赢商对话丨启迪TusPark·星商业郑孟哲：聚焦项目的特殊性，让客群自然而然地聚集

作者|强晓群

图片来源|启迪TusPark·星商业

城市化进程中，经济的快速发展始终是城市发展的重中之重。在西安，特色产业园区建设正成为其推动经济高质量发展的重要抓手。与此同时，产业园区与商业的结合，也正在以一种全新的商业形态、全新的场景内容以及全新的消费体验，全新刻画西安另一番风貌的商业内涵。

于去年亮相的启迪TusPark·星商业，项目位于高新区中央商务区核心、唐延路与科技二路交汇处。凭借着对园区特定客群消费需求的精准洞察，启迪TusPark·星商业从业态布局、品牌招商、运营服务等多个维度出发，让园区客群对项目“城市生活 妙趣天地”的定位理念有了初步的认知和记忆。

值得关注的是，通过近一年持续不断地运营观察和复盘总结，2024年启迪TusPark·星商业将对项目展开一系列的升级改造，以进一步丰富和完善项目的内容组成。

对此，赢商网特别与启迪TusPark·星商业总经理郑孟哲先生进行了一次深度访谈，以期更加清晰地了解到启迪TusPark·星商业改造背后的底层逻辑。

启迪TusPark·星商业总经理郑孟哲

园区+商业

如何给城市加BUFF？

Q:赢商网：您如何看待现在城市商业发展模式的多样性，产业园区+商业在其中扮演着怎样的角色？

A:郑孟哲：中国商业地产行业发展至今，经历了由街边店到百货商场再到商业综合体的转变，这种变化是商业发展不断追随城市发展需要的一种迭代和升级。具体来看，每一种商业发展模式都有其各自的特点和存在的价值。尤其是随着城市化水平进一步提升以及人们的消费需求进一步细分，多样化的商业发展模式才能更好地满足城市的多元化发展以及人们生活方式的多样性。

产业园区作为推动城市经济高质量发展的重要引擎之一，在近几年的提档升级中也在不断思考和探索如何更好地与城市功能相融合。在这样的背景下，产业园区+商业应运而生。当然，这种商业模式具有一定的特殊性，比如项目所在的位置以及其所面对的客群，都决定着其商业内容的特殊性。

放置于整个城市的商业发展中来看，产业园区+商业更聚焦于细分赛道，有其自己的不可替代性和独一性，是城市商业多元化发展大军中的重要一员。

Q:赢商网：启迪TusPark·星商业在西安产业园商业发展中，具有哪些差异化的竞争优势？

A:郑孟哲：首先，从区位来看，启迪TusPark·星商业东临沣惠南路、南抵科技二路、西接团结南路，相较于其他产业园区比较边缘化的地理位置，启迪TusPark·星商业地处高新区核芯板块，与这座城市的连接更加紧密，即将开通的地铁8号线还将进一步扩大这一优势。

在此之外，相较于其他比较封闭的主要聚集着研发型单位和生产型企业的园区，启迪TusPark·星商业所在的科技园区对外的开放性和包容性更大一些，这就决定了启迪TusPark·星商业从功能服务端出发也与这座城市的融入更加紧密。

就发展规模来看，启迪TusPark·星商业同样具有一定的优势。项目总开发体量80万㎡，停车位2800个，由1栋180米超高层、1栋商务loft、6栋5A级商务写字楼及1栋会展厅组合而成。商业总体量6万㎡，其中一期商业面积1万㎡，二期商业面积2万㎡，三期商业面积3万㎡，目前已进驻公司企业960家，自带商务白领人群1.2万人，等到未来项目三期全部完成企业入驻后，项目半径500米范围，可覆盖白领商务人群超5万人。

从集团背书来看，启迪商管公司是蓝溪控股集团旗下的商业板块运营管理公司。目前蓝溪旗下资产近百亿，控参股企业50余家，形成了在大学科技园建设与管理、科技创新服务、不动产投资与管理、金融投资、现代农业产业化、文化教育以及数字医疗设备制造、生物技术等领域的核心竞争力与市场地位，构筑了具有蓝溪特色的多元化产业布局。旗下有“清华启迪科技园（陕西）”、蓝溪农业、云集生态园、云集酒业、启迪中学、启迪儿童医院等配套服务项目，深厚的产业基础以及丰富的资源储备，也成为启迪TusPark·星商业多样化内容的有力支撑。

立势+破局

如何给自己加BUFF？

Q:赢商网：复盘来看，您认为启迪TusPark·星商业这近一年的运营都有哪些收获？

A:郑孟哲：因为我们对自己项目的定位属性有着非常清晰的认识，所以在开业之初我们就制定了与之相匹配的发展目标。现在总结来看，尽管项目开业还不到一年时间，但我觉得启迪TusPark·星商业在两个方面还算是取得了一定的成果。

第一，区别于购物中心的业态呈现。

大家都知道，对产业园区来说，解决早午餐是园区商业的重中之重。所以在业态配比层面，启迪TusPark·星商业首先秉承“重餐饮、轻零售”的理念，以丰富多样的餐饮品牌切实满足了园区内办公客群的刚性用餐需求。

在此基础上，我们还观察到，园区内的客群除了在解决刚性用餐需求之外，还有社交聚会、商务宴请等需求，所以在餐饮品牌矩阵中，我们又坚持以休闲餐饮+商务餐饮+日常餐饮的搭配组合，引进了星巴克、奈雪的茶、瑞幸咖啡、挪瓦咖啡、茶百道、茶话弄、囧客等饮品品牌，以及百草滩羊泉水涮羊肉、俯仰堂宴湘甲鱼馆、蜀云鼎河鲜老味火锅、醉翁徽徽菜、合喜味道、湘·印、西安饭庄、悦唐轩等众多商务宴请美食，以此兼顾差异化和多样性，满足了不同客群的不同用餐需要。

除此之外，在零售品牌端，我们追求为园区客群提供区别于购物中心的品牌产品，致力以定制型门店的零售配套，精准满足顾客的消费需要。与此同时，项目还拥有一个独具调性品味的未美术馆，可以满足消费者在文化艺术层面的陶冶需要，为其带来精神层面的放松与休憩。

第二，对项目经营时间的精准把握。

在这一点上，一方面我们很清楚项目经营的高峰时段是中午，另一方面我们又致力向园区客群下班后的2小时进行延展突破。针对前者，以午餐供应来说，我们所引进的餐饮品牌首先兼顾了高中低档不同客群不同层次的用餐需要；在此基础上，这些品牌门店又以标准化+服务性的运营方式，在满足客群用餐需求的同时，通过舒适的环境、休憩区的配置等来提升客群的服务满意度。

针对下班后的2小时，首先客观原因是这个时间段的通勤道路比较拥堵，为了避免园区客群把时间浪费在无谓的堵车途中，我们还在场内引进了波漫酒吧、网鱼网咖、魔方KTV、威曼健身、BOSS台球俱乐部等休闲娱乐品牌，在延长消费者停留时间的同时，也有效满足了园区客群下班后社交聚会、运动健身等需要。在此之外，等到未来周边项目囊括进来后，我们会引入更多酒吧、轻食等夜娱、夜食品牌，丰富客群下班后的休闲生活，拉升项目的夜生活氛围，同时助力城市夜经济的繁荣发展。

Q:赢商网：未来，启迪TusPark·星商业将如何打通从园区生产生活内循环到吸引广域社会公众光临的扩容和覆盖？

A:郑孟哲：在客群拓展层面，一方面我们在坚定地向下垂直聚焦，努力通过精准的内容和服务满足好园区客群的消费需要。另一方面，我们也在不断向上拓展，比如通过引入斑斓绘本等亲子儿童品牌，联动场内未美术馆举办亲子儿童主题活动等，逐步打造和完善场内的亲子儿童生活方式，陆续把家庭客群吸纳进来。

概括来说，就是以满足园区客群基本需要为基础，以延长园区客群下班后2小时为突破，以吸纳扩容家庭客群为目标。

在品牌层面，未来我们除了会引入更多亲子儿童品牌之外，项目一二期还会陆续增加一些主题培训、文旅文创相关的内容。

在活动策划层面，我们会在春夏秋冬呈现出不同的主题氛围。我们希望通过多客层、多联动的内容创造，让园区客群的工作情景和生活情景相融合，让办公客群和家庭客群的休闲场景相融合。

革新+创变

如何给未来加BUFF？

Q:赢商网：从空间规划端出发，启迪TusPark·星商业2024年将进行怎样的升级和改造？

A:郑孟哲：2024年，我们启动了新的战略愿景，将整合项目一二三期联合打造更具主题、更具规模的商业氛围。项目内涵也将从“城市生活 妙趣天地”进一步细分延伸为“有趣、有聚、有味”，同时以9大主题街区（艺术广场、星光乐场、天空之街、妙趣集市、漫调街区、灵感广场、沐光街区、乐活小站、异享小镇）和6大互动中心（@LIVE中心、品鉴中心、创意中心、家庭运动中心、天台运动中心、绿色生态中心）来融合布局项目各板块的空间内容。

在客流动线层面，我们将打通一二三期各栋楼体，从平面动线往垂直动线改造，加强从上到下的客流循环。

在外立面改造层面，我们将通过增加一些新潮的、流行的元素，全面焕新项目的对外形象，让项目形象更加鲜明的同时，也能够让园区内外部产生可以共鸣的内容昭示。

         在项目公共空间层面，我们会在升级改造自身硬件设施的同时，围绕艺术、生态、潮流复古等主题，以喷泉广场、复古街景、空中走廊、森林之树以及巨型艺术装置和艺术雕塑群像等多样化的空间内容，为消费者带来更加精致、更具舒适性的9大主题街区和6大互动中心。

在此之外，考虑到项目周边交通道路的承压问题，我们还将主动让出一部分项目的公共空间，用来优化机动车辆待转车道、优化机动车进出动线等，在增加园区停车便捷度和体验舒适度的同时，缓解科技二路周边道路的交通压力，履行企业的社会责任，也让项目与外界的距离进一步拉进，让商业和城市进一步融合。

Q:赢商网：从运营端出发，启迪TusPark·星商业将如何深化打造项目运营服务的稀缺性？

A:郑孟哲：首先，毋庸置疑的是，对产业园区商业来说，运营服务是最根本也是最重要的。具体到启迪TusPark·星商业来说，我们的运营服务主要围绕这几个维度出发。

对消费者的服务：前面我讲过，启迪TusPark·星商业通过“重餐饮、轻零售”的业态布局，精准满足园区客群的核心消费。在此基础上，项目又通过提供区别于购物中心的零售品牌产品，补充引入丰富多样的休闲娱乐品牌，联动异业资源举办多种类型的策展活动等，以此刷新客群对办公环境的认识，让这一区域不仅有办公，也可以有生活、有休憩、有放松，有额外的价值成长。

在此之外，我们还观察到园区客群的休息、社交等需求，通过增设午休“躺平空间”、举办相亲角、萌宠市集，下班后组织篮球赛、健身日、音乐会，周末举办亲子艺术体验课堂等活动，切实满足园区客群的真实需要，体现项目的服务温度，也让客群认同和肯定这一项目的价值，当价值和黏性都已经成熟的时候，客群自然而然就会往这边聚集。

对品牌商户的服务：一方面，未来启迪TusPark·星商业会通过增设快闪店、举办潮流集市活动等，把店内的产品延伸到户外，为场内品牌提供更多的展示窗口；另一方面，未来项目在策展活动方面，也会更多地与场内品牌进行联动，让策展内容与商业内容相融合。此外，我们还会为进驻的本土品牌、特色品牌等提供更适合创新开拓的环境，赋能助力其创造不一样的产品，开拓能够复制连锁的推广模式。

结语

诚然，对商业地产行业而言，细分赛道更考验项目的运营实力。尤其是在行业竞争与消费升级的双重压力下，开拓进取则可能在一隅创新引领，墨守成规则意味着市场的优胜劣汰。

在西安的产业园区+商业这一细分赛道中，启迪TusPark·星商业无疑属于前者。坚定地从项目属性的特殊性出发，坚定地在对的时间对的地点做对的内容，坚定地让客群自然而然地回拢聚集。如此持之以恒，何愁未来商业大势不成