楼市调控阴影下“地王”或有踏空风险 去化难题凸现

　　 一波突如其来的楼市调控，正使此前热闹非凡的房地产市场陷入尴尬。

　　据统计，自9月30日晚间至10月9日的10天里，全国共有21个城市出台楼市调控政策，政策手段以限购、限贷为主。这也是今年以来，全国最大规模的楼市政策收紧热潮。且分析人士认为，这将可能使今后的市场出现明显降温。

　　从土地市场来看，国庆长假之后，上海、长沙、成都等地都曾诞生溢价率超过150%的高价地。但根据同策机构的报告，在经过市场博弈期后，土地市场的降温将不可避免。且按照当前的房地产开发节奏，今年出现的众多“地王”项目都可能面临踏空的风险。

　　不仅如此，从业者对市场的判断也已发生变化，这将导致房企的策略出现调整，“控制节奏、以价换量”可能成为未来的主要策略。

　　 “接盘侠”悬疑

　　国庆长假之后的土地市场，似乎并未受到调控政策的影响。近日，上海青浦区一宗商业地块以21996元／平方米的单价拍出，溢价率达到263.8%。成都出让两宗高溢价地块，龙泉驿区的一宗土地，溢价率达到191.7%；温江区的一宗土地，则以113.3%的溢价率竞出。

　　上述两个城市都在国庆期间出台了调控政策，在未出台调控新政的长沙，也诞生一宗高溢价地块——雨花区的一宗住宅用地，拍出的单价为6116元，溢价率却达到221.1%。

　　中原地产将高价地的诞生机制称为“惯性”，即虽然调控政策短期抑制了市场成交恐慌，但房企的资金情况依然宽裕，在并未出台限地价措施的城市，高价地依然会在短期内频繁出现。

　　但这种情况能持续多久尚属未知。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，该公司在年末和明年的策略确定为“不拿高价地、放缓扩展步伐”——这是其在今年8月对政策和市场走势进行研判的结果。

　　该人士认为，尽管大部分企业手中“缺粮”，但在连续出现的高价地刺激下，企业的情绪已开始冷静。加上很多城市出台了控制地价的措施，因此预计土地市场的降温将不可避免。

　　这一观点得到了很多从业者的认同。但若果真如此，此前因抢得“地王”而风光无限的诸多房企，是不是就成了接盘者？

　　同策机构的分析指出，按照周期论的研判，房地产调控政策出台后，多面临未来12个月或者更长时间的收紧期。从市场表现来看，本轮楼市的触底期应该在2017下半年。

　　但根据正常的房地产开发周期，今年以来诞生的大批“地王”项目，恰恰将在此时进入销售阶段。房价涨幅放缓将是大概率事件，部分区域甚至可能出现降价。

　　而按照中原地产首席分析师张大伟的观点，对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了“地王”的企业都将面临入市难题。未来三年，如果周围房价上涨不超过100%，这些“地王”都将面临巨大的入市难度。

　　也即，无论“接盘侠”的名声是否坐实，“地王”项目将受到此轮调控的波及，是确定无疑的。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进还向21世纪经济报道指出，“地王”项目较多、且比较集中的房企，未来的资金压力是比较大的。换言之，二季度以来部分民企纷纷拿的“地王”，基本上都会面临一定的经营风险，此类企业规模多属于中等，需要警惕资金链方面的压力。

　　 房企策略渐变

　　在全面调控之下，资金链的压力体现在各个环节。第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，本轮调控的侧重点在于抑制需求，一旦成交量出现下滑，房地产企业的资金状况会受到明显影响。

　　根据国家统计局的数据，今年1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元。其中，定金及预收款、个人按揭贷款两项合计占比达到44.9%，且二者的增速分别达到29.7%和52.2%。显然，成交量的变化将是影响房企资金的主要因素。

　　此外，很多城市出台的政策中，在金融机构放贷、拿地保证金比例、购房杠杆等方面有所收紧，此举会对企业的资金造成全面影响。

　　事实上，本轮房地产市场火爆的一项重要原因，在于宽松的货币环境。虽然大部分房企录得较好的销售业绩，但由于大量融资，房企的总体负债率并不低。

　　据同策机构的统计，2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP 100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。其中，前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，鲁商置业则以93.7%的负债率而最高。

　　上述机构指出，根据企业融资情况，2017年底到2018年是集中兑付时期。如果房地产市场调整，企业偿付变难，配资购房者也会因为市场调整出现弃房停供的情况。

　　资金层面的压力正在影响到房企的策略。上海某知名房企相关负责人向21世纪经济报道表示，放缓拿地和扩张步伐、维持资金安全已成为企业的共同选择。该公司则拟尝试通过平价跑量的方式，来借助当前的市场惯性，尽快实现去库存。

　　该房企今年曾在“长三角”地区获取数宗地块，且价格不菲。按照公司管理层的观点，虽然调控力度较大，“长三角”仍属于相对“安全”的区域。然而，由于整体市场情绪转为冷淡，项目的去化过程可能会受到影响。

　　严跃进部分认同这一观点，他指出，限购政策具有利空效应，因此，为积极蓄客，房企的推盘节奏势必会加快。但在营销方面，由于购房群体的结构在变化（恐慌和投资需求可能大幅减少，刚需亦受到影响），对于部分专注长三角投资的房企而言，实际影响是比较大的。因此，项目定价和营销策略都需要改变。

　　房企的担心还不止于此，上述房企负责人还表示，房地产市场的“蛋糕”已经越做越小，此次楼市调控，可能会进一步压缩中小房企的生存空间。具有资金和土地等优势的大型房企，则具有较强的抗风险能力。因此，此轮调控将可能使房地产业的“马太效应”更加凸显。