28期花絮：体量越来越大 社区商业要学综合体的打法

　　（赢商网河北站报道）凭借消费者“生活一公里”经济圈的优势，社区商业正在成为商业地产的下一个风口。但是，随着体量越来越大，如何避免同质化，也是社区商业需要面临的一大问题。而且其更倾向于满足居民生活的方方面，需要涵盖的业态品类也更加细化。第28期”赢在河北“沙龙聚焦这一领域，围绕”体量越来越大 社区商业突围路径在哪里？“这一话题，邀请了众位业界人士展开了深入的讨论。

　　参加本期沙龙有奥北公元商管总经理牛海涛，天山熙湖餐饮招商总监姚佳，汇君城商业招商中心招商经理王立勇，河北阿上阿上餐饮管理有限公司副总经理常冰山，洗衣客创世人石小娜，小树生煎创始人高建树等众位嘉宾，涉及商业地产开发商和餐饮、干洗等业态品牌。

　　赢商网了解到，在业态配比方面，除了和城市商业同质化的零售、餐饮、休闲娱乐等业态，社区商业有自己的特质、独特的业态追求，涵盖菜场、银行、儿童教育、幼儿托管、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房、网咖、数码维修、老年服务、洗衣、药店、花店等诸多业态品类。

　　本期沙龙主要围绕四方面话题展开探讨：一、社区商业体量越来越大，这一情形在石家庄也很普遍，这会对招商带来哪些挑战；二、社区商业的最大消费动力，来自于社区居民的日常所需，因此涵盖生活的方方面面。除了常规的超市、餐饮等业态的引入，还有哪些细化的业态品类值得重视；三、国内大公司推出的社区商业产品线，业态配比上各有自己的模式。综合来看，目前国内社区商业的业态组合存在怎样的特点，更倾向于引入哪些业态品类，选择那些业态作为主力店；四、整体来看，目前中国的成熟社区占比偏低，加之部分居民所需业态盈利速率慢，看似潜力巨大的市场存在诸多问题。在这种情况下，社区商业突围的路径在哪里？

　　在沙龙现场，众位嘉宾结合自身多年行业经验，各抒己见，畅所欲言。与会嘉宾一致认为：社区商业拥有巨大的发展潜力，但随着其体量的增大，在招商运营、业态配比等方面，也考验开发运营者的智慧。社区商业的价值不在于收取租金的多少，而在于商业价值的提升。随着大体量社区商业的涌现，社区商业也要按照综合体的打法来运作，统一招商、统一运营，做好品类规划，形成商业项目发展的良性循环。

　　闲话少叙，进入正题，先来一张与会嘉宾的合影，看看有没有你认识的哦：

　　第28期《赢在河北》沙龙合影

　　沙龙现场，与会嘉宾观点碰撞，带来了一场智慧的饕餮盛宴：

　　社区商业体量已近综合体 招商运营要按综合体的打法儿

　　奥北公元商管总经理 牛海涛

　　【奥北公元商管总经理 牛海涛】说到社区商业的体量，以奥北公元为例，跟北国商城的大小基本是一样的，都是4万多平米。其实，现在好多楼盘的社区商业，从面积上来说，都相当于在社区里面开了一座北国商城。

　　大体量的项目，因为没有足以支撑一座北国商城的人口，如果仅仅围绕满足社区需求来做，不会走很远，这就需要借力，借周边商业的力。而且，在业态和品类引入时，要统一管理、顶层设计。像奥北公元，招商是一个品类只引入一个品牌，给了商家足够的成长空间。这样，能够给项目的运作带来一个良性循环。

　　社区商业的核心价值不在于收取了多少租金，而在于提升了商铺的销售价值。 奥北公元整体商业市值8个亿左右，现在剩余商业市值不足2亿，大部分已销售出去，这就是我们招商、运营的价值。

　　往前推五年，石家庄没有社区商业招商这个职业，招租就能把铺子填满，也能活。随着社区商业体量越来越大，招商、运营管理上也要按综合体的打法儿，比如招商一个品类严格只招一个品牌，统一制订促销活动，更容易形成商业氛围。

　　社区商业招商要围绕居民生活配套

　　天山熙湖招商总监 姚佳

　　【天山熙湖招商总监 姚佳】天山熙湖项目位于高新区，属于高端社区，我们的招商在稳步的推进中。因为面向的是高端社区业主的需求，我们在有针对性地选择业态和品牌。现在，已经引入了健身、教育等品牌，提升了整体的商业价值。总体来说，社区商业业态选择上，要考虑社区居民消费的生活配套。

　　要选择有造血功能的品牌 要统一养商

　　汇君城商业招商中心招商经理 王立勇

　　【汇君城商业招商中心招商经理 王立勇】社区商业招商最大的压力，不在于如何把品牌招进来，而是进驻后如何能够经营好，是不是适合项目的发展。

　　就汇君城而言，我们因为离主城区稍远，人气需要涵养，所以在管理上通过各种措施帮助商户做好经营，通过商业改变社区人群的消费习惯。汇君城的很多业主，中午不回家，所以有一段时间社区餐饮中午几乎没人，而且因为远离市中心，业主下班回家也已经很晚了，如何吸引住这些消费人群，我们采取很多措施。去年下半年，我们推出了社区商业专刊，鼓励生鲜、超市做活动，并将专刊及时分发给业主，鼓励商户同互联网结合起来，起到了很好的效果。

　　在社区商业的业态选择上，也要尽量选择自己有造血能力甚至能为项目“输血”的品类和品牌。因为新社区业主入住率刚开始都不高，汇君城因为是刚需盘，入住率还不错，高端社区入住率一开始更是特别低，如果只招锁定社区居民的商业，生存会遇到困难。去年汇君城引入了两个1000多平方米的幼儿园，和一个3000平方米的国学馆，他们自己有拓展市场的能力，这样能把周边的消费能力吸引过来。

　　社区商业要统一招商 一个品类最好只招一个品牌    

　　河北阿上阿上餐饮管理有限公司副总经理 常冰山

　　【河北阿上阿上餐饮管理有限公司副总经理 常冰山】面对现在这么多的商业项目，只要有盈利或者盈利的可能，我们很希望快速扩张，然后通过创新去谋求发展。但有的商业项目运营不畅，在经历最初开业的新鲜度后，人气下降，这对于品牌来说是致命的打击，阿上阿上也经历过这种情况。

　　阿上阿上对物业条件、装修、服务方面的要求，都很高。无论是直营还是加盟，前期投入都很大。因此更倾向于选择综合体，不仅能形成好的品牌度，而且客单量也高，经营比较稳定。

　　社区商业统一招商运营特别重要，这两年，我们开在社区的店经常会遇到这样的情况：本来生意很错，但一看市场好了，一夜之间你周边冒出七八家麻辣烫，低价竞争，这些店往往开个三个月半年的也就关张了，但它开业期间，对阿上阿上的客流肯定有分流。所以我们希望社区商业要统一招商，统一运营，一个品类严格限定只招一个品牌，好的社区商业未来的商业前景值得期待。

　　打造O2O洗衣品牌  洗衣客不是社区招商“常客“

　　洗衣客创世人 石小娜 

　　【洗衣客联合创始人石小娜】我们作为一个O2O洗衣品牌，通过网络接单、取单，然后物流送到客户手中，在此我们在社区店布点并不多。而且，我们现在跟地产物业合作很多，针对的都是中高档小区。物业将洗衣客作为服务业主的方式，使业主足不出户就能洗衣服。我们给物业一定分成，将衣服集中到物业，然后我们去物业取衣服。洗衣客也在做异业联盟，不仅能和物业合作，跟餐饮等渠道也能合作。譬如洗衣客的会员，去某个餐饮消费享受独家的折扣。下一步发展是对接农场、牧场，使我们会员从线上转到线下。

　　餐饮是社区招商亮点 小树生煎看好社区商业

　　小树生煎创始人 高建树

　　【陈小树生煎创始人高建树】现在社区商业很多，餐饮能够聚拢人气，成为招商中的亮点。但是现在人们的需求是多元化的，如果仅仅把客群盯在社区里面，只能是死。其实，不管是社区商业还是大型商场、综合体，我们都可以进入，都会有盈利。但如果是物业条件有问题的综合体，我们反而要慎重，而且综合体租金都比较高，成本压力比较大。与之相比，我们更倾向于选择完善的社区型商业。从我的角度来看，只要物业条件好、整体管理好，招商会是越来越简单，不是越来越难。

　　沙龙现场