深圳14大购物中心地铁楼层业态大起底:轻餐饮超四成 快销类渐成主流

——深圳购物中心“地铁楼层”业态调查系列报道

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2018年01月12日14:59来自:赢商网 李妙凡
核心提示:这14个购物中心地铁楼层在业态布局上餐饮占比近40%,尤以特色餐饮和休闲餐饮最突出,食品零售有冒头趋势,服饰/鞋子等零售业态总占比近35%

  编者按:国内轨道交通尤其是地铁的高速发展,各个城市的交通越加便利,也带动了商业的繁荣,地铁成为人流、租金、物业升值的代名词,但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”,在带来客流的同时,也带来巨大的经济效益。

  伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接,有着“人气磁石”之称的地铁楼层也成为各商家必争之地,成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。那么,直通地铁的楼层,或者是即将通地铁的楼层,在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点?又有哪些新的变化和趋势?为此,赢商网特选取深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访,并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。

  (赢商网报道)直通地铁/将通地铁的楼层乐于引进怎样的品牌,哪些品牌多次出现于各大购物中心地铁楼层,未来会有哪些新变化和趋势?赢商网实地走访了罗湖万象城、星河COCO PARK、深圳益田假日广场、万象天地、金光华广场等14个主力购物中心,深入了解其地铁楼层的品牌业态进驻情况,揭开这个谜题的答案。

  上述购物中心虽定位不尽相同,但都是商业体量超过8万平方米,可以满足一站式消费需求的商业体。赢商网梳理发现,在地铁楼层业态的引进上主要以餐饮、服饰/鞋子、箱包、美妆/个人护理、钟表/珠宝/数码/眼镜为主,其中特色餐饮及休闲餐饮等业态比较受欢迎,无论是开业最久的罗湖万象城,还是今年刚刚开业的万象天地和壹方城,都不乏“轻餐饮”的身影,而且,食品零售也呈火热趋势;此外,快时尚服饰,美妆个护,以及零售饰品也成为购物中心“热捧”的业态。

  地铁楼层业态分布解析

  1.餐饮业态占比超4成 年轻快销业态渐成主流

  赢商网盘点深圳福田COCO PARK、益田假日广场、南山宝能·allcity、怡景中心城、壹方城、卓悦汇购物中心、来福士广场、皇庭广场、罗湖万象城、KKONE、华强北九方购物中心、万象天地、金光华广场、KKMALL等购物中心,具体数据见下表:

  图表1

  (注:南山宝能、卓悦汇及益田假日广场、金光华广场等购物中心仍处于调整状态,部分数据为不完全统计)

  观察上述表格可以发现,这14个购物中心地铁楼层在业态布局上餐饮(包括特色餐饮、休闲餐饮及食品零售)等占比近40%,尤以特色餐饮和休闲餐饮最为突出,食品零售有冒头趋势,14个购物中心里将近一半配置有食品零售业态。

  同时,服饰/鞋子、珠宝饰品、箱包等潮流时尚的零售业态总占比也近35%,其中服饰/鞋子、配饰等占比均超过14%。此外,各大购物中心对于美妆/个人护理及生活配套业态也十分看重,占比在10%左右。

 

  2.来福士、南山宝能“轻餐饮”比重大 卓悦汇、金光华食品零售引进最多

  从图表1的业态占比中可以看出,以上深圳14个购物中心地铁楼层引进的业态中,以特色餐饮和休闲餐饮为主打的“轻”餐饮业态占据比较大的比例,分别为18%,21%。具体到每个购物中心的餐饮业态占比,如下图所示:

  图表2

  不难看出,上述14个购物中心中特色餐饮占比最大的是南山宝能·allcity,壹方城次之,卓悦汇排第三,占比最小的是罗湖万象城;休闲餐饮占比最大的是来福士广场,益田假日广场次之,然后是福田COCO PARK,占比最小的是KKONE。

  图表3

  值得一提的是,以小而精致的门店,种类齐全的商品吸引年轻消费者的食品零售业态,在各大购物中心崭露头角,此次采集的14个样本中仅有三分之一的负一层没有引进该业态,其中卓悦汇购物中心和金光华广场引进数量最多。

 

  3.观点碰撞:地铁楼层消费者结构偏年轻化 轻而快的业态更受欢迎

  此外,在上述14个购物中心中,服饰/鞋子、钟表/珠宝/眼镜、美妆/个人护理等占比分别为18%、14%、11%。

  经赢商网梳理发现,以往活跃于各大购物中心的首层或者其他重要楼层的业态,比如以特色餐饮和休闲餐饮为主的“轻餐饮”业态,时尚潮流快销品牌业态等,如今特别受购物中心负一层的青睐,而且占比越来越大。

  那么,购物中心地铁楼层在引进业态方面背后存在什么样的商业逻辑?

  ①业态设置受地铁楼层客群影响

  对此,卓悦汇总经理柳永军以及仲量联行董事、深圳零售地产部许斌均不约而同地表示,地铁楼层客流量大,可以带动整个购物中心的人气,补充其他楼层的流量;但由于该楼层的客流流动性极强,以及地铁楼层对应的客群多以年轻家庭消费者为主,所以会设置立等可取的轻餐饮业态和吸引眼球的精品配饰等业态。

  ②“轻餐饮”和快销业态特点明显 招揽更多消费者

  在益田假日广场总经理孔德政看来,特色餐饮和休闲餐饮等业态具有“进攻型”、“快速消费”、“简易外带型”等特点,而且有强聚流能力,在聚散客同时把中高端的消费者引流到其他楼层的餐饮消费中。

  另一方面,由于8090逐渐渐成为市场主力消费人群,潮流时尚零售品牌业态因品类丰富、商品展示的独特,让消费者可选择内容越来越多而备受青睐。为迎合市场需求,很多购物中心地铁楼层愿意引进此类业态。

  ③餐饮品牌更注重吸客能力

  作为品牌方来说,俏九州拓展总监吴江在进驻购物中心地铁楼层的观点上,与孔德政有不谋而合之处。其认为,快餐等会更愿意进入地铁楼层,因为餐饮品牌对于门店周边的氛围十分注重,尤其需要跟吸客能力较强的品牌挨在一起,形成强强联合。

  不过就俏九州而言,还是会根据每个购物中心的楼层定位来选择进驻楼层,从品牌自身定位以及购物中心的动线等方面综合考虑。

  至于未来深圳各大购物中地铁楼层的哪些业态会更受欢迎?盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华认为,按照目前的发展趋势,地铁楼层轻餐饮业态比例会越来越高,因为电商对实体商业的冲击,年轻人网购比例相对较高;而且地铁网络的日渐密集,让消费者在地铁楼层滞留时间越来越短;地铁楼层的租金上涨,使得店铺提供的商品种类及数量也有限。

  不过俏九州吴江则指出,将来零售业态会在地铁楼层占比较大,因为销售额是靠零售去拉动而并非餐饮,餐饮会越来越往小店铺发展,客单价也并不高。

踩盘系列:

  1、罗湖万象城负一层:国际时尚彩护区成亮点
  2、KK MALL负一层:差异化特色经营是关键
  3、金光华负二层:特色餐饮区聚人气
  4、福田COCO PARK负一层:三个入口直通地铁
  5、“不温不火”的怡景中心城 为何独独负二楼热闹非凡?
  6、占据福田CBD地铁 皇庭广场G层如何“逆袭”首层
  7、 华强北九方负一层:如何成为“人气王”
  8、将人流转化为客流 KK ONE地铁直通层还要做哪些功课?
  9、万象天地B1层:如何搭乘地铁红利变身“人气楼层”?
  10、地下双层将接驳地铁 卓悦汇B1&B2层品牌有何玄机
  11、益田假日广场B2层:“小门店”带来的高坪效
  12、壹方城“吃”出来的B1层 餐饮业态占据半壁江山
  13、南山宝能all·cityB1层:南北两区人气“温差”大 
  14、未来无缝接驳地铁 来福士广场B1层如何玩转“活力之城”
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