凯德中国信托谋变，NPI史上最高

分析师/苏珊、陈媚，主编/付庆荣

刘美婷、卢致珍、潘伊纯对本文亦有贡献

微信排版/ 陈珏希

封面图&头图来源/凯德官网

成立16年，更名1年，凯德中国信托（CapitaLand China Trust，简称CLCT）谋变舞步不止。

2021年初，CLCT以2.58亿元出售武汉资产包，包含凯德新民众乐园以及江岸区总建面274.13平方米的三套空置房。无关联第三方买家还同意额外支付2亿元，用于支付股东贷款和委托贷款。

时隔近9个月后，其耗资16.83亿元，一举拿下包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个物流资产，总建面26.53万平方米。

“一进一出”资产腾挪术之下，凯德中国信托（CLCT）交出了一份靓丽成绩单——2021年净物业收入（NPI）为2.504亿新元（合8.69亿元），同比增长85.2%，上市以来年度最高。

对应的管理资产规模，则从约8亿新元提升至约49亿新元。资产组合多元进阶，从7座购物中心拓展至11座购物中心、5个产业园区、4个物流中心，资产总建筑面积约190万平方米，覆盖中国12座城市。

具体看，2021财年，凯德中国信托旗下11座购物中心平均出租率为96.3%，销售总额同比提升16.1%，客流同比提升9.3%。

于报告中，凯德中国信托指出：2021年这份抢眼的成绩单背后，一方面是资产组合优化（买进卖出）的结果，另一方面是资产运营增值的体现。

但若单看零售商业地产部分，排除2020年受到疫情的较大影响，2021年的NPI增长属于自然增长。不进则退的商业世界中，CLCT保持整体向上的节奏，其资管术可见一斑。

一、11个商场业绩分化，有人欢喜有人忧

在凯德中国信托所有商场中，2020年受制于疫情影响，仅凯德·学府和凯德·雨花亭保持持续增长，其他商场的NPI（物业经营净收入，=物业经营收入-物业经营支出，是反映公司整体经营能力的关键综合指标）均现大幅度下跌。

行至2021，疫后反弹，客流回潮。CLCT旗下11个商场的NPI出现了一定的分化：“王者”凯德·西直门、凯德MALL·望京继续霸屏前二，前者三年持续位列榜首；“新人”凯德·乐峰广场，后来居上，摘下探花；“失意者”凯德广场·新南、凯德七宝购物广场，尚未彻底走出疫后阴霾。

1、王者凯德·西直门，三年霸榜NPI首位

2021年，凯德·西直门的NPI为CLCT所有商场中最高，达2.2亿元。

2008年2月，CLCT接手北京凯德MALL·西直门一期，收购价格为18.51亿元。凯德MALL·西直门前身为北京金融街西环广场零售商场部分，2006年被凯德旗下CRTL（CapitaLand Retail Limited，后更名为CapitaMalls Asia Limited）斥资13.2亿元收购。

经过近一年调整，凯德MALL·西直门完成了从定位到招商的全面调整，实现了80%-90%的预出租率。并于2007年10月正式开业（彼时名为嘉茂购物中心·西直门），成为凯德在北京的第四座购物中心。

在CLCT接手后，随着NPI持续上升，西直门商场成了凯德在中国的明星商场。这是上乘资产、高效管理，叠加持续改造的结果。

*凯德MALL·西直门，图片来源/凯德集团官网

从区位来看，北京西直门商圈属于垄断竞争型，有北京枫蓝国际购物中心、北京凯德MALL·西直门商场，其中北京凯德MALL·西直门客流排名第一，客流贡献率超百分之七十。

从运营效率看，凯德MALL·西直门净可租赁面积约为5万平米，体量虽小但坪效却高。在大体量商业项目遍地开花市场环境下，凯德多次精准调整以提高运营效率。

近年来持续引进网红品牌，如奈雪的茶、M.A.C、西西弗书店等，还携手百事推出概念店。通过对业态、品牌的组合规划，及与商场所在地段适配，不断吸引客流，增强消费粘性，同时以业态关联度带动商场整体运营效率的提升。虽2020年NPI有所下跌，但目前已经再度回升。

2、新贵凯德·乐峰广场，后来居上摘探花

2021年11月,CLCT以16.66亿元收购广州乐峰广场剩余的49％股权，凯德中国信托已持有凯德·乐峰广场全部股权。而早前在2017年11月，其已经以33.6亿元拿下了乐峰广场51%的股权。

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*凯德·乐峰广场，图片来源/凯德集团官网

在CLCT的操盘之下，凯德·乐峰广场至今已成功“换血”90%品牌门店，人气首店与新潮品牌集结，全场空间动线与场景体验亦焕然一新。

首先，凯德对乐峰广场做了精准的项目定位和客群洞察，凯德·乐峰广场首先对场内的主力业态重新进行有机组合，以“全覆盖+聚焦性”的焕新思路，切实满足目标客群的需求喜好。即全面覆盖家庭生活细分场景+聚焦性布局全周期亲子业态,引进风靡全国的室内亲子游乐品牌标Meland club，以“广佛首家+高端旗舰店”的规格正式落地凯德·乐峰广场，引爆广佛区域亲子打卡热潮；

其次，凯德聚焦于提升项目整体调性和区域号召力，通过引入54个品牌新潮热门品牌并集中焕新，不断优化场内业态组合的同时，品牌量级、门店形象。引进“首店”品牌，延长辐射半径，优化品牌生态，构建潮流圈层消费矩阵，引入潮玩零售、潮范黑科技、挖掘网红打卡、餐桌社交趋势；

最后，在空间方面，同步于项目品牌进行调整，凯德·乐峰广场通过动线、场景的全面革新，加强与品牌、消费者的情感联结，完成了内外空间的优化改造。为品牌及消费者双向赋能，独创美学场景体验，树立城市艺术打卡标签。

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*凯德·乐峰广场焕新后的外墙，图片来源/项目方

在2021年，该商场创下客流同比增长8%、日均最高客流达13万人次的硬核成绩！而其对应的NPI则高达1.37亿元，位列CLCT11个商场的第三位。

无疑，凯德·乐峰广场的华丽蜕变，是凯德资产优化又一个“炫技”般的经典案例，也为业内投资物业的改造升级又贡献了一份成功样本。

3、失意凯德七宝购物广场，NPI二连降

2021年，凯德七宝购物广场出现了二连降，从0.478亿元跌至0.45亿元。

该商场是CLCT于2006年以租赁方式在上海闵行区“接盘”的嘉茂购物广场·七宝，随后更名为凯德七宝购物广场。

*凯德七宝购物广场，图片来源/凯德集团官网

这座距虹桥国际机场仅约11分钟车程、总体量约8.39万平米的社区MALL，曾是CLCT改造得最成功的商场。2013年，该商场租金复合增长率13.6%，几近翻番，出租率从81%提升至97%。

然而，激烈的市场竞争已悄悄靠近。“正面刚”巴黎春天七宝店，凯德七宝购物广场服装零售业态的租金贡献率逐年下滑，从2015年的36.1%下降至2018年的17.7%。

此外，2016年底至2017年中，凯德七宝购物广场半径3公里范围内，七宝宝龙城、七宝万科广场、上海万象城接连开业，导致前者2017年NPI、客流量双双下跌。经过一系列调整，2019年，凯德七宝购物广场NPI大幅度提升，但在2020、2021年又再度下跌。

从竞争来看，其所在七宝商圈内部竞争程度极高，属寡占型商圈。在商圈内的6个商场中，上海七宝万科广场、上海七宝宝龙城实力强劲，难以撼动。

二、史上最“靓”成绩单，凯德中国信托谋变的胜利

于不动产信托基金而言，获得持续且递增的分红的方式主要包括内部增长、创新资产增值、高收益增值收购。

内部增长主要是指在签订物业租赁合同时通过附有租金按一定的方式逐年增长的协议来实现原有物业租金收入内部自生性增长，进而使得整个资产组合能够持续生产稳健且递增的分红。

创新资产增值是指对现有物业进行改造翻新，通过重新配置物业组合，扩大可租赁面积来实现提高原有物业的租金收入以及NPI。

高收益增值收购指的是通过从集团、关联方、其他第三方处等收购优质物业注入资产组合，实现了资产组合的增值。

以此为基，CLCT在过往一年进行了积极谋变。

• 审慎优化资产组合

2021年2月，CLCT以4.6亿元出售武汉新民众乐园项目，至此，当初以REITs上市时的7个首发项目，现在只剩下3个。

近十年前，CLCT以3.95亿元收购武汉民众乐园项目，而后经历长达10个月的闭门调改，重新开业。但仅3个月后，因地铁施工，连接凯德新民众乐园的江汉路、中山大道进入历时约2年的封路期，商场NPI直线下滑，2015年、2016分别跌至-1100万元、-900万元。

随着2016年12月28日武汉地铁6号线开通，再加上商场二层重新规划了2个主题购物区——健康美容区、男士时尚区，客流日渐回归，凯德新民众乐园NPI才有所回升。就在NPI逐步回升之时，凯德新民众乐园又因疫情突至而再次停摆，直至2020年4月2日才正式恢复营业。

*凯德·新民众乐园，图片来源/凯德集团官网

江汉路商圈，武汉的市级商圈之一，面积达1046591.21平方米，包含6个已开业购物中心——武汉泛悦·南国中心一期、武汉和记黄埔M+购物中心、武汉江汉印象城、武汉新佳丽时尚广场、武汉外滩1861、武汉凯德新民众乐园。

赢商大数据结合江汉路商圈内部的头部商场客流以及总商场客流计算项目所在商圈的竞争状态。结果显示，江汉路商圈竞争程度达1.9，为垄断竞争型，商圈内竞争程度很高。

武汉凯德新民众乐园在该商圈并不处于优势，从客流方面来看，2019年、2020年以及2021年武汉凯德新民众乐园日均客流对整个商圈的客流贡献率不足百分之十。并且2019年至2021年每年均是整个商圈客流最低的商场。

可见，资产运营是天时地利人和的事情，再好的运营管理者，在接连变化的外部复杂环境中，也难免“疲于应战”。

• 提升创新资产增值

通过资产升级改造（AEI）提升物业价值，在凯德中国信托的2021财年也有重要一笔。

2021年，凯德广场·雨花亭围绕“吸引更多年轻消费者”的思路，完成了第一阶段AEI，盘活冷区动线，引入一系列新品牌和新概念。商场重新改造后，新增铺位出租率为100%，月租金收入增长超40%。

另据财报进一步透露，凯德MALL·望京正在进行AEI改造，场内约1.4万㎡空间将进行优化，计划2022年三季度完成，预计改造后租金收益将翻一番。

对此，凯德中国信托管理有限公司首席执行官陈子威表示，“我们将继续通过资产升级改造（AEI）从投资组合中获得有机增长，获得持续的价值。”

• 应时而变拥抱新经济

凯德中国信托最新披露的资产分布图中，零售物业占比78.1%，产业园区占比14.6%，物流中心占比7.3%。

2019年，凯德以110亿新元收购星桥腾飞，完成新加坡国企之间的整合，将自身的业务从商办零售延伸到工业园/产业园和物流。

2020年，CLCT收购了五个产业园（苏州、杭州、西安等地），同时将位于河南郑州的二七凯德广场出售给了当地民企。

2021年4月，凯德以36.6亿元从中航信托手里收购了位于上海闵行的数据中心项目。

2021年尾，凯德集团旗下凯德地产（中国）与三菱地所（上海）投资咨询有限公司成立合资公司，将共同投资15亿元在苏州打造产业园区。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，“将在中国继续加大对新经济领域的投资，重点包括产业园区、物流及数据中心。计划在未来几年将这部分资产规模扩大到50亿新元。”

购物中心的运营，是在业态和品牌的组合搭配中寻求零售额最大化的平衡组合。目前凯德的成熟物业已经运营得较为精细，内部增长可能接近天花板，通过收购等方式，注入新资产组合，是应有之路。

上述一系列的战略组合拳，背后折射的是凯德以长期主义穿越周期的稳健增长逻辑。此战略背景下，其在中国的零售商业打法，还将谋变不已。