深圳14大购物中心地铁楼层业态大起底：轻餐饮超四成 快销类渐成主流

　　编者按：国内轨道交通尤其是地铁的高速发展，各个城市的交通越加便利，也带动了商业的繁荣，地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。

　　伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接，有着“人气磁石”之称的地铁楼层也成为各商家必争之地，成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。那么，直通地铁的楼层，或者是即将通地铁的楼层，在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点？又有哪些新的变化和趋势？为此，赢商网特选取深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访，并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。

　　（赢商网报道）直通地铁/将通地铁的楼层乐于引进怎样的品牌，哪些品牌多次出现于各大购物中心地铁楼层，未来会有哪些新变化和趋势？赢商网实地走访了罗湖万象城、星河COCO PARK、深圳益田假日广场、万象天地、金光华广场等14个主力购物中心，深入了解其地铁楼层的品牌业态进驻情况，揭开这个谜题的答案。

　　上述购物中心虽定位不尽相同，但都是商业体量超过8万平方米，可以满足一站式消费需求的商业体。赢商网梳理发现，在地铁楼层业态的引进上主要以餐饮、服饰/鞋子、箱包、美妆/个人护理、钟表/珠宝/数码/眼镜为主，其中特色餐饮及休闲餐饮等业态比较受欢迎，无论是开业最久的罗湖万象城，还是今年刚刚开业的万象天地和壹方城，都不乏“轻餐饮”的身影，而且，食品零售也呈火热趋势；此外，快时尚服饰，美妆个护，以及零售饰品也成为购物中心“热捧”的业态。

　　地铁楼层业态分布解析

　　1.餐饮业态占比超4成 年轻快销业态渐成主流

　　赢商网盘点深圳福田COCO PARK、益田假日广场、南山宝能·allcity、怡景中心城、壹方城、卓悦汇购物中心、来福士广场、皇庭广场、罗湖万象城、KKONE、华强北九方购物中心、万象天地、金光华广场、KKMALL等购物中心，具体数据见下表：

　　图表1

　　（注：南山宝能、卓悦汇及益田假日广场、金光华广场等购物中心仍处于调整状态，部分数据为不完全统计）

　　观察上述表格可以发现，这14个购物中心地铁楼层在业态布局上餐饮（包括特色餐饮、休闲餐饮及食品零售）等占比近40%，尤以特色餐饮和休闲餐饮最为突出，食品零售有冒头趋势，14个购物中心里将近一半配置有食品零售业态。

　　同时，服饰/鞋子、珠宝饰品、箱包等潮流时尚的零售业态总占比也近35%，其中服饰/鞋子、配饰等占比均超过14%。此外，各大购物中心对于美妆/个人护理及生活配套业态也十分看重，占比在10%左右。

　　2.来福士、南山宝能“轻餐饮”比重大 卓悦汇、金光华食品零售引进最多

　　从图表1的业态占比中可以看出，以上深圳14个购物中心地铁楼层引进的业态中，以特色餐饮和休闲餐饮为主打的“轻”餐饮业态占据比较大的比例，分别为18%，21%。具体到每个购物中心的餐饮业态占比，如下图所示：

　　图表2

　　不难看出，上述14个购物中心中特色餐饮占比最大的是南山宝能·allcity，壹方城次之，卓悦汇排第三，占比最小的是罗湖万象城；休闲餐饮占比最大的是来福士广场，益田假日广场次之，然后是福田COCO PARK，占比最小的是KKONE。

　　图表3

　　值得一提的是，以小而精致的门店，种类齐全的商品吸引年轻消费者的食品零售业态，在各大购物中心崭露头角，此次采集的14个样本中仅有三分之一的负一层没有引进该业态，其中卓悦汇购物中心和金光华广场引进数量最多。

　　3.观点碰撞：地铁楼层消费者结构偏年轻化 轻而快的业态更受欢迎

　　此外，在上述14个购物中心中，服饰/鞋子、钟表/珠宝/眼镜、美妆/个人护理等占比分别为18%、14%、11%。

　　经赢商网梳理发现，以往活跃于各大购物中心的首层或者其他重要楼层的业态，比如以特色餐饮和休闲餐饮为主的“轻餐饮”业态，时尚潮流快销品牌业态等，如今特别受购物中心负一层的青睐，而且占比越来越大。

　　那么，购物中心地铁楼层在引进业态方面背后存在什么样的商业逻辑？

　　①业态设置受地铁楼层客群影响

　　对此，卓悦汇总经理柳永军以及仲量联行董事、深圳零售地产部许斌均不约而同地表示，地铁楼层客流量大，可以带动整个购物中心的人气，补充其他楼层的流量；但由于该楼层的客流流动性极强，以及地铁楼层对应的客群多以年轻家庭消费者为主，所以会设置立等可取的轻餐饮业态和吸引眼球的精品配饰等业态。

　　②“轻餐饮”和快销业态特点明显 招揽更多消费者

　　在益田假日广场总经理孔德政看来，特色餐饮和休闲餐饮等业态具有“进攻型”、“快速消费”、“简易外带型”等特点，而且有强聚流能力，在聚散客同时把中高端的消费者引流到其他楼层的餐饮消费中。

　　另一方面，由于8090逐渐渐成为市场主力消费人群，潮流时尚零售品牌业态因品类丰富、商品展示的独特，让消费者可选择内容越来越多而备受青睐。为迎合市场需求，很多购物中心地铁楼层愿意引进此类业态。

　　③餐饮品牌更注重吸客能力

　　作为品牌方来说，俏九州拓展总监吴江在进驻购物中心地铁楼层的观点上，与孔德政有不谋而合之处。其认为，快餐等会更愿意进入地铁楼层，因为餐饮品牌对于门店周边的氛围十分注重，尤其需要跟吸客能力较强的品牌挨在一起，形成强强联合。

　　不过就俏九州而言，还是会根据每个购物中心的楼层定位来选择进驻楼层，从品牌自身定位以及购物中心的动线等方面综合考虑。

　　至于未来深圳各大购物中地铁楼层的哪些业态会更受欢迎？盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华认为，按照目前的发展趋势，地铁楼层轻餐饮业态比例会越来越高，因为电商对实体商业的冲击，年轻人网购比例相对较高；而且地铁网络的日渐密集，让消费者在地铁楼层滞留时间越来越短；地铁楼层的租金上涨，使得店铺提供的商品种类及数量也有限。

　　不过俏九州吴江则指出，将来零售业态会在地铁楼层占比较大，因为销售额是靠零售去拉动而并非餐饮，餐饮会越来越往小店铺发展，客单价也并不高。

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