祥生衢州拼图：500亿规模诉求下的21亿华东补仓行动

　　在一二线调控政策从紧的情况下，三四线土地成为众多房企眼中的“香饽饽”，对于今年提出销售500亿目标的祥生地产来说，拿地扩张也是必然的事情。

　　4月18日，浙江衢州土拍市场共推出六宗土地，总占地面积36.15万平方米，拍卖总价达50.2亿元。其中，祥生以6.38亿和14.85亿竞得衢市储﹙2017﹚2号地块和衢市储﹙2017﹚3号地块地块，楼面价分别为8391元/平方米和11342.5元/平方米。

　　除了祥生，衢州这次土拍还吸引了融创、保利、绿城、碧桂园、中梁、恒大等地产龙头企业，足见衢州市场的吸引力。

　　有分析人士对观点地产新媒体表示，目前衢州市场的库存较少，市场的空间很大。另一方面，目标客户主要以本地人为主，价格相对合理。衢州的房价目前在1.3万-1.5万左右，以今天祥生的拿地楼面价和地块推算，未来推出的产品主要以改善类产品为主，价格在2万/平方米左右。

　　21亿衢州连落两子

　　据观点地产新媒体查询，衢市储﹙2017﹚2号地块和衢市储﹙2017﹚3号地块均为商住用地，起拍价分别为2亿元和6.2亿元，均未设置最高限价。

　　其中，衢市储﹙2017﹚2号地块的竞争主要围绕在祥生地产和中梁地产之间，两家房企经过126轮的叫价，最终由祥生以总价6.38亿摘得地块，成交楼面价8391元/平方米，溢价率219%。

　　资料显示，该地块为荷花中路以西、荷三路以北、荷二路以南的老电视台地块，占地面积为40019平方米，容积率为大于或等于1并且小于或等于1.9，建筑密度小于或等于30，绿化率大于或等于30 ，限高小于或等于40，规划为中低价位、中小套型普通商品住房用地。

　　值得注意的是，根据出让条件要求，地块须建设9班幼儿园一所，要求按照省一级幼儿园标准设计建造，用地不少于4000平方米，幼儿园由地块开发商统一建设，建成后无偿移交政府。此外，地块的住宅全部实行全装修和成品交付。

　　随后的竞拍中，祥生梅开二度，以14.85亿拿下衢市储﹙2017﹚3号地块，楼面价11342.5元/平方米，溢价率139.5%。

　　根据出让公告，地块为西区双岭北路以东、古田路以北、衢州海关以南的K3-1地块，容积率为1.6，建筑密度小于或等于30，绿化率大于或等于30，限高小于或等于60，规划为中低价位、中小套型普通商品住房用地，地块出让面积81827平方米。

　　与前一宗地块异曲同工的是，该地块内的居家养老服务照料中心用房按20平方米每百户配置，设计须满足老年人的使用要求，并设有单独出入口。由开发商统一建设，建成后无偿移交给衢州市基础设施投资有限责任公司。

　　对于21亿在衢州连落两子，祥生地产人士对观点地产新媒体表示：“公司首先看好衢州市场，今天的拿地价格也在预期范围之内，甚至再高一些都可以接受。另外，祥生今年有大规模的土地储备计划，尤其在华东的苏浙皖，主要为明年千亿的目标准备。”

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年以来，祥生已接连在浙江省内的绍兴、台州、海盐、衢州等三四线城市布局，扩充土地储备约57万平方米。

　　千亿规模诉求与补仓

　　祥生地产助理总裁徐英龙此前接受观点地产新媒体采访时，阐述了祥生未来两年的发展计划：“祥生提出了今年争取实现600亿，明年冲刺千亿的销售目标，这不仅是我们对市场预判的信心，也是对自身战略打法的自信。”

　　可见，2017年对祥生来说极其重要，尤其在土地储备方面。

　　作为浙江本土企业，祥生的战略布局一直是“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”，尤其是对浙江省的三四线城市要实现全覆盖。

　　据介绍，2016年至今，祥生已拿地几十块，新进城市包括嘉兴、宁波、台州、宣城等。在此次拿下衢州两宗地后，祥生表示，接下来还将择机进入丽水、温州、金华等地级市；另外还有安徽的合肥、芜湖，包括江苏的很多城市。

　　除了公开的招拍挂市场，近年来在全国兴起的小镇也是祥生千亿指标积蓄货量的重要部分。目前，祥生已参与滁州影视小镇、南浔文旅小镇、德清防风古国、抚州临川温泉新城等多个特色小镇的开发。

　　除了土地储备的扩张，“快速去化”亦是祥生实现千亿目标的战略之一。

　　以此次衢州的两宗地块为例，祥生地产表示，不出意外的话，两个盘基本将于今年年底到明年2、3月清盘。从拿地到清盘只有10个月，如此快周转，正是祥生提出的“25710”模式：2个月内动工，5个月内开盘，开盘当日销售去化70%（100亩以内），10个月内现金流归正。

　　作为一家绍兴起家的房企，从西施故里到钱塘江畔，祥生这些年也一直保持着较快的扩张速度。虽然两年冲击千亿的目标仍然遭受一些质疑，但从纳储和去化的效率来看，祥生的2018年值得关注。