地产IPO凉透

作者/曾树佳

上半年，望着物管、商管赛道的喧嚣，一些仍在努力冲击资本市场的开发商，或许会发出一声感叹：“热闹的是他们，我什么也没有。”

两三年前，港交所也曾掀起一波又一波的地产上市潮。在调控的基调下，中小型房企试图凭借彼时的时间窗口，募集一笔资金，缓解自身的经营压力。后来，物业股的光环，逐渐盖过了“过气”的地产股。

如今，物业股上市风力渐歇，地产开发企业也依然只是三三两两地递交上市资料，谋求IPO。只是很多主体并没有一蹴而就，而是经历了曲折的过程。

年内成功登陆港交所的房企，也仅有坚持到底、历经四次递表的三巽集团；而眼下，又多了一家四次冲击港交所的企业——中国文旅，这种“坚持不懈”在过往的上市企业中并不常见。

但在它们的身后，海伦堡、奥山控股等房企，却因前两次递表没有获得回应，遂放弃了对接资本市场的念想，新星宇控股则在等待着港交所的召唤。

上市寂寥

8月中旬，长春房企新星宇控股因年初提交的IPO资料失效，遂更新了财务数据，再次提交上市申请。但两个月的时间过去，仍然不见动静。

这家东北房企，实控人为卢昕。起初，她是长春地产圈内有名的职业经理人，后进入新星宇，逐渐由一个普通的程序员成长为新星宇控股主席、行政总裁兼执行董事，并持有公司74.52%股权。

她曾评价自己是一个“目标感很强的人”，现阶段登陆资本市场，应该也是她最为重要的目标。但目前看来，她的上市梦似乎仍在延迟的不确定中。

新星宇控股于2018年至2020年，营业收入分别为47.87亿、48.66亿、53.22亿，相应的净利润分别为5.08亿、5.36亿、8.02亿。

尽管它为了冲击港股市场，这三年的净资产负债率已经从2.9降至0.4，但其地产布局主要集中在长春。对区域市场较为依赖、规模较小等特点，并不能为它的上市历程加分。

不过，新星宇上市的延缓，也归因于行业的大环境。因为地产股上市的风口早已过去，后来谋求IPO、翘首以待的并不只有新星宇，许多中小房企的名字，也出现在这个行列中。

例如海伦堡、奥山控股自2018年底，就着手上市筹备，但历经两个半年、两次递表，直至2019年底仍然申请失效后，它们才悄然终止了上市计划，不再更新招股书。

而去年11月，首次递表过期之后的实地集团，并未继续冲击资本市场，暂时归于沉寂。奥园旗下的中国文旅，经过多次努力，至今也前途未卜。

10月22日，中国文旅再次递交招股书，四次冲击港交所。这次，它索性将名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。

但在外界眼中，大湾区文旅仍是一家披着文旅外衣的物业开发企业，含有大量销售住宅。按最新招股书数据，截至今年5月底，其收入3.19亿元，度假物业销售收入为2.78亿元，占比达87.1%。

IPO失效的原因较多，有可能是审批流程耽搁，也有可能是上市申请公司提供资料的速度比较慢。一般而言，房企只要不断地补充资料、优化财务数据，就能争取到后续的“聆讯”机会。

但 “一鼓作气，再而衰，三而竭”，地产开发商大多在等待的过程中，不断进行自我审视与衡量后，适时地中断资本计划。

IPG中国首席经济学家柏文喜对乐居财经表示，目前能上市的相对优质的房企都已经上市了，其他再提交IPO申请的多是比较弱势、问题较多的中小房企，财务或者法律硬伤，是这些房企放弃上市撤回申请的主要原因。

据乐居财经统计，2018年有9家内地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但今年截至目前却仅有三巽一家。换言之，往年“七八个星天外”，今年历经周折之后才产生“一缕星光”，规模已不可同日而语。

风起与风歇

好风凭借力，久在地产江湖进退的开发商，都知道把握时机的重要性。两三年前，那阵掀起的上市潮，便成就了不少中小房企的上市梦。

彼时，调控的趋势逐渐明晰，融资大环境开始收紧，为了缓解流动性，拓展生存空间，正荣、弘阳、美的置业、大发地产、恒达集团、景业名邦等房企，纷纷奔赴港交所，且大都能如其所愿。

其中，来自河南的恒达集团，因为“积累了预定开发但尚未产生重大收入的大量土地储备”，且“物业开发在土地收购及建设方面均需要大量资本支出”，它顶着高负债上阵，也得到了“上岸”的机会。

上市首日，恒达集团破发逾22%；首日收盘价为1.13元，跌幅8.77%，成为两年内赴港上市首日跌幅最大的一个内地房企。

那时候类似的破发现象屡见不鲜，但遭遇破发的房企，毕竟已经踏入了资本市场，已为自身的发展拓展了空间，总比没有上市要强。

部分小房企也得以用较快的速度冲击资本市场，比如地产二代陈思铭旗下成立仅6年的景业名邦，只经过5个月的时间，便完成上市，募资12.64亿港元。

强劲的风口，描绘出一幅幅地产上市的画像，但随着时间的推移，也渐渐成了冲风之末。去年，虽然仍有港龙、金辉、上坤、领地、祥生等登陆资本市场，但这一波过后，上市潮已接近尾声。

在“三道红线”“集中推地”等调控政策下，赴港上市原本应该继续成为中小房企的“救命稻草”，但从今年的上市进程看，除了递表的新星宇，还有已经上市的三巽外，却难见地产股的身影。

很多未上市的房企正在观望，因为在调控的基调下，投资者更为注重上市主体的基本面，假如不能让自身的各项指标具有说服力，那么登陆资本市场的难度系数将更大，也难获较高的估值。

上市确实是解围纾困的一剂良药，既能募得一笔发展资金，又能提高知名度、拓宽融资渠道。但并不是一上市，就能一劳永逸，还要靠后续发展节奏的把控。

物管、商管来凑？

除了房企知难而退的因素之外，持续的物管、商管热潮，或许也分散了部分开发商的注意力，他们不想把对接资本的希望，全都寄托在开发业务上。因为其他领域，同样也能曲线募资。

于是，地产业务上市搁浅的海伦堡，把目光转向了物业IPO，宣布分拆旗下的物管公司海悦生活（10月24日招股书被标注“失效”）；卓越集团最终也没有落实整体的上市计划，而是只把卓越商企拿出来，叩开了港交所的大门。

此外，未上市的世纪金源、明宇实业、德商集团、俊发集团、融汇地产等房企，也将关联的物管、商管公司分拆，向港交所递交了招股书。

轻资产的故事确实较为吸引人。投资者更青睐于用更轻的资产，去撬动营收与现金流的物管股。而商管是物业股中较为稀缺且热门的业务之一，被分拆出来成为独立的发展线条，也是未来一个明显的趋势。

今年上半年，大批中小型物企密集递表将赴港上市热推向高潮，仅上半年递表物企就达21家，超过2020全年17家上市物企数量。

不过到了下半年，物企上市的步伐明显放缓，7月初至今递表的仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业，以及瑞安新天地4家物企。

在今年奔赴港交所的物企中，有人临阵返航终止上市、有人潜伏香港公司多年无疾而终、有人屡败屡战多次递表，而物企平均过会时间也有所拉长，物管资本市场正在悄然产生变化。

据乐居财经统计，港交所已经有近三个多月没有物企上市，“敲锣声”许久未曾响起。有业内人士判断，物管上市已经进入尾声，资本的跃动终究会沉淀下来，着眼于资产的质量，落实到服务的“真章”里。

当地产、物管上市见底，在调控重压下的房企，是否会再寻找另一条获取流动性的通道，还要看后面的市场态势。