房企“过冬”模式正式开启：11月融资超1000亿、拿地锐减

　　11月以来，房地产市场持续低迷，房企销售不见明显起色，偿债高峰也已到来。

　　在此背景下，利用近期资金面的相对宽松，多家房企开始密集融资。据中原地产统计，截至11月28日，当月房企融资合计已逾1000亿。

　　开源的同时还需节流，龙头房企拿地热情持续“退烧”。统计显示，TOP25房企9-11月拿地金额分别合计仅767亿、720亿、394亿。相应地，今年的土地市场也创造了近6年来最高的流拍纪录。

　　拿地的谨慎体现了房企对风险的研判。未来，房企还将面临市场持续下滑的压力，全行业“过冬”模式已正式开启。

　　密集融资

　　销售，作为房企最核心的现金流来源，在10月进一步走低。

　　川财证券显示，10月单月TOP100房企销售规模为7846亿元，较9月下降了921亿元，降幅为10.5%，已连续三个月下降。

　　另一方面，房企的偿债高峰已到来。Wind数据显示，年底以前，房企共有81只债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元；此外，临近年底，又是各种账款结算的高峰，房企的现金流压力愈大。

　　11月以来，房企开始新一轮密集融资。保利地产100亿永续中期票据获批、恒大增发10亿美元优先票据、碧桂园计划发可换股债集资10亿美元；龙湖、华夏幸福也分别发行了105亿、80亿的公司债。

　　11月27日，7家房企公告发行债券；另据记者统计，仅近2天就有12家房企披露融资计划或公告票据发行，累计规模约300亿。

　　如此密集的融资背后，是监管部门的微妙调节。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，房企能否发债，关键在于监管的态度，近期发债审批趋于宽松，出现了密集发债。

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示，房企的资金压力比想象的更大，监管机构改变了之前的态度稍微放松，允许规模较大的房企优先发债。

　　黄立冲表示，明年和后年是房企债务集中到期年，上半年由于政策关系没法发债，房企趁现在政策稍宽松都在加紧发债，即使利率提高也要发。

　　值得关注的是，今年6月发改委的新规规定，房企海外发债只能用于偿还旧债，不能用于买地投资。如时代中国11月20日公告，将发行于2020年到期的3亿美元优先票据，利率为10.95%，拟用作其若干现有债务再融资及一般营运资金用途。

　　Wind数据显示，时代中国2019年3月21日将有两笔债务到期，总额大约6.88亿。

　　此外，恒大地产计划增发2020年到期的5.65亿美元债券，则用于缓解公司短期债务偿付压力。

　　黄立冲认为，明年是中国房企的生死之年，今年的融资是生死时速的赛跑。

　　严跃进提醒，发债后，虽然资金压力会有所减缓，但也会带来很多新问题，比如债务兑付的叠加等。特别是明年市场的降温风险，使得兑付压力增加，这是值得警惕的。

　　一位银行人士表示，密集发债让房企的资金压力得到了缓解，但融资利率也在上升。“今年房企融资成本明显提升，龙头房企的境内公司债成本基本不超过5%，但境外发债一般都超过7%甚至10%”。

　　谨慎拿地

　　“过冬”模式下，房企的资金压力更直接地反映到投资、买地上，拿地的态度、动作，往往代表着企业对市场的判断。

　　数据显示，土地市场今年持续“退烧”，即使龙头房企也不例外。

　　根据中原地产研究中心统计，11月，25家龙头房企拿地金额已连续3个月低于千亿，连续三月拿地分别为767.51亿、720.9亿、394.6亿，这样的情况在近4年来是首次出现。今年9月以前，他们的拿地金额普遍在1200-2000亿。

　　以碧桂园为例，2018年1-6月每月拿地金额均在100亿以上，上半年累计拿地1136.05亿，8-10月拿地仅为26.05亿、15.91亿和11.78亿，11月更是停止了拿地。

　　黄立冲分析，前25强房企持续减少拿地，是因为龙头房企整体不太看好市场，尤其是民营地产企业，而国有地产企业在拿地方面则要进取很多。

　　黄立冲指出，因为国有房企依然有银行支持，且一般来说其财务都比较稳健；而很多民企房企确实没有钱了，他们要先考虑生存。

　　数据显示，11月拿地金额排名前四的房企中，央企华润置地拿地69.28亿元，保利也将10.36亿土地纳入囊中。

　　中原地产进一步指出，当下一二线城市虽然土地供应明显增加，但积极参与土地市场的大部分都是地方国企、央企，市场整体对后市的预期逐渐降温；而且，目前出让的土地大部分都有各种配套、限价限售等政策，使得龙头房企在一二线土地招拍挂市场拿地锐减。

　　因此，龙头房企参与招拍挂市场非常少，而更多出现在股权交易市场。比如万科等企业，最近更多是收并购拿地，截至目前，万科在年内已获得了华夏幸福、海航、恒大旗下多个项目股权。

　　房企“过冬”更直观的是土地市场上，大量土地流拍。中原地产研究中心统计数据显示，截至11月29日，一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗，同比上涨143%，为最近6年来最高记录。

　　不仅一二线城市，三四线城市土地流标也处于高位。数据显示，年内三四线城市流标住宅土地944宗，2017年同期为766宗，同比上涨23%。叠加一二线城市，合计住宅土地流标11个月高达1126块。

　　虽然截至目前，流标土地占比依然很低，但中原预计，随着楼市降温持续，未来土地流标可能继续明显增加。

　　“今年经历了史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的长效机制在加快制定布局。”中原研究指出，房地产销售继续低迷，单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市已接近拐点。预计2019年很可能出现同比成交量的累计下调。

　　严跃进预计，近期房企获得融资审批的概率相对增大，资金压力有所缓解，但整体市场仍将降温。中原亦表示，整体看调控政策还在继续升级加码，房企资金链将持续紧张，土地市场的低迷将持续。

　　大多数房企都在调整适应以度过这个冬天。万科内部人士透露，公司正在全员动员以完成6300亿的年度销售回款；万科总裁祝九胜也密集会见多路银行业人士，以获得他们的支持为万科客户放贷，完成这一任务。