金茂服务：2022年第一家上市物企

作者/范慧茹

时隔两个多月，在接连经历三家过会物企无疾而终的资本征程后，港交所终于迎来了物企挂牌上市的曙光。

2月25日一早，金茂服务便披露了全球发售公告，股份代码确定为00816，上市也有了明确时间表，预期股份将于2022年3月10日（星期四）上午九时起开始在主板买卖。

随着预计挂牌时间的披露，金茂服务即将正式成为2022年开年第一家上市物企，与此同时，资本市场也将迎来第56家上市物企。

根据公告，金茂服务此次拟全球发售1.01亿股股份，其中香港发售1014万股，国际发售9126万股。每股发售定价不低于7.52港元，不高于8.14港元，预计至多募资8.25亿港元。

募资所得主要用于收购、投资其他有潜力的物企并扩大与相关业务协同的供应商等合作、升级公司智慧服务管理系统、用于企业运营资金及一般用途等。

“朋友圈”豪掷6.46亿捧场

作为2022年板上钉钉的开年第一股，相较其他失效物企的“惨淡经营”，金茂服务可谓是门庭若市。自2月7日招股书通过聆讯后，仅半个多月的时间，金茂服务就招揽了五大基石投资者助阵。

这五大投资基石对于资本市场来说并不陌生，分别是Keltic、康力电梯、广东科顺、富汇资本、千合基金，五位基石投资者认购总金额约6.46亿港元。

其中Keltic背后的操盘手正是有着“防水一哥”之称的东方雨虹(002271.SZ)的董事长李卫国。根据公告，李卫国拟斥资1亿元，投资金茂服务1.6%-1.8%不等的发行股份。

实际上，这已经是李卫国第三次投资物业股。去年5月份上市的新希望服务，在招股时，李卫国就曾豪掷7230万港元，以3.8港元的发行价格，持有新希望服务2.4%股权，成为新希望服务6大基石投资者中的一位；同年11月，又购买京城佳业8065.2万股，占已发行股份的5.5%，总斥资6678.16万港元。

除了李卫国外，其他投资者也都来头不小。其中康力电梯是中国国内电梯行业首家上市公司；广东科顺背后的持有人是上市公司科顺防水的控股股东陈伟忠；富汇资本是上市公司中国联塑的全资附属公司；千合基金则是一家专注于管理业务投资的基金公司，这家基金公司背后的大佬正是私募圈千合资本的创始人王亚伟，拥有20多年的投资经验。

这四家公司中，富汇资本出手最为阔绰，其拟投资金茂服务2亿元，预计持股3.2%-3.6%不等；另外三家基石投资者康力电梯、广东科顺以及千合基金，分别斥资9900万港元、5000万元和1500万美元。

央企的底气

金茂服务强大的朋友圈，一定程度上源自母公司中国金茂的背书。

五家基石投资者中，除了千合基金外，其余四家均是建材家居行业领域的知名企业，其中富汇资本更是与金茂集团关系匪浅，其母公司中国联塑是金茂集团的建筑材料供应商，主要从事建筑材料及室内装饰产品的生产。

根据全球发售公告，上市完成后，金茂物业将由中国金茂持股67.47%；中化香港持股7.5%；非执行董事兼董事会主席江南持股0.01%；其他合资格者持股13.75%；公众股东持股11.25%。

中国金茂作为全国房地产开发企业20强，一直以来为金茂服务稳定地输送管理面积。截至2021年9月30日，金茂服务的合约建筑面积达到4570万平方米，在管总建筑面积为2320万平方米，其中86.6%的在管理面积来自关联方。

背靠大树，金茂服务的营收能力也在持续增长。招股书数据显示，从2018年到2020年，金茂服务收入分别为5.74亿元、7.88亿元和9.44亿元，同期净利润为1748.7万元、2262.4万元、7712.4万元。

金茂服务三年内的营收涨幅近65%，截至2021年9月，金茂服务取得收入10.49亿元，较上一年同期激增57.74%。与此同时，金茂物业的毛利率水平也在奋起直追，期内整体毛利率达到了29.6%，创下近三年历史新高。

又一家物企IPO将失效

赴港上市的旅途中，有人欢喜有人忧虑，金茂服务即将登陆港交所，而多家递表物企并没有这般“好运”，招股书失效接连发生。

截至目前，递表还未上市的物企共有27家，其中处于失效状态的有10家，明确终止上市的有7家，仍处于递表排队状态的有9家。

而在排队等待上市的9家物企中，苏新美好生活招股书在本月底即将失效。去年8月30日，苏新美好生活向港交所递交了招股书，眼下距离招股书最后的有效期限仅有5天时间，在蚊型物企过会率大大降低的今天，苏新美好生活的上市之路充满了不确定性。

苏新美好生活虽然背靠国企，但在已递表的物企中也并不突出，管理面积不足千万平米。虽已经成立20多年，但是苏新美好生活的脚步一直在苏州及周边城市徘徊。

截至2018年、2019年及2020年以及2021年6月30日，苏新美好生活来自长三角地区的在管建筑面积分别约为700万平方米、640万平方米、700万平方米及660万平方米，分别约占同期在管总建筑面积的100.0%、99.6%、99.6%及99.6%。

此外，其整体毛利率维持在23.4%，处于行业低位水平。2018年、2019年、2020年，以及2020年中期和2021年中期，其整体毛利率为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%、23.4%。

去年是物管行业风云突变的一年，年初和年末呈现出两种截然不同的景象，年初物企扎堆递表入市，年末物企迎来招股书失效潮，或终止上市，或卖身头部物企，或换股登上其他物企大船。

还未上市的物企一方面面临着资本市场估值预期的下调，另一方面，面临港交所对上市门槛的调整，留给中小物企冲击资本市场的机会似乎越来越少。