区别于此,城市商业地图的独家项目辐射范围模型,可自定义输入意向地块点位及拟建商业规模,通过对项目的吸引力、综合交通的便捷性、竞品的截留效应,来计算项目对各街区人口的截获概率,快速运算并输出项目的核心、次核心、潜在辐射区域。

  

  2、深度可研报告助力精准研判

  城市商业地图根据模型的辐射区域,可对项目的区位、商业环境、消费者画像进行全面研究,自动生成可研报告,提升市调效率及研判精准度。

  (1)区位分析

  基于项目所在位置,提供项目辐射范围内交通、住宅、写字楼、学校、医疗的配套分析,以供快速了解区位特性。

  

  (2)商业分析

  结合赢商独家商业大数据,提供覆盖商圈与竞品全方位的商业分析。

  商圈分析部分,涵盖项目辐射范围内商圈项目存增量及业态占比分析,辅助快速了解周边商业发展态势,商业格局一目了然。

  

  竞品分析部分,提供项目基础数据,以及动态的业态、品牌、客流等分析,知己知彼,差异化竞争。

  

  (3)人口画像分析

  基于项目核心、次核心辐射范围,生成居住人口/工作人口数量及其分布数据,继而从性别、年龄、资产、职业、是否有车、是否已婚的维度深入分析客群画像,以及商场和娱乐场所消费偏好,以作为后续项目定位的决策依据。

  

  

  三、解锁更多姿势,全方位满足线上调研需求

  除了高效生成深度可研报告,赋能拿地研判,城市商业地图系统还从多种应用场景,满足研策团队全方位线上调研。

  1、城市进入:城市快速摸底,多维对比城市发展潜力

  在城市进入阶段,帮助企业对整个城市基本面进行快速摸底,一站式查询经济、人口、消费力、商业发展水平、竞争饱和度等城市发展数据,并通过赢商独家的城市多维评价指数,可快速对城市形成基本预判。

  数据覆盖209个1-4线城市,可通过不同指标对多个城市的商业布局进行横向对比,辅助企业在城市进入前,更高效对城市进行初筛。

  

  2、商圈项目市调:全方位实现商圈、项目线上高效调研

  在商圈进入阶段,通过商圈热力分布、业态配比、人口画像、商圈发展指数等维度,量化评估商圈竞争与发展潜力,辅助企业更好去挖掘高潜力、低竞争的潜力板块。

  

  在全面市场调研阶段,可一键获取项目基本信息、业态品牌信息、客流、人口画像、场内消费水平、租金等等全面数据基础,为调研工作降本增效。

  

  3、持续市场监测:动态了解行业趋势,知己知彼

  在项目运营阶段,通过持续监测竞品业态品牌调整情况、客流情况,辅助洞察周边商业发展态势,时刻把控竞争态势。

  

 

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文章关键词: 城市商业地图房企
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