中海落子上海真如：联合中环集团93.99亿竞得红旗村地块

　　被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村，在10月11日这天迎来了新主人中海联合体。

　　红旗村地块位于上海普陀区，是少见的中环核心地块，包括2宗普通商品房地块，1宗住办地块，1宗商办地块，总出让面积约7万平方米，起始价共计约93.99亿元。

　　在地块出让前，就有消息称中海落地真如副中心志在必得。事实上，在9月份中海商务官微一则消息透露，“十三五”计划内中海集中发展的商业项目中包括上海真如副中心。

　　最终，中海联合中环集团以底价将地块揽入囊中，这也是中海自2009年拿下上海长风地王之后，时隔近十年在普陀区再次落子。

　　纵观今年以来中海在四个一线城市均有落子，分别在北京买了5宗地，广州2宗，深圳1宗，加上上海真如地块，中海共斥资268亿元回归一线布局。

　　巨无霸旧改落袋

　　中海联合体拿下的四宗地块可开发15.88万平方米住宅、6.78万平方米商业，是上海核心区今年出让的最大规模综合体之一。

　　以22.84万的地上计容面积计算，楼板价约为4.12万元/平方米，分拆计算住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，商办部分楼板价约1.55万元/平方米。除此之外，受让人还要承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用。

　　对于中海联合中环集团摘得真如地块，同策研究咨询部总监张宏伟表示并不意外，这次土拍的总价近百亿，对于开发商而言具有一定的资金压力，联合拿地是合理的。

　　张宏伟续称，5.2万元/平方米的楼面价并不算高，周边售价10万元/平方米基本没有问题，加上中海在同区域有长风项目，积累了大量客户，具备熟练的操盘能力。

　　值得一提的是，合作方中环集团也是个不容忽视的角色，其是红旗村的旧城改造方，资料显示，2016年中环集团与普陀区政府签订红旗村综合整治工作目标责任书，负责该村的改造工作。

　　2014年，上海出台“城中村”改造政策，提出“五违四必”工作要求。2015年，上海市委、市政府将红旗村列为消防安全高风险整治重点项目。占地586亩的红旗村原本是一个农业村，随着外来人口大量涌入，慢慢演变成企业和民宅并存、民居和店铺混搭的状况，人口密度一度高达8.2万人/平方公里。

　　在普陀区委、区政府的大力推进下，红旗村2016年迅速将违建基本拆平。

　　最新版真如副中心规划中，区域内规划了长达6公里，总占地面积高达21.5万平方米的真如绿廊，铜川路水产市场地块则新规划了体育场馆和文化博览中心以及4栋150米高写字楼和1栋220米高写字楼。

　　实际上，除了此次的成交的四幅地块之外，红旗村还有三幅地块即将推出市场，全部建成后，红旗村的整体地上开发体量超过62.3万平方米，总体量将超过100万平方米，命名为中环天地。

　　中海一线攻略

　　自1992年首次进军上海的中海地产，在沪上已布局打浦桥、新静安中心、徐汇滨江、长风等板块。

　　最让中海名噪一时的是2009年斥资70亿元买下长风地王，成为当时全国总价地王，地块的楼板价也达到了22409元/平方米，与当时周边二手房的价格基本持平。

　　彼时，业内人士分析称，地王的开发讲究通过拉长开发周期形来实现整个项目的开发价值，第一批少量推出产品多是保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。

　　据了解，截至目前长风地王仍有部分别墅未售，该项目的市场价接近8万元/平方米，较当初拿地价格翻了两番。

　　然而，以现金为王的今日，中海还能不能像十年前一样慢慢操作吗？一向重仓一二线城市的中海也曾经徘徊过。

　　2016年是个转折点，中海地产在北京等一线城市土地市场淡出，除2017年上半年在北京和上海分别补充2宗地块以外，2016年该公司在一线城市一无所获。

　　执掌中海一年半的颜建国在2018年中期业绩上表示：“房地产市场下半年调控没有放松的迹象，但中海还是会主要围绕一二线城市。”

　　进入2018年，中海最新公布的前九月土地储备中，一二线城市布局仍占主力，其中一线城市拿下8宗地块，较2017年翻番。

　　从大环境看，一线城市在限价、限签、限售的高压之下，不少项目要么无法入市销售，被动等待，要么不愿亏本出售，这些因素都会影响房企现金回流速度。

　　事实亦如此，据观点地产新媒体了解，2018年上半年中海总货值为3441亿港元，签约销售1508.45亿港元，上半年去化率仅为43.8%。由于担心市场可能转冷，中海下半年在拥有5000亿可售货值的情况下，将下半年去化率目标仅定为28%，即1400亿港元。

　　习惯了慢节奏、高利润的中海，可能已经很难走出这个围城了。

　　尽管一二线城市调控趋严，中海依然坚守一二线布局策略。除了利润率的考量，如果在一线城市缺位太久，市场占有率肯定会受到挤压，届时重返市场，竞争将会加剧。